Ventes DVF à Amiens

Par Tom Henry

DVF ventes immobilières Amiens : prix au m² par quartier

DVF ventes immobilières Amiens : prix au m² par quartier en 2026

Début 2026, je travaillais sur un dossier de financement pour un couple qui voulait acheter un T3 dans le quartier Gare à Amiens. Budget serré : 145 000 € + frais. Côté banque, le dossier tenait. Le problème, c'était leur lecture des données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : ils avaient regardé la moyenne communale, autour de 1 750 € / m² pour les appartements anciens, et s'estimaient bien positionnés. Sauf qu'une transaction à 2 300 € / m² voisine, probablement une vente avec cave et parking compris dans la surface déclarée, avait faussé leur calcul. Les DVF ventes immobilières Amiens, publiées en open data sur data.gouv.fr, ne mentent pas, mais elles ne parlent pas toutes seules. Ce guide te montre comment les lire quartier par quartier, comparer Saint-Leu, Henriville, la zone Gare-La-Vallée et d'autres secteurs, et éviter les erreurs classiques qui faussent un arbitrage achat. Amiens n'est pas un marché homogène : le vrai chiffre, c'est toujours celui du secteur précis, pas de la ville entière.

Ce que les DVF disent vraiment sur le marché amiénois

Les données DVF couvrent toutes les mutations à titre onéreux enregistrées par les services fiscaux, soit les ventes notariées classiques. Pas les successions, pas les donations, pas les ventes entre indivisaires. Ce filtre est important à Amiens comme ailleurs : certains secteurs ont peu de transactions annuelles, ce qui rend la moyenne instable.

Sur la période 2023-2025, les données consolidées disponibles sur data.gouv.fr montrent qu'Amiens oscille autour de 1 650 à 1 900 € / m² pour les appartements anciens selon les années, avec une médiane qui s'est stabilisée en 2025 après la correction nationale entamée fin 2022. Pour les maisons, la fourchette est plus large : de 1 400 € / m² pour des pavillons en périphérie nord jusqu'à 2 100 € / m² pour des maisons bourgeoises proches du centre. Ces chiffres généraux, je te le dis franchement, ne servent pas à grand-chose si tu ne les déclines pas par secteur.

Un point que beaucoup ratent : les DVF enregistrent la surface de « lot » déclarée à la mutation, pas la surface Carrez. Sur les appartements anciens amiénois avec cave ou parking jointifs dans l'acte, le prix au m² apparent peut être artificiellement bas. À vérifier au cas par cas sur chaque transaction, surtout dans les immeubles haussmanniens du centre.

La base Demandes de Valeurs Foncières sur data.gouv.fr est mise à jour deux fois par an avec un décalage d'environ six mois. Les ventes du second semestre 2025 ne sont donc intégrées que depuis début 2026. Garde ça en tête quand tu compares avec des annonces actives.

Saint-Leu et Henriville : le centre-ville sous la loupe

Saint-Leu, c'est le quartier médiéval au bord de la Somme, avec ses maisons à colombages et ses ruelles. Touristique, patrimonial, limité en volume de transactions. C'est précisément ce qui complique la lecture DVF : une année avec cinq ventes de maisons atypiques fait exploser la moyenne au m². En 2024, plusieurs mutations de biens mixtes (rez-de-chaussée commercial + logement au-dessus) ont été comptabilisées dans les DVF sans distinguer clairement la part résidentielle. Résultat : des prix apparents à 2 400-2 600 € / m² qui ne reflètent pas la réalité du logement pur.

Pour un acheteur, Saint-Leu reste un marché de niche. Peu de T2-T3 classiques. La liquidité est faible, ce qui veut dire que si tu dois revendre dans trois ans, tu attendras. Le profil d'acquéreur type : résidence principale cherchant le cachet, ou investisseur avisé qui sait que le bien sera difficile à valoriser rapidement.

Henriville est différent. Quartier bourgeois au sud immédiat du centre, avec ses maisons de maître et ses hôtels particuliers du XIXe siècle. Le marché y est plus lisible : les ventes portent majoritairement sur des appartements dans des immeubles de caractère et sur des maisons de ville avec jardin. Prix médian autour de 2 000-2 200 € / m² pour les appartements anciens rénovés, selon les transactions 2024 visibles sur la carte DVF ColocNow pour Amiens. Les maisons atteignent régulièrement 2 300 € / m² quand elles sont en bon état.

Le piège DVF à Henriville : les grandes surfaces (200 m² et plus) tirent la moyenne vers le bas en valeur absolue par m², parce que les acheteurs négocient davantage sur ces biens. Ne compare pas une transaction à 1 850 € / m² sur une maison de 220 m² avec un appartement de 65 m² vendu à 2 150 € / m² : ce sont deux marchés superposés dans le même quartier.

Comparaison directe Saint-Leu / Henriville pour un acheteur : si tu veux un appartement classique à revendre facilement, Henriville gagne. Si tu veux quelque chose d'unique avec une contrainte patrimoniale (ABF, secteur sauvegardé), Saint-Leu, mais les yeux ouverts sur la liquidité.

Gare-La-Vallée : le secteur qui surprend

La zone Gare-La-Vallée regroupe les rues autour de la gare du Nord et le quartier La Vallée au nord-est. Marché plus accessible, plus tourné vers les petites surfaces et les investisseurs locatifs. Prix médian DVF sur les appartements : autour de 1 450-1 650 € / m² en 2024-2025, soit 25 à 30 % sous Henriville à bien équivalent.

Bref, c'est le secteur qui concentre le plus de transactions DVF sur Amiens, donc la moyenne y est plus fiable statistiquement. Plus de volume, moins de biais lié à quelques ventes atypiques. Pour lire les DVF ventes immobilières Amiens sur ce secteur, les T2 de 40 à 55 m² : c'est la tranche de marché la plus liquide, avec une rotation élevée.

Attention quand même : une partie des biens autour de la gare a été vendue en bloc à des opérateurs qui ont ensuite revendu à la découpe. Ces ventes en bloc apparaissent dans les DVF à des prix au m² très inférieurs au détail, et peuvent écraser la médiane du secteur si tu ne les filtres pas. La carte DVF ColocNow permet de zoomer rue par rue et d'identifier ces transactions atypiques visuellement.

La dynamique du quartier Gare-La-Vallée a changé depuis l'annonce du projet de réaménagement des abords de la gare (programme NPNRU Amiens, conventions signées en 2022-2023). Quelques acheteurs anticipent une revalorisation. Je ne sais pas si ce pari est gagnant à l'horizon 3-5 ans, ça dépend de la vitesse de réalisation des travaux, mais le signal est là dans les DVF récentes : les prix sur les rues directement concernées ont légèrement progressé entre 2023 et 2025.

Trois autres secteurs à ne pas ignorer

Le quartier Henriville-Sud / Montières. Transition entre le centre et la zone industrielle sud. Marché de maisons ouvrières reconverties, prix autour de 1 500-1 700 € / m². Typologie dominante dans les DVF : maisons de 80 à 120 m² avec petit jardin. Acheteurs : familles primo-accédantes qui ne peuvent pas se payer Henriville pur. Piège DVF : quelques ventes de terrains nus inclus dans les mutations font varier fortement le prix apparent au m² selon les années.

Le secteur nord (Étouvie, Pigeonnier-Cameroun). Accessible, très, avec des prix DVF autour de 900-1 200 € / m² sur les appartements en copropriété. La liquidité n'est pas mauvaise en volume, mais la durée de détention des biens avant revente est longue, ce qui signale un marché moins dynamique. Pour un investisseur cherchant du rendement brut élevé, c'est tentant sur le papier. En pratique, les charges de copropriété et la vacance locative peuvent rogner ce rendement, un point que les DVF ne montrent pas du tout.

Le quartier Saint-Pierre / Cathédrale. Zone premium, avec le périmètre de la cathédrale Notre-Dame d'Amiens (classée UNESCO) comme attracteur patrimonial. Prix DVF sur les appartements anciens : 2 100-2 400 € / m² pour les biens rénovés avec vue ou à deux pas de la cathédrale. Le marché est tendu en termes d'offre disponible, transactions peu nombreuses, donc la moyenne annuelle peut sauter de 200 € / m² d'une année sur l'autre selon les biens qui passent. À utiliser avec la carte DVF ColocNow pour avoir le contexte visuel.

Comparaison pratique nord / centre pour un acheteur avec 150 000 € : à Étouvie, tu achètes un T3 de 65 m² avec parking. À Gare-La-Vallée, un T2 de 45 m² rénové. À Henriville, un studio de 30 m² de caractère. Trois marchés, trois utilisations cibles, et aucune vérité universelle.

Lire une carte DVF locale sans se tromper

La carte DVF disponible sur /dvf/amiens/ agrège les mutations des dernières années et permet de voir les prix au m² transaction par transaction. C'est l'outil de base. Mais quelques réflexes s'imposent.

Filtre par type de bien (appartement / maison) et par période. Amiens a eu peu de programmes neufs en centre-ville ces cinq dernières années, mais les quelques résidences neuves livrées entre 2022 et 2025 dans le secteur Gare ont des prix DVF autour de 3 200-3 500 € / m², ce qui, mélangé à l'ancien, donne une impression de marché plus cher qu'il n'est réellement.

Regarde le nombre de transactions sur la zone que tu analyses. Moins de dix ventes sur cinq ans dans un périmètre = médiane peu fiable. C'est le cas de Saint-Leu et d'une partie du centre historique. Sur Gare-La-Vallée ou Henriville-Sud, le volume est suffisant pour avoir confiance dans la médiane.

Et les mutations commerciales ? Dans les DVF brutes, certaines ventes de locaux commerciaux avec logement en étage passent dans la catégorie « appartement » si la nature du lot déclaré n'est pas correctement renseignée. Ça arrive plus souvent qu'on ne le croit sur le centre-ville d'Amiens. Un point que j'ai vu rater sur des estimations de bien, y compris par des agents : si le prix DVF d'un appartement semble très bas pour le secteur, vérifie la nature exacte du lot dans l'acte, pas seulement la donnée DVF agrégée.

Les notaires publient aussi des statistiques territoriales sur les Notaires de France, avec des données consolidées par département (Somme, 80). Ces chiffres sont moins granulaires que les DVF brutes, mais ils donnent une tendance sur la durée, utile pour contextualiser une valeur DVF isolée.

Pour un acheteur qui compare Amiens avec d'autres marchés du nord : Lille joue dans une autre catégorie de prix (2 800-3 200 € / m² médian sur les appartements en 2025), et Strasbourg également. Amiens reste nettement plus accessible, ce qui attire des investisseurs franciliens, notamment depuis Paris où le rendement locatif brut est structurellement bas. Ce mouvement est lisible dans les DVF depuis 2023 : augmentation des acheteurs domiciliés hors Somme.

Pour le DPE à Amiens, les données sont complémentaires des DVF : un bien F ou G vendu à prix décoté dans les DVF peut sembler une opportunité, mais les obligations de rénovation issues de la loi Climat et Résilience (loi n°2021-1104) pèsent sur le calcul final.

Appartements vs maisons : ce que la répartition DVF révèle

À Amiens, les appartements représentent la majorité des transactions DVF en volume, ce qui est cohérent avec la densité urbaine du centre et le parc locatif important. Mais les maisons dominent en valeur totale transactée, parce que les acquéreurs de maisons sont en général des ménages avec un budget plus élevé et un horizon de détention plus long.

La répartition géographique est nette dans les DVF : appartements concentrés dans un rayon de 3 km autour de la cathédrale, maisons prédominantes dès qu'on sort vers Rivery, Longueau ou les communes limitrophes. Pour un investisseur qui regarde les DVF ventes immobilières Amiens, cette frontière géographique est un indicateur direct de la tension du marché locatif dans chaque zone.

Côté maisons, les DVF montrent un marché très différent selon l'état : une maison ancienne non rénovée de 100 m² à Henriville-Sud peut se vendre 140 000 €, soit 1 400 € / m², quand la même surface rénovée atteint 185 000 €. Cet écart de 32 % est stable depuis 2022 selon les transactions visibles, ce qui donne une lecture utile du coût de remise en état dans ce secteur.

Tiens, un cas que j'ai vu en début d'année : un T4 de 90 m² vendu 148 000 € dans le secteur Gare, DVF à 1 644 € / m². L'acheteur avait comparé avec la médiane Henriville (2 100 € / m²) et pensait avoir trouvé une anomalie. En réalité, le bien avait une servitude de passage et un DPE G. Deux facteurs que les DVF ne mentionnent pas. Les données DVF sont un point de départ, jamais une conclusion.

Pour comparer avec d'autres marchés secondaires français de taille similaire, les villes comme Nantes ou Bordeaux ont des niveaux de prix 60 à 80 % au-dessus d'Amiens, d'après les données notariales 2025. Amiens conserve un positionnement accessible qui joue en faveur des primo-accédants, avec un marché moins spéculatif que Lyon ou Toulouse.

Le guide sur la baisse des prix immobiliers et l'article sur le rôle des agents immobiliers donnent des repères utiles si tu cherches à contextualiser ton analyse DVF dans un cadre national.

Pour les questions fiscales liées à un achat, les charges déductibles sur revenus fonciers et la fiscalité en ligne sur impots.gouv.fr méritent un tour avant de signer.

Un article connexe sur le DPE à Amiens et la signification des codes NAF pour une SCI peuvent compléter ta lecture si tu achètes via une structure.