Villes françaises passoires thermiques : l'enjeu immobilier
Au 1er janvier 2025, 12,7 % des résidences principales étaient encore classées F ou G selon l'ADEME ; les villes françaises passoires thermiques restent donc un sujet immobilier très concret en 2026, pas une affaire de thermomètre ou de discours ministériel. Je regarde ce marché depuis Toulouse, avec quinze années passées en agence, et un chiffre récent me sert de point de départ : l'ADEME estime qu'environ 700 000 logements pourraient sortir du statut de passoire grâce à la modification du calcul du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Le classement n'est donc plus figé. Pour un bailleur, la classe G bloque déjà la location d'un logement décent en métropole ; la classe F arrive dans la zone de turbulence au 1er janvier 2028. Tu peux déjà comparer les marchés de Paris, Lyon ou Toulouse avec cette grille. Le sujet n'est pas seulement énergétique. Il touche le loyer, le coût des travaux et la valeur de revente. BâtiZoom +1
Villes françaises passoires thermiques : où l'enjeu immobilier est le plus visible
Le chiffre varie fortement selon la ville.
Les données communales disponibles en 2026 donnent un terrain beaucoup plus contrasté que la moyenne nationale. Un jeu publié sur data.gouv.fr à partir de la base ADEME agrège 13 042 554 diagnostics pour 5 521 communes de 2 000 habitants, avec une extraction de la base réalisée le 25 août 2026. Paris, Lyon et Marseille sont traitées par arrondissement ; le périmètre reste celui des logements ayant fait l'objet d'un DPE depuis juillet 2021, pas celui de tout le parc résidentiel. data.gouv.fr
Paris ressort fortement dans les données publiques retraitées à partir des DPE ADEME, avec une concentration élevée de logements F ou G ; certains secteurs anciens cumulent petites surfaces, immeubles haussmanniens et travaux de copropriété lourds. Pour un acheteur, une annonce affichant un prix au mètre carré séduisant peut donc cacher une trajectoire financière nettement moins confortable après acquisition.
Lille raconte une autre histoire. Une extraction publiée en 2026 à partir des DPE ADEME recense 8,8 % de passoires F ou G parmi les diagnostics disponibles ; les appartements affichent une proportion de 8,1 %, contre 11,4 % pour les maisons. Le bâti ancien d'avant 1975 concentre une partie du problème. France DPE
Lyon tourne autour de 7 % dans une extraction 2026 des DPE ADEME, Bordeaux autour de 8 %, tandis que Toulouse ressort autour de 5 %. Ces chiffres ne doivent pas être transformés en palmarès national : les volumes de DPE, les périodes de construction et les biens récemment vendus ou loués ne sont pas répartis de façon identique. Immovrai +2 Immovrai +2
Marseille affiche une proportion nettement plus basse dans les données ADEME disponibles en 2026, autour de 3,5 % à 4 % selon l'extraction et le périmètre retenu. Le climat méditerranéen compte, mais il ne suffit pas à expliquer chaque immeuble ; un logement mal ventilé ou mal isolé peut rester bancal même sous le soleil des Bouches-du-Rhône. dpemarseille.fr +1
Pour vérifier ton secteur sans bricoler une moyenne nationale, la base DPE de ColocNow peut servir de point de départ, puis les données officielles ADEME doivent reprendre la main. Je préfère cette méthode ; elle évite de comparer un centre ancien très documenté avec une commune où les diagnostics sont rares.
Une précaution compte ici : l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME indique que ses statistiques ne représentent pas l'intégralité du parc immobilier, puisque le DPE intervient surtout lors d'une vente, d'une location ou à l'achèvement d'une construction. ADEME DPE Audit Observatory
Pourquoi les passoires thermiques pèsent sur la valeur immobilière
Le marché a changé de terrain.
Un logement G n'est plus seulement un logement énergivore ; depuis le 1er janvier 2025, il ne peut plus être loué en métropole avec un bail d'habitation conforme aux critères de décence énergétique. Les logements F restent louables en 2026, mais leur horizon réglementaire se rapproche : la classe F sera concernée à partir du 1er janvier 2028, puis la classe E à partir de 2034. Le calendrier est fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Service Public +1
Le propriétaire bailleur encaisse donc une contrainte que l'acheteur intègre dans son calcul. Travaux de toiture, isolation, ventilation, menuiseries ou chauffage collectif ne se décident pas à la légère ; en copropriété, le vote peut décaler le calendrier et changer complètement le coût final.
La copropriété est souvent le morceau tordu du dossier. Un appartement F peut sembler facile à rénover sur le papier, puis se retrouver dépendant d'un ravalement avec isolation extérieure, d'une chaufferie collective ou d'une décision d'assemblée générale. Le propriétaire seul ne tient alors pas tout le manche.
Le fonds de travaux devient un indicateur à regarder de près. Service-Public rappelle en 2026 que les copropriétés doivent constituer une réserve destinée aux futurs travaux collectifs ; le montant disponible et les décisions déjà votées donnent parfois une lecture plus utile du risque que la seule étiquette DPE. Service Public
J'ai eu ce cas début 2026 à Toulouse. Un appartement ancien paraissait correctement acheté sur le papier ; le DPE n'était pas le seul problème, puisque le chauffage collectif et le calendrier des travaux de façade rendaient la rénovation beaucoup moins calée que ne le laissait croire l'annonce. J'ai alors repris les procès-verbaux d'assemblée générale et les appels de fonds avant de parler de rendement. Sur le terrain, c'est souvent là que le dossier bascule.
À mon avis, regarder uniquement la décote affichée entre un D et un F est une mauvaise piste. La vraie question est le coût nécessaire pour remettre le bien dans une classe exploitable, avec le calendrier de copropriété et la capacité financière du bailleur.
L'INSEE a d'ailleurs publié en juillet 2025 une étude montrant que les travaux d'isolation produisent des économies réelles de consommation, mais avec des effets inférieurs aux gains théoriques annoncés par certains modèles ; les auteurs estiment une baisse moyenne de 5,0 % de la consommation d'électricité pour les maisons chauffées à l'électricité et de 6,6 % pour celles chauffées au gaz. Insee
Tu peux compléter cette lecture avec notre analyse des enjeux immobiliers contemporains et notre dossier sur la fin des passoires thermiques . Les deux sujets se croisent, mais les chiffres de rénovation restent à vérifier au cas par cas.
Villes françaises passoires thermiques : quel risque pour un bailleur en 2026
Le calendrier serre la vis.
Un logement classé G ne peut plus être proposé dans les conditions ordinaires d'un bail d'habitation en métropole depuis 2025 ; la règle vise aussi les renouvellements et reconductions tacites. Pour les F, 2026 est une période charnière : le logement peut encore être loué, mais sa trajectoire réglementaire est déjà connue. Service Public +1
Le loyer ne peut pas servir de bouton magique. Les logements F et G sont soumis depuis 2022 à des restrictions sur les hausses de loyer, avec des règles particulières selon la zone géographique et le type de contrat. L'ANIL rappelle en 2026 que la fixation du loyer dépend à la fois de la localisation et de la performance énergétique. Anil +1
À Paris, Lyon ou Lille, l'effet peut être plus visible lorsque la pression locative rencontre un parc ancien. Mais une ville tendue ne transforme pas un F en bon investissement par magie. Un logement très bien placé peut rester difficile à exploiter si les travaux de copropriété arrivent dans le même virage.
Le contre-exemple existe. Un petit appartement électrique peut avoir vu son étiquette s'améliorer en 2026 sans travaux, simplement parce que le coefficient de conversion de l'électricité du DPE est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier. Un ancien F peut donc changer d'étiquette sans chantier ; ce serait une erreur de conclure que tous les problèmes énergétiques ont disparu. Ministères de la Transition +1
Bon, le point mérite d'être gardé sous la loupe : le gouvernement a déjà publié en août 2026 l'arrêté prévoyant un nouveau coefficient de 1,7 au 1er janvier 2027. Pour un propriétaire qui achète en septembre 2026, le DPE est donc un document vivant dans ses modalités de calcul, même si les échéances juridiques de décence restent celles prévues par les textes en vigueur. Ministères de la Transition
Je ne sais pas pour toutes les villes françaises si la réforme de 2026 modifiera de la même façon la perception des acheteurs. Les marchés locaux ne réagissent jamais au coup de sifflet unique ; Toulouse, Paris et Lille n'ont ni le même bâti, ni le même prix d'entrée, ni la même profondeur de marché.
Le dossier DPE et étiquette énergétique aide à relire un diagnostic sans confondre consommation conventionnelle et facture réelle. Pour un projet d'achat, notre outil DVF donne ensuite un autre morceau du puzzle : le prix des ventes réellement enregistrées.
Comment acheter une passoire thermique sans se planter
Il faut jouer serré.
Un prix inférieur au marché ne suffit pas. Demande le DPE complet, pas seulement sa lettre ; regarde la date, les recommandations de travaux, le système de chauffage et les éléments qui peuvent dépendre des parties communes.
Une visite technique vaut aussi son pesant de briques. Une fenêtre récente ne compense pas forcément une toiture fatiguée, et une chaudière neuve ne règle pas une enveloppe thermique poreuse. Le logement peut être calé sur un poste et complètement bancal sur un autre.
Les documents de copropriété prennent ici une place énorme : procès-verbaux d'assemblées générales, carnet d'entretien, fonds de travaux, travaux votés ou envisagés. Service-Public détaille en 2026 les charges de copropriété et leur fonctionnement ; cette lecture complète utilement le DPE avant de chiffrer une acquisition. Service Public
Une simulation de rénovation doit rester prudente. Le devis d'un artisan ne donne pas à lui seul la future classe DPE ; la ventilation, les ponts thermiques et les caractéristiques du bâti peuvent modifier le résultat. Faire le pari d'une étiquette précise avant travaux, c'est parfois partir en mêlée sans connaître le terrain.
J'avoue avoir un doute sur une habitude devenue fréquente : appliquer une décote théorique au prix affiché, puis ajouter un budget travaux au doigt mouillé. La méthode peut fonctionner sur une maison individuelle simple ; elle devient franchement fragile dans une copropriété ancienne avec façade, toiture et chauffage collectif.
Notre guide complet DPE rénovation énergétique donne une méthode plus détaillée pour recoller les morceaux entre diagnostic et chantier. Pour le prix, le comparatif immobilier peut servir de repère, mais la comparaison doit rester locale.
À Toulouse, je regarderais par exemple le secteur précis avant de comparer la ville entière. Tu peux partir de Toulouse, puis rapprocher les résultats d'une ville comme Bordeaux ou Lille ; même classe DPE, autre bâti, autre tension locative, autre équation financière.
Mais une rénovation ne devient pas rentable parce qu'elle améliore une lettre sur le diagnostic. Le retour dépend du prix d'achat, du loyer possible, des charges, du financement et de la durée pendant laquelle tu gardes le bien.
Pour un bailleur, la gestion locative doit donc être pensée avec le DPE dès l'achat. Sinon, le problème ressortira au moment de la relocation, quand le calendrier sera déjà beaucoup moins confortable.
Quel est le délai avant l'interdiction de louer un logement F ?
La classe F reste louable en métropole en 2026, sous réserve du respect des autres critères de décence. La prochaine échéance majeure est le 1er janvier 2028 ; à cette date, seuls les logements classés A à E pourront être loués avec un bail d'habitation selon la fiche Service-Public en vigueur. Service Public
Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique ?
Il n'existe pas de montant national sérieux à appliquer à chaque ville. Un appartement parisien en copropriété, une maison toulousaine et un immeuble lillois peuvent avoir des besoins radicalement différents ; demande des devis après lecture du DPE et des documents de copropriété, puis vérifie les aides applicables au moment du chantier.
Retrouvez aussi nos pages par ville : Lyon, Nice, Marseille et Bordeaux.
Comment faire si mon DPE F ou G change en 2026 ?
Le changement de coefficient électrique peut améliorer certains classements sans travaux. Le ministère indique que les DPE réalisés avant 2026 peuvent faire l'objet d'une mise à jour gratuite de leur étiquette lorsque le nouveau calcul améliore le classement ; vérifie ton numéro de DPE dans l'Observatoire ADEME avant de lancer un chantier uniquement pour gagner une classe. Ministères de la Transition