Ventes DVF à Anglet

Par Lucas Perrin

DVF ventes immobilières Anglet : prix au m² et quartiers

DVF ventes immobilières Anglet : prix au m² et quartiers décryptés

D'après les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiées sur data.gouv.fr, Anglet a enregistré, sur la période 2023-2024, un prix médian au m² pour les appartements anciens autour de 4 800 à 5 200 euros selon les secteurs, avec des pointes à plus de 6 500 euros côté océan. Bref, on n'est pas à Toulouse ni à Lyon : le marché basque joue dans une autre catégorie. Les DVF ventes immobilières Anglet intéressent aujourd'hui autant les primo-accédants que les investisseurs qui regardent l'agglomération BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz) comme un seul bassin de vie. Ce que personne ne dit assez clairement : les données brutes DVF ne distinguent pas toujours une vente ordinaire d'une mutation entre membres d'une même famille, ce qui peut fausser la lecture d'un secteur entier si tu ne filtres pas. La carte disponible sur /dvf/anglet/ te permet de zoomer par rue et de croiser le prix affiché avec le nombre réel de transactions, ce qui change tout à l'analyse.

Le marché d'Anglet vu depuis les données DVF

Anglet, c'est 40 000 habitants coincés entre Bayonne et Biarritz, avec une façade Atlantique qui tire les prix vers le haut et une rocade qui les plafonne vers l'intérieur. Pas de centre historique très dense, mais plusieurs micro-marchés qui coexistent sans vraiment se ressembler. Les DVF 2024 publiés par la DGFiP montrent une légère consolidation des prix après la tension des années 2021-2022 : les volumes de transactions ont baissé d'environ 12 % à l'échelle nationale selon le Conseil supérieur du notariat, et Anglet n'a pas échappé à ce recalibrage.

Ce recalibrage est réel. Mais il ne signifie pas que les prix ont chuté : sur les secteurs les plus liquides, ils ont surtout cessé de monter aussi vite. La pression sur le foncier reste forte, l'offre de terrains est quasi nulle, et les maisons avec jardin se négocient souvent hors marché avant même d'apparaître dans les DVF.

Un point que j'ai vérifié en début 2026 sur un dossier que je suivais pour un acquéreur venant de Bordeaux : dans certaines rues d'Anglet, tu trouves trois ventes DVF sur dix-huit mois, dont une donation-partage qui ne reflète pas le prix du marché. Tirer une médiane de prix sur trois transactions, c'est bancal. Je le dis franchement, les outils automatiques de valeur foncière se plantent sur ces secteurs peu liquides. À croiser avec d'autres sources.

Centre-ville et Cinq-Cantons : le secteur de référence

Le centre d'Anglet, autour de l'église Saint-Léon et des Cinq-Cantons, concentre les transactions les plus lisibles. Volume correct, typologies variées, peu de mutations intrafamiliales atypiques. Les appartements anciens des années 1970-1980 s'y échangent autour de 4 600 à 5 000 euros le m², les T2 et T3 dominant les ventes.

Ce secteur est le plus facile à analyser depuis les DVF : tu as assez de transactions pour que la médiane tienne la route. Les maisons de ville, rares, partent systématiquement au-dessus de 5 500 euros le m² dès qu'elles ont un garage. Et franchement, c'est le seul secteur où un acheteur sans connaissance locale peut se fier à la carte DVF sans trop de risque d'erreur.

Comparer les Cinq-Cantons avec le quartier de la Barre ou les Landes d'Ansot, c'est comparer un marché fluide à un marché de niche. La liquidité n'est pas la même, et ça change tout à la négociation.

La Barre et l'Océan : prix en altitude, volumes réduits

Côté océan, entre la plage de la Barre et les résidences qui longent la Côte des Basques, les DVF affichent les chiffres les plus hauts de la commune. Des appartements récents ou rénovés à 6 200, voire 6 800 euros le m² pour les biens avec vue dégagée. Pas une majorité de ventes, mais des transactions qui tirent la moyenne vers le haut.

Le piège DVF ici : le faible nombre de mutations rend la donnée fragile. Trois ventes par trimestre, dont une résidence principale vendue à un prix familial, et ta médiane déraille de 15 %. Je recommande toujours de regarder le volume de transactions avant de lire le prix affiché sur la carte /dvf/anglet/. Un prix médian sur moins de cinq ventes, c'est à prendre avec des pincettes.

Les maisons côté Barre sont rares et se négocient souvent de gré à gré, hors portails. Elles apparaissent dans les DVF avec un délai, parfois plusieurs mois après la vente effective. Résultat : la carte peut sembler moins tendue qu'elle ne l'est réellement.

Quintaou et les quartiers résidentiels nord : le bon rapport qualité-marché

Quintaou, c'est un autre registre. Quartier résidentiel calme, pavillonnaire, pas de tension locative particulière, pas de vue mer. Les DVF 2023-2024 y montrent des maisons entre 4 000 et 4 800 euros le m², parfois moins sur les biens avec des travaux. C'est là que l'écart avec le secteur côtier est le plus parlant : pour le même budget, tu peux passer d'un T3 en résidence balnéaire à une maison avec jardin.

Pour un acheteur en résidence principale qui travaille à Bayonne ou dans la zone d'activité de Mouguerre, Quintaou est souvent le meilleur arbitrage. La liquidité DVF y est correcte : assez de transactions pour que les chiffres soient interprétables, sans sur-représentation de mutations atypiques.

Soyons clairs : ce quartier n'intéresse pas les investisseurs qui cherchent une rentabilité locative courte, mais il séduit les familles qui veulent du foncier sans payer le premium côtier. Le marché y est moins volatil que près de l'océan.

Montbrun et les secteurs est : entre rocade et transition urbaine

Montbrun et les secteurs proches de la rocade côté Bayonne représentent l'entrée de gamme du marché angloyen. Les DVF y enregistrent des appartements entre 3 400 et 4 200 euros le m², parfois des petites maisons sous les 400 000 euros. Le profil des acheteurs change : davantage de primo-accédants, quelques investisseurs attirés par les loyers de l'agglomération BAB.

Mais attention au piège de lecture : ces secteurs incluent parfois des mutations de locaux mixtes (commerce en rez-de-chaussée avec logement), qui faussent le prix au m² si tu appliques le filtre résidentiel sans vérifier l'usage réel du bien. Les données DVF ne sont pas toujours propres sur ce point. À vérifier au cas par cas, surtout sur les adresses proches de la RN10.

L'axe transports joue ici un rôle structurant : la proximité des lignes de bus vers Bayonne et Biarritz tire légèrement les prix vers le haut sur certaines rues, sans que ça soit lisible immédiatement dans les DVF bruts. Il faut croiser avec le tracé des lignes TXIK TXAK (réseau de transport urbain de l'agglomération) pour comprendre pourquoi deux adresses à 300 mètres de distance ont des prix différents.

Cité du Moulin et secteur nord-ouest : les maisons de lotissement

Le secteur Cité du Moulin et les lotissements nord-ouest concentrent un type de bien peu représenté ailleurs à Anglet : des maisons des années 1980-1990, en lotissement, avec garage et jardin moyen, construites sans architecture particulière mais bien entretenues. Les DVF les affichent entre 3 800 et 4 500 euros le m² selon l'état.

La dynamique est différente de celle des Cinq-Cantons : moins de rotation, des propriétaires qui restent longtemps, et des ventes souvent liées à des successions ou des déménagements familiaux. Ça se lit dans les DVF : certaines années, le volume de transactions y est très bas, ce qui rend toute comparaison hasardeuse.

Et c'est là que ça coince, parfois, pour les acheteurs qui arrivent avec une estimation automatique : l'outil a agrégé trois ventes sur dix-huit mois pour sortir un prix au m² « fiable ». Trois ventes. Sur un lotissement de cent maisons. Ce n'est pas un prix de marché, c'est un signal faible.

Lire les DVF Anglet sans se faire avoir

La base DVF est publique, accessible via data.gouv.fr et mise à jour régulièrement par la DGFiP. Ce que tu vois dans les données brutes : la date de mutation, le type de bien, la surface et le prix de vente. Ce que tu ne vois pas directement : si la vente était entre proches, si le prix intègre du mobilier ou des droits de propriété complexes, si la surface est la surface réelle ou la surface cadastrale.

La surface cadastrale et la surface habitable ne coïncident pas toujours. Sur les maisons avec dépendances, la différence peut atteindre 20 à 30 m², ce qui change significativement le prix au m² calculé. Pas si simple.

Pour les appartements en résidence, les DVF ne distinguent pas les frais d'agence inclus ou exclus dans le prix de vente déclaré. Dans l'agglomération BAB, où les agences prennent des honoraires acheteur assez élevés, ça peut peser. L'INSEE publie des indices de prix des logements anciens qui permettent de recontextualiser les évolutions, mais ils ne descendent pas au niveau de la rue.

Tiens, un réflexe utile : sur la carte ventes DVF Anglet, filtre par type de bien avant de lire un prix. Mélanger appartements et maisons dans une même médiane donne un chiffre qui ne correspond ni à l'un ni à l'autre. C'est le genre d'erreur que je vois souvent dans des analyses de marché qui circulent en ligne.

Les données DPE pour Anglet apportent un complément utile : un bien classé F ou G perd de la valeur à la revente depuis l'entrée en vigueur des restrictions de location des passoires thermiques, et ça commence à se lire dans les écarts de prix DVF entre biens rénovés et biens énergivores d'un même immeuble. Le marché intègre ce facteur progressivement depuis 2025.

Appartements versus maisons : l'arbitrage concret dans les DVF d'Anglet

Les appartements représentent, d'après les DVF 2024, environ 60 % des transactions à Anglet, contre 40 % pour les maisons. Ce ratio varie selon les secteurs : quasi 80 % d'appartements côté Barre, quasi 70 % de maisons dans les lotissements nord. Les deux marchés ne suivent pas le même rythme.

Les maisons ont mieux résisté au ralentissement des volumes en 2023-2024. Moins de stock, demande structurelle des familles en provenance de Paris, Lyon ou Nantes qui cherchent à décaler leur lieu de vie sur la côte basque. Pour les appartements, la correction des prix a été plus visible, surtout sur les T4 et T5 qui avaient fortement monté entre 2020 et 2022.

Un acheteur qui compare un T3 de 65 m² à 5 000 euros le m² dans une résidence des Cinq-Cantons avec une maison de 100 m² à 4 300 euros le m² à Quintaou fait en réalité deux arbitrages différents : l'un sur le style de vie, l'autre sur la liquidité future. Les maisons de lotissement sont plus longues à revendre si le marché se retourne. Ce point m'échappe encore un peu sur les cycles longs à Anglet, je n'ai pas les données historiques assez profondes pour trancher.

Les pièges classiques quand tu lis une carte DVF locale

Les mutations à titre gratuit ou quasi-gratuit (donations, ventes familiales sous le prix du marché) apparaissent dans les DVF comme des ventes ordinaires si tu ne vérifies pas le prix de vente déclaré. Un appartement vendu 80 000 euros dans un immeuble où les transactions normales sont à 280 000 euros va tirer la médiane vers le bas de façon artificielle.

Autre piège : les ventes en état futur d'achèvement (VEFA) sont intégrées dans les DVF à la date de signature définitive, pas à la date de livraison. Sur un programme neuf livré fin 2024 mais signé en 2022, le prix affiché reflète les conditions du marché 2022. Pour comparer à des biens anciens vendus en 2024, l'écart peut sembler plus faible qu'il n'est réellement.

Bref, la carte DVF est un outil, pas un oracle. Elle te donne un signal de marché, pas une vérité absolue rue par rue.

Les acheteurs qui comparent plusieurs marchés du Sud-Ouest regardent souvent aussi Bayonne en DVF (accessible depuis la même interface) et les villes voisines comme Pau. Le blog immobilier contient des analyses sur d'autres marchés côtiers si tu veux poser Anglet dans un contexte régional.

Un mot sur l'évolution réglementaire : depuis le 1er janvier 2026, les logements classés G au DPE sont interdits à la location en France métropolitaine (décret d'application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021). Ça commence à peser sur les prix DVF des appartements anciens mal isolés, particulièrement dans les résidences des années 1970 qu'on trouve en nombre à Anglet. L'effet est encore partiel à mi-2026, mais il s'installe.