Ventes DVF à Marseille

Par Hugo Tessier

DVF ventes immobilières Marseille : lire les données et s'en servir

Janvier 2026, un propriétaire me contacte depuis le 8e arrondissement. Il vient de signer une promesse à 3 850 €/m² pour un T3 de 74 m² rue Paradis, et il se demande s'il n'a pas vendu trop vite. On ouvre ensemble la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) sur data.gouv.fr, on filtre sur le 8e depuis début 2025 : les ventes comparables tournent entre 3 700 et 4 100 €/m² selon l'étage et l'état. Son prix tombe juste. Ce cas illustre exactement à quoi servent les données DVF ventes immobilières Marseille : pas à valider une intuition, mais à la confronter à des transactions réelles, déclarées aux services fiscaux, publiques depuis la loi ELAN de 2018. Aucun estimateur en ligne ne remplace ça. Les DVF sont brutes, imparfaites, parfois en retard de quelques mois sur la publication, mais elles ne mentent pas sur ce qui s'est signé chez le notaire.

Ce que contient vraiment la base DVF sur Marseille

La base DVF regroupe toutes les mutations à titre onéreux enregistrées par la Direction générale des finances publiques (DGFiP). Pour Marseille, chaque ligne contient la date de la vente, l'adresse exacte, la nature du bien (appartement, maison, local commercial, terrain), la surface habitable, le nombre de pièces et le prix de cession.

Ce que la base ne contient pas : l'état du bien, l'étage, l'exposition, les travaux récents. Un T2 vendu 180 000 € dans le 13e peut être en parfait état ou à refaire entièrement. La DVF ne te le dira pas. C'est sa limite la plus sérieuse, et j'y reviens.

Les données sont mises à jour deux fois par an par la DGFiP, avec un décalage moyen de quatre à six mois sur la publication. Autrement dit, les ventes du premier trimestre 2026 ne seront probablement consultables qu'à l'automne 2026. Pour les tendances très récentes, la DVF doit être croisée avec d'autres sources : baromètres des notaires, indices Meilleurs Agents, données des chambres FNAIM.

Bon, ça paraît technique. Concrètement : si tu cherches à évaluer un bien marseillais aujourd'hui, tu utilises la DVF pour les ventes de 2024 et 2025, et tu valides avec un professionnel pour la fourchette 2026.

Les prix arrondissement par arrondissement : ce que les DVF 2025 montrent

Marseille compte 16 arrondissements et autant de marchés distincts. Les confondre, c'est naviguer sans carte.

Sur les ventes enregistrées en 2025 dans la base DVF, les arrondissements les plus chers restent le 8e et le 7e, avec des médianes respectivement autour de 3 900 €/m² et 4 200 €/m² pour les appartements. Le 6e, mon arrondissement, se négocie entre 3 400 et 3 800 €/m² selon la rue, avec des pics rue Breteuil qui dépassent les 4 500 €/m² pour des biens rénovés avec vue. À l'opposé, le 14e, le 15e et le 3e affichent des médianes inférieures à 2 200 €/m², des marchés très animés en volume mais avec des écarts de qualité considérables d'une rue à l'autre.

Le 13e attire depuis 2024 une attention croissante : des familles qui arbitrent entre Aix-en-Provence et Marseille, et qui trouvent dans les quartiers autour de la Valentine des maisons individuelles autour de 3 000 €/m². Volume de transactions en hausse sur la période 2024-2025 selon les données DVF disponibles.

Soyons clairs : ces chiffres sont des médianes calculées sur l'ensemble des ventes d'un arrondissement. Une villa vue mer dans le 8e et un studio en rez-de-chaussée côté cour dans le même arrondissement rentrent tous les deux dans le calcul. La médiane lisse ce que le terrain sépare nettement.

Pour la colocation à Marseille ou pour un achat en vue de louer, les arrondissements du nord (2e, 3e, 14e, 15e) offrent des rendements locatifs bruts plus élevés mécaniquement, mais avec une liquidité à la revente moins assurée. À vérifier au cas par cas, et honnêtement, je n'ai pas vu deux dossiers d'investissement locatif se ressembler vraiment sur ce point.

Comment lire et filtrer les DVF Marseille sans se noyer

La base brute est disponible sur data.gouv.fr au format CSV. Elle pèse lourd. Pour Marseille seule, sur deux ans, tu manipules plusieurs dizaines de milliers de lignes.

L'outil « Demande de valeurs foncières » développé par Etalab permet une lecture cartographique directement en ligne, sans télécharger quoi que ce soit. Tu zoomes sur un arrondissement, tu cliques sur une transaction, tu vois le prix et la surface. Simple. Mais limité : impossible de filtrer par type de bien et par tranche de surface en même temps sur l'interface graphique.

Pour un usage plus chirurgical, le CSV reste nécessaire. Mon réflexe : je filtre d'abord sur le code INSEE de la commune (13055 pour Marseille), ensuite sur le type de local (« Appartement » ou « Maison »), et enfin sur la surface comprise entre 40 et 80 m² si je veux comparer des biens comparables. Recalculer le prix au m² pour chaque ligne, c'est une colonne supplémentaire dans le tableur. Pas sorcier, mais il faut prendre le temps.

Un point que j'avoue avoir mis du temps à saisir : la DVF ne distingue pas les ventes en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement, autrement dit le neuf sur plan) des ventes dans l'ancien dans toutes les versions du fichier. Les transactions de programmes neufs apparaissent souvent avec un prix au m² très supérieur à la médiane du quartier, ce qui biaise les moyennes. Si tu travailles sur une zone où plusieurs programmes neufs ont été livrés en 2024-2025, pense à filtrer sur l'année de construction ou sur le libellé de nature de mutation.

Les pièges classiques quand on interprète les DVF marseillaises

Pas si simple.

Le premier : confondre prix de vente et prix de marché actuel. Les DVF publiées en 2026 couvrent souvent des ventes signées six à douze mois plus tôt. Le marché marseillais a été chahuté par la remontée des taux en 2023-2024 puis par leur légère détente amorcée fin 2024. Une transaction de 2023 sur le 6e ne reflète pas forcément ce qu'un acheteur paiera en juin 2026.

Le deuxième piège, et c'est celui que j'ai vu le plus souvent dans mes années de gestion locative : utiliser la DVF sur une rue trop courte. Cinq ventes en trois ans sur une impasse de dix immeubles, ça ne fait pas un marché. La médiane calculée sur cinq points peut être tordue par un bien atypique vendu à prix cassé ou, à l'inverse, par une rénovation exceptionnelle. Sur le terrain, la réalité d'une rue se lit dans les biens en cours de commercialisation, pas uniquement dans les ventes passées.

Troisième angle mort : les ventes entre membres d'une même famille. La loi oblige à les déclarer, mais elles peuvent intervenir à des prix qui ne reflètent pas du tout le marché. Ces transactions apparaissent dans la DVF sans signalement particulier. Pour les repérer, un prix très inférieur à la médiane de la rue, associé à une surface normale, doit alerter.

Et les maisons individuelles dans les arrondissements nord ? Là, la DVF devient encore plus difficile à exploiter, car la surface du terrain entre dans le prix mais pas dans le calcul du m² habitable de la DGFiP. J'ai vu des prix au m² apparemment dérisoires qui s'expliquaient simplement par un terrain de 400 m² intégré à la transaction. Pas une anomalie de données : une limite de lecture.

Pour les candidats à la colocation à Marseille 6e ou à la location meublée, les DVF donnent aussi une indication sur la pression à l'achat dans un quartier, donc indirectement sur la tension locative : là où les volumes de vente accélèrent, les propriétaires arbitrent moins souvent vers la location, et les offres se font rares.

DVF et estimation : ce que ça change pour un vendeur ou un acheteur marseillais

Un acheteur qui arrive en visite avec ses DVF filtrées et ses prix au m² recalculés, c'est un acheteur qui négocie différemment. Sur le papier, ça semble évident. Sur le terrain, j'ai vu des vendeurs déstabilisés par un acheteur qui sortait des données précises de la même rue et du même type de bien, signées six mois plus tôt. Le rapport de force change.

Pour un vendeur, la DVF permet de recaler l'estimation de l'agence. Si une agence estime ton T4 de 95 m² dans le 8e à 4 500 €/m² et que les DVF des douze derniers mois sur des biens comparables du même arrondissement plafonnent à 4 100 €/m², la question mérite d'être posée. Soit le bien est vraiment exceptionnel, soit l'estimation est optimiste pour décrocher le mandat.

Les données DVF peuvent aussi orienter les recherches vers d'autres villes. Si Marseille dépasse ton budget, les DVF de Nice montrent un marché encore plus tendu sur le littoral, tandis que Montpellier ou Bordeaux offrent des profils différents selon les quartiers. Tout dépend du projet.

Pour ceux qui investissent à distance, les données DVF se croisent bien avec les outils de simulation de rendement locatif disponibles chez nous.

DVF Marseille et colocation : un angle que peu exploitent

La plupart des gens utilisent les DVF pour de l'achat en résidence principale. Moins nombreux sont ceux qui les croisent avec des stratégies de colocation meublée à Marseille.

Pourtant, acheter un T4 ou T5 dans le 4e ou le 5e arrondissement pour le diviser en colocation, ça suppose de connaître les prix d'acquisition. Les DVF 2024-2025 montrent que ces arrondissements restent accessibles, avec des médianes autour de 2 500 à 2 800 €/m² pour des appartements de 80 m². Un T4 de 90 m² acheté à 250 000 € peut générer des revenus locatifs en colocation nettement supérieurs à un T2 loué en bail classique, à condition de bien cadrer le bail de colocation dès le départ.

La colocation proche du Vieux-Port répond à une demande spécifique, souvent des jeunes actifs ou des alternants. Les prix DVF des arrondissements 1, 2 et 7 autour du Vieux-Port sont remontés depuis 2022, mais le volume de transactions reste soutenu.

Je m'égare un peu, mais le point reste : la DVF est un outil transversal, pas réservé aux acheteurs en résidence principale.

Marseille comparée aux autres grandes villes : ce que les DVF révèlent à l'échelle nationale

Les bases DVF existent pour toute la France. Comparer Marseille à Lyon, à Paris ou à Toulouse via les mêmes données DVF est possible et éclairant.

Sur les données 2025, Paris reste hors catégorie avec des médianes qui ne descendent pas sous 8 000 €/m² dans la grande majorité des arrondissements. Lyon se situe entre 4 500 et 5 500 €/m² selon les arrondissements. Marseille, avec ses médianes entre 2 000 et 4 200 €/m² selon les zones, reste l'une des métropoles les plus accessibles du haut du tableau des grandes villes françaises. C'est structurel : la ville a une géographie complexe, des marchés hyper-locaux, et une hétérogénéité de stock qui n'existe pas à Lyon ou Bordeaux.

L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) publie régulièrement des analyses des marchés locaux accessibles sur anil.org, avec des éclairages sur les marchés tendus et les zones à surveiller. Utile pour contextualiser les DVF dans une politique publique de logement.

Pour ceux qui cherchent à s'installer à Marseille sans acheter, les guides sur la colocation à Marseille et les arrondissements spécifiques comme le Marseille 8e ou le Marseille 13e donnent une lecture complémentaire du marché locatif.