Ventes DVF à Antibes

Par Nina Roussel

DVF ventes immobilières Antibes : prix au m² par quartier

DVF ventes immobilières Antibes : prix au m² par quartier en 2026

La première fois que j'ai poussé la porte d'un appartement dans le Vieil Antibes, j'ai senti le calcaire frais des murs, un sol en tommettes usées, et la lumière coupée net par les volets bleus. Beau. Et cher. Les DVF ventes immobilières Antibes confirment ce que cette lumière laisse deviner : le marché local est morcelé, parfois tordu, et les écarts de prix entre deux rues peuvent dépasser 2 000 euros au m² sans que la carte le montre clairement au premier coup d'œil. Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiées par la Direction générale des finances publiques sur data.gouv.fr, recensent toutes les mutations immobilières réelles enregistrées chez le notaire. À Antibes, sur les transactions 2024 et 2025, le prix médian au m² toutes typologies confondues tourne autour de 4 800 à 5 200 euros selon les secteurs, mais cette médiane masque des réalités très différentes dès que tu zoomes quartier par quartier. C'est précisément ce que fait la carte DVF Antibes : te permettre de filtrer par rue, par type de bien, par surface.

Ce que les DVF mesurent vraiment à Antibes

Les données DVF ne sont pas un baromètre en temps réel. Un acte notarié signé en janvier 2026 reflète un compromis passé trois à six mois plus tôt, souvent en été ou en automne 2025. À Antibes, marché touristique et résidentiel mélangés, ce décalage compte, parce que les prix peuvent bouger vite en période estivale. La base DVF accessible sur data.gouv.fr est mise à jour semestriellement, ce qui veut dire que les transactions du premier semestre 2026 ne seront visibles qu'en fin d'année.

Autre piège classique : les mutations atypiques. Une vente entre membres d'une même famille, une cession de parts de SCI, ou un lot vendu avec une cave et un parking séparés dans l'acte vont faire exploser ou s'effondrer le prix au m² affiché. Quand tu vois un studio dans le Vieil Antibes à 2 100 euros au m², c'est presque toujours ça. Pas un bon plan, une donnée bancale.

Les notaires de France publient chaque trimestre un baromètre national qui contextualise ces chiffres : en 2025, la Côte d'Azur a enregistré une légère reprise des volumes de ventes après deux années de baisse, avec des prix qui se sont stabilisés sur la frange littorale. Antibes entre dans cette dynamique, mais pas uniformément.

Vieil Antibes : le m² le plus chargé en histoire, et en euros

Le Vieil Antibes concentre la part la plus visible du marché antibois. Pierres blondes, ruelles étroites, commerces en pied d'immeuble : la texture du bâti est dense, et les appartements anciens dominent presque toutes les transactions. Les DVF 2024-2025 y montrent des prix médians autour de 5 500 à 6 200 euros au m² pour des appartements de taille moyenne, avec des pointes au-delà de 7 000 euros pour les biens en étage avec vue sur les remparts ou sur le port Vauban.

Ce secteur concentre un biais de lecture DVF particulier. Beaucoup de biens vendus ici sont des surfaces atypiques : duplex sous combles, appartements réaménagés dans d'anciens commerces, caves converties. La surface réelle Carrez peut différer significativement de la surface brute mentionnée dans l'acte. Résultat : le prix au m² calculé à partir des DVF peut être sous-évalué ou surévalué selon ce que l'acheteur a réellement acquis.

Liquidité du secteur : correcte, mais pas fluide. Les volumes annuels restent limités par le stock disponible. Quand un bien sort, il part vite si le prix est juste. Si le vendeur surévalue de 10 %, il peut attendre six mois sans offre sérieuse.

Juan-les-Pins : appartements récents, clientèle mixte, données plus lisibles

Juan-les-Pins occupe un registre différent. Le bâti y est majoritairement des années 1960-1980 : résidences en copropriété, appartements avec terrasse ou loggia, quelques immeubles récents en front de mer. Les DVF sont ici nettement plus homogènes, ce qui en fait un secteur plus facile à lire pour un acheteur ou un investisseur qui débarque sur le marché antibois.

Prix médian au m² côté Juan-les-Pins : autour de 4 800 à 5 400 euros pour les appartements courants, avec des écarts importants selon la distance à la plage. Un T2 en pied de résidence à 300 mètres de la mer et un T2 en front de mer dans la même résidence peuvent afficher 1 500 euros de différence au m² sur les DVF, pour un couloir de 200 mètres.

La clientèle est mixte : résidents permanents, résidences secondaires, et quelques investisseurs en location saisonnière. Ce mix crée une tension modérée sur les biens de petite surface (studios, T2) qui partent plus vite que les grandes unités. Les T4 et T5 restent plus longtemps sur le marché, et les DVF le montrent : davantage de négociations visibles dans les actes.

Bref, Juan-les-Pins offre une lecture DVF plus fiable que le Vieil Antibes. Moins de biens atypiques, plus de transactions, plus de référentiels comparables.

Fontonne : le secteur résidentiel où le vrai marché antibois se construit

La Fontonne, quartier nord d'Antibes, est souvent la grande oubliée des comparaisons de prix. C'est pourtant là que les volumes de transactions sont les plus élevés à l'échelle de la commune, et que les DVF donnent les données les plus solides statistiquement parlant.

Le bâti : pavillons des années 1970-1990, petites résidences, quelques maisons individuelles avec jardin. Le profil d'acheteur est différent du Vieil Antibes : familles, primo-accédants, actifs qui travaillent sur la technopole de Sophia Antipolis toute proche. Prix médian autour de 4 200 à 4 700 euros au m² pour les appartements, et entre 4 500 et 5 200 euros au m² pour les maisons selon la surface du terrain.

Et franchement, c'est là que l'arbitrage Antibes devient intéressant pour un acheteur qui compare. Payer 5 800 euros au m² dans le Vieil Antibes pour un appartement sans parking ni cave, ou 4 400 euros au m² en Fontonne pour une maison avec jardin à 15 minutes à vélo du centre ? La réponse dépend du projet de vie, pas du prestige du quartier.

Piège DVF local : la Fontonne mélange dans les données du lot 06004 (Antibes commune) des biens qui n'ont pas la même attractivité locative ni la même liquidité. Deux maisons à 50 mètres l'une de l'autre peuvent avoir des valeurs très différentes selon qu'elles sont côté Biot ou côté voie rapide. La carte DVF Antibes permet de zoomer précisément pour éviter cette confusion.

Secteur Beau Soleil et Combes : entre les deux, un marché intermédiaire

Les quartiers Beau Soleil et Les Combes occupent une position charnière entre le bord de mer et l'intérieur résidentiel. Le bâti est varié : maisons individuelles des années 1950-1970, petites résidences de standing moyen, quelques villas avec piscine sur les hauteurs.

Les DVF y révèlent une volatilité plus marquée que dans les secteurs précédents. Pas forcément parce que le marché est instable, mais parce que les volumes de transactions sont plus faibles, et qu'une vente atypique pèse plus lourd dans la médiane. J'ai un doute sur la fiabilité des médianes DVF dans ce secteur quand on descend sous 15 transactions annuelles : la marge d'erreur devient significative, à vérifier au cas par cas en remontant les actes un par un.

Prix perçus : autour de 4 600 à 5 500 euros au m² selon la hauteur et la vue. Les biens avec terrasse plein sud et vue dégagée sur la baie des Anges partent nettement au-dessus de la médiane.

Quartier des Semboules et zone Nord : l'accessible, avec ses limites

Les Semboules et la frange nord de la commune (proches de la route de Grasse) constituent le secteur le plus accessible du marché antibois selon les DVF. Prix médians autour de 3 800 à 4 300 euros au m², avec des transactions portant essentiellement sur des appartements anciens en copropriété.

La liquidité y est plus lente. Les délais de vente observés dans les actes (déduits de la date de compromis et de l'acte définitif) sont souvent plus longs qu'au centre ou à Juan-les-Pins. Ce n'est pas un signal négatif absolu : ça traduit simplement un marché moins tendu, où l'acheteur a plus de marge de négociation.

Mais attention : comparer les Semboules au Vieil Antibes sur la seule base du prix au m² DVF, sans tenir compte de la qualité du bâti, de l'exposition et des charges de copropriété, c'est passer à côté de l'essentiel. Deux lignes DVF qui se ressemblent peuvent cacher des réalités très éloignées.

À l'échelle nationale, d'autres marchés littoraux comme Nice ou Marseille présentent des structures comparables : des secteurs historiques chers, des zones résidentielles intermédiaires bien lisibles dans les DVF, et des franges nord plus accessibles mais moins liquides.

Appartements vs maisons : ce que les DVF disent du marché antibois

À Antibes, les appartements représentent la très grande majorité des mutations enregistrées dans les DVF, ce qui est cohérent avec la morphologie urbaine de la commune. Les maisons individuelles existent, notamment en Fontonne, aux Semboules et dans les secteurs périphériques, mais elles sont nettement moins nombreuses dans la base.

Cette surreprésentation des appartements a une conséquence directe : la médiane DVF à l'échelle de la commune reflète avant tout le marché de l'appartement ancien. Si tu cherches une maison, la médiane communale ne te dira pas grand chose. Il faut filtrer finement, et c'est là que la carte DVF Antibes devient vraiment utile : elle permet d'isoler les transactions par type de bien.

Les petites surfaces (studios, T2) ont une dynamique propre à Antibes. La demande locative saisonnière soutient leur valeur, mais attention : les rendements locatifs espérés par certains acheteurs ne se matérialisent pas toujours, notamment depuis le renforcement des règles d'encadrement des locations de courte durée dans plusieurs communes de la Côte d'Azur en 2025. Ce point mérite une vérification auprès de la mairie d'Antibes avant tout achat à visée locative.

Pour comparer avec d'autres marchés dynamiques, les DVF de Lyon ou de Bordeaux montrent des structures similaires : petites surfaces surreprésentées dans les volumes, grandes surfaces plus longues à vendre, et médianes communales qui masquent des écarts importants selon les quartiers.

Lire une carte DVF locale sans se tromper

La carte DVF, que ce soit via data.gouv.fr ou via l'outil intégré sur /dvf/antibes/, affiche les transactions sous forme de points géolocalisés. Chaque point = un acte notarié. La couleur ou la taille du point indique le prix au m².

Trois erreurs fréquentes quand on lit cette carte à Antibes. La première : confondre prix élevé et bon investissement. Un point rouge (prix haut) dans le Vieil Antibes peut correspondre à un bien atypique non comparable. La deuxième : ignorer les zones grises, celles où il y a peu ou pas de transactions. Ça ne veut pas dire que les biens valent peu, ça veut dire que les données sont insuffisantes pour en déduire une médiane fiable. La troisième, et c'est mon avis, c'est de ne regarder qu'une seule année. Les DVF se lisent sur au moins trois ans pour dégager une tendance, pas sur douze mois.

Bon, un détail pratique : les transactions marquées « vente en l'état futur d'achèvement » (VEFA) apparaissent dans les DVF mais avec des prix qui incluent parfois des annexes ou des prestations spécifiques. Sur Antibes, où quelques programmes neufs ont été livrés récemment notamment du côté de la ZAC des Combes, ces points VEFA peuvent biaiser la lecture si on les mélange avec les transactions dans l'ancien.

L'INSEE publie régulièrement des données sur les prix de l'immobilier par commune, qui peuvent servir de second étalon pour vérifier la cohérence de ce que tu lis dans les DVF. Pas toujours au même niveau de granularité, mais utile pour recadrer.

Si tu t'intéresses à l'état du bâti au-delà des prix, le DPE Antibes donne une lecture complémentaire indispensable : à Antibes, le parc ancien du Vieil Antibes concentre de nombreux logements classés E, F ou G, ce qui peut peser sur la valeur future et sur la négociabilité du prix.

D'autres villes avec des marchés comparables en termes de tension littorale : Toulouse et Nantes ont des dynamiques DVF bien documentées, utiles pour calibrer ce qu'on observe à Antibes.

Pour les investisseurs qui regardent la dimension fiscale, l'article sur la défiscalisation immobilière peut aider à replacer un achat antibois dans une stratégie plus large.