Congé donné par le propriétaire : délais, motifs et pièges à éviter
Fin 2025, un locataire que je connaissais à Nancy reçoit une lettre recommandée : 850 € loyer + 70 € charges, bail nu signé en 2021, et le propriétaire lui annonce qu'il veut récupérer le logement pour y installer sa fille. Lettre envoyée le 3 novembre 2025, pour un effet au 31 janvier 2026. Sauf que le congé donné par le propriétaire en bail nu exige 6 mois de préavis, pas moins. La lettre était juridiquement bancale, et le locataire n'avait rien à faire avant mai 2026. Ce type d'erreur, j'en ai vu plusieurs fois côté banque quand les dossiers de revente mettaient en jeu une libération anticipée du logement. Le délai, le motif, la forme : trois curseurs qui changent tout. Selon la fiche dédiée de service-public.fr, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis précis selon le type de contrat.
Quels motifs autorisent vraiment un propriétaire à donner congé
Trois motifs légaux existent, et rien d'autre. La loi du 6 juillet 1989, codifiée à l'article 15 sur Légifrance, est sans ambiguïté : reprise pour habiter, vente du logement, motif légitime et sérieux. Pas de quatrième option.
La reprise pour habiter couvre le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, ses ascendants ou descendants directs. Seulement ces personnes. Un cousin éloigné, un ami : ça ne passe pas, et les tribunaux le savent. Le bénéficiaire désigné doit occuper le logement à titre de résidence principale, ce qui exclut une résidence secondaire ou un pied-à-terre. La lettre doit mentionner le nom et le lien de parenté du futur occupant.
La vente est le deuxième motif. Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire en place : il dispose d'un droit de préemption de 2 mois pour acheter au prix indiqué. Si le prix baisse ensuite de 5 % lors de la revente à un tiers, le locataire doit être à nouveau notifié. Ce mécanisme protège concrètement, mais beaucoup de locataires l'ignorent.
Le motif légitime et sérieux est le plus flou des trois. Loyers impayés répétés, dégradations avérées, troubles de voisinage : voilà ce que les juges reconnaissent. Une simple mésentente avec le bailleur, non. Un changement d'usage sans autorisation, oui. Ça dépend vraiment du dossier, je n'ai pas vu deux situations identiques sur ce point.
Délai de préavis : 3 mois ou 6 mois, et pourquoi ça change tout
Le délai n'est pas le même selon le type de bail. Six mois pour un bail nu (location vide), 3 mois pour un bail meublé. Ce n'est pas négociable, sauf exception légale explicite.
Et voilà où beaucoup de propriétaires se plantent : le délai se calcule à partir de la réception de la lettre, pas de son envoi. Un recommandé envoyé le 1er avril mais reçu le 4 : le préavis commence le 4. Si l'effet visé tombe un dimanche ou un jour férié, il glisse au lendemain ouvré. Ce point est arrimé à la jurisprudence constante, mais il surprend encore.
En zone tendue, quelques règles additionnelles s'appliquent pour le congé pour vente, notamment l'obligation renforcée d'information sur le droit de préemption. Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier : toutes ces villes sont concernées. Si tu cherches une colocation à Paris ou un logement à Lyon, sache que les délais et protections y sont identiques pour la location ordinaire.
Un bail meublé à 3 mois de préavis, ça peut paraître court. Mais le locataire garde son droit à rester jusqu'au dernier jour du préavis, et aucune clause du bail ne peut réduire ce délai. Une clause qui prévoirait 1 mois de préavis bailleur dans un bail nu est nulle de plein droit.
La forme du congé : ce que la lettre doit obligatoirement contenir
Pas de congé oral. Jamais. La loi exige un écrit, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé signé.
Le contenu minimal : le motif précis et détaillé, la date d'effet, et selon le motif, des mentions spécifiques. Pour le congé pour reprise : nom complet et lien de parenté du bénéficiaire, adresse actuelle de ce bénéficiaire. Pour le congé pour vente : prix et conditions, et la reproduction intégrale des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, texte exact, pas un résumé approximatif. Beaucoup de bailleurs bricolent cette partie, et ça les met en difficulté.
Un détail que j'ai vu coincer sur un dossier de revente à Metz début 2026 : le bailleur avait omis l'adresse actuelle du repreneur désigné. Lettre reçue, délai courant, mais le locataire a contesté la validité devant le tribunal d'instance. Résultat : procédure suspendue plusieurs mois. Pas si simple, même quand on croit avoir tout bon.
La notice d'information obligatoire sur les droits des locataires âgés (plus de 65 ans avec ressources modestes) doit aussi accompagner le congé dans certains cas. L'ANIL détaille les seuils de ressources applicables et les protections renforcées pour ce public.
Ce que le locataire peut faire face à un congé reçu
Recevoir un congé, ça ne signifie pas qu'il est valide. non : je veux dire que la réception ne vaut pas acceptation. Le locataire peut contester la régularité formelle, le bien-fondé du motif, ou les deux.
Contester la forme : lettre sans motif détaillé, manque de la mention du repreneur, absence de la notice légale obligatoire. Ces vices de forme rendent le congé nul. La contestation se fait devant le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance). Le locataire garde le logement jusqu'à décision.
Contester le fond : le motif de reprise est-il réel ? Le bénéficiaire est-il bien celui désigné ? Si le bailleur récupère le logement sans l'occuper lui-même ou sans y loger la personne annoncée dans les 6 mois suivant la libération, le locataire peut demander des dommages et intérêts. Ce recours existe, mais il faut des preuves.
Pour les locataires à Marseille, Bordeaux ou Strasbourg, les délais de jugement varient selon les tribunaux. Je ne sais pas pour chaque ville ce que ça donne exactement en termes de délais réels en 2026 : à vérifier au cas par cas auprès de l'ADIL locale.
Bon, et si le congé est valide ? Le locataire a jusqu'à la date d'effet pour partir. Mais rien ne l'oblige à partir avant. Même pressé par un bailleur impatient, il reste en droit jusqu'au dernier jour.
Le locataire âgé de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés par décret bénéficie d'une protection spécifique : le bailleur doit lui proposer un relogement correspondant à ses besoins dans le même secteur géographique. S'il ne le fait pas, le congé est sans effet. Ce mécanisme protège réellement, mais peu de locataires concernés le savent.
Vendre ou reprendre : quelques cas où ça déraille
Le congé pour vente avec un locataire en place qui exerce son droit de préemption : c'est une situation que les bailleurs sous-estiment. Si le locataire accepte au prix proposé, le bailleur est engagé. Changer d'avis ensuite coûte cher.
Et si le bien est en indivision ? Tous les indivisaires doivent donner congé conjointement. Un seul indivisaire ne peut pas valablement notifier un congé. Ce point est tordu mais fréquent sur les successions non réglées.
La colocation avec bail unique pose une question annexe : un congé donné à l'ensemble des colocataires ou à un seul ? Sur ce point, les règles du bail colocation s'appliquent, et la clause de solidarité en colocation peut jouer dans les deux sens selon la rédaction du contrat.
Autre cas qui déraille : le congé donné pendant la période de reconduction tacite, mais avec une date d'effet qui tombe au milieu du bail reconduit plutôt qu'à son terme. Nul. Le congé doit viser l'échéance du contrat en cours, pas une date intermédiaire.
Pour les locations meublées, la durée du bail est d'1 an (9 mois pour les étudiants), donc les échéances et délais sont beaucoup plus rapprochés qu'en bail nu. Un bailleur qui loue meublé peut donner congé plus souvent, mais avec le même formalisme. Ceux qui cherchent une colocation meublée à Paris ou une colocation meublée à Lyon voient leurs baux soumis à ces règles.
Franchement, le vrai risque côté bailleur, c'est de croire que la procédure est simple parce que le motif est légitime. Le motif légitime ne suffit pas : la forme doit suivre, sinon le locataire reste.
Trois questions que tout le monde se pose
Quel est le délai de préavis si le propriétaire veut vendre ?
Six mois avant le terme du bail pour un logement vide, 3 mois pour un meublé, calculés à partir de la réception de la lettre par le locataire. Le congé pour vente inclut une offre de vente que le locataire peut accepter dans les 2 premiers mois du préavis. Si le locataire ne répond pas ou refuse, le bien peut être vendu à un tiers. Mais si le prix de vente final est inférieur de 5 % au prix notifié dans le congé, une nouvelle notification s'impose. Ce mécanisme figure à l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
Le propriétaire peut-il donner congé à n'importe quel moment du bail ?
Non. Le congé ne peut produire effet qu'à l'échéance du contrat de location. Un bailleur qui notifie un congé en milieu de bail voit son congé différé à l'échéance suivante, ou nul s'il ne respecte pas les délais. Pendant la durée initiale du bail, le locataire est protégé. Seul un motif légitime et sérieux grave (impayés persistants, troubles avérés) peut accélérer les choses, et encore, via la voie judiciaire, pas par simple lettre.
Que faire si le propriétaire reprend le logement mais ne l'occupe pas ?
Le locataire dispose d'un recours en dommages et intérêts si le bailleur n'occupe pas le logement dans les 6 mois suivant la restitution des clés, ou n'y loge pas la personne désignée dans le congé. La preuve peut être difficile à apporter, mais des constats d'huissier ou des témoignages peuvent suffire. Ce recours se prescrit par 3 ans. L'ANIL et certaines associations locales comme la CLCV peuvent aider à monter le dossier. Pour les locataires à Nantes, Nice ou Toulouse, les ADIL départementales offrent des consultations gratuites, ce que peu de gens pensent à utiliser avant d'aller en justice.