Ventes DVF à Aubervilliers

Par Eva Tran

DVF ventes immobilières Aubervilliers : prix au m² par quartier

DVF ventes immobilières Aubervilliers : prix au m² par quartier en 2026

Depuis le boulevard Félix-Faure, 18 min à pied depuis la station Quatre-Chemins, on traverse trois ambiances urbaines sans presque s'en rendre compte. Les DVF ventes immobilières Aubervilliers enregistrées entre 2024 et début 2026 racontent exactement ça : une ville à plusieurs vitesses, où le prix au m² peut varier de 800 à 1 200 euros selon qu'on est côté Villette ou côté Landy. Aubervilliers fait partie du Grand Paris Express, avec la ligne 15 qui modifie progressivement la carte des valeurs foncières, et les données DVF disponibles sur data.gouv.fr permettent de reconstituer ces mouvements transaction par transaction. Ce n'est pas un marché stable. Trop de mutations atypiques, des surfaces déclarées parfois bancales, et un tissu mixte résidentiel-commercial qui biaise les moyennes si on ne filtre pas correctement. Avant de comparer des prix bruts, il faut dégrossir les données. Cet article aide les acheteurs, vendeurs et investisseurs à lire ces chiffres sans se planter.

Ce que les données DVF disent vraiment sur Aubervilliers

Les DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiées par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) et consultables via l'outil de visualisation des notaires, couvrent les cinq dernières années glissantes. Sur Aubervilliers, le volume de transactions reste modeste comparé à des marchés tendus comme Paris ou Lyon, ce qui crée un problème statistique réel : quelques ventes atypiques suffisent à tirer la moyenne vers le haut ou vers le bas sur un secteur donné.

Le prix médian au m² pour un appartement ancien à Aubervilliers se situe autour de 3 200 à 3 500 euros en 2025-2026 selon les données consolidées par les notaires d'Île-de-France, avec des écarts importants selon l'état du bien, l'étage et le quartier. Les maisons individuelles représentent une fraction minoritaire des transactions, mais leur prix médian dépasse souvent 4 000 euros au m² quand elles se situent dans les secteurs pavillonnaires du nord-est. Je ne sais pas si cette dynamique se retrouve dans d'autres communes du 93 au même stade de transformation urbaine, mais sur Aubervilliers, le signal Grand Paris est lisible dans les données depuis 2023.

Un piège classique : additionner toutes les mutations sans distinguer les ventes de locaux commerciaux, les cessions de parkings ou les lots atypiques. La base DVF ne filtre pas automatiquement. Une cellule commerciale au rez-de-chaussée d'une copropriété peut apparaître avec un prix au m² de 1 800 euros et tirer la médiane vers le bas, donnant l'impression d'un marché déprimé là où il ne l'est pas.

Bon, voilà pour le cadre général. Passons aux secteurs.

Quatre-Chemins, Villette, Landy : trois ambiances, trois marchés

Quatre-Chemins : le secteur charnière

Quatre-Chemins occupe le sud-ouest d'Aubervilliers, coincé entre Paris 19e et la commune. C'est le secteur le plus tendu en termes de liquidité : les appartements y partent plus vite qu'ailleurs sur la ville, et les prix au m² s'approchent ou dépassent les 4 000 euros pour des biens rénovés proches du métro ligne 12 (station Aubervilliers-Quatre-Chemins). Les T2 et T3 dominent les transactions. Les maisons sont quasi absentes des DVF sur ce périmètre.

Le piège DVF ici : beaucoup de petites surfaces (studios, T1 bis) dans des copropriétés des années 1960-1970 dont l'état varie fortement d'un immeuble à l'autre. Un studio de 18 m² vendu 72 000 euros donne un prix au m² de 4 000 euros, mais ce chiffre ne dit rien de la qualité réelle du bien ni des charges. Carte en main, il faut zoomer sur la carte DVF Aubervilliers pour repérer les transactions récentes dans un rayon précis, pas se contenter d'une moyenne de secteur.

Comparé à Lille ou Nantes où le marché de report depuis une grande ville se joue différemment, Quatre-Chemins bénéficie d'une prime de proximité parisienne brute. C'est son premier argument.

Villette : le secteur qui louvoie

Le secteur Villette, au nord-est, joue une partition différente. Les DVF montrent davantage de transactions sur des surfaces moyennes (T3, T4), avec une proportion plus élevée de maisons de ville et de petits pavillons. Les prix au m² s'établissent plutôt entre 2 800 et 3 300 euros sur les ventes d'appartements anciens, mais les maisons peuvent atteindre 3 800 à 4 200 euros au m² selon l'emplacement et les finitions.

La dynamique y est plus calme. Moins de liquidité qu'à Quatre-Chemins, ce qui signifie des délais de vente plus longs et des marges de négociation plus réelles. Pour un investisseur qui cherche à parier sur la valorisation liée au Grand Paris, Villette présente un profil intéressant, à condition d'accepter un horizon de revente à 8-10 ans minimum. Pas si simple à modéliser.

Le piège DVF sur Villette : certaines mutations enregistrent des surfaces inhabituellement grandes (maisons avec jardin, dépendances incluses dans l'acte) qui font baisser le prix au m² apparent. À vérifier au cas par cas en croisant avec le cadastre.

Le Landy : le secteur qui bascule

Le Landy, c'est le secteur industriel en reconversion au nord-ouest. Historiquement occupé par des entrepôts et des activités logistiques, il attire depuis 2022 des opérations de logements neufs portées par des promoteurs qui parient sur la proximité de la future gare Mairie d'Aubervilliers (ligne 12, prolongement prévu 2026-2027). Les DVF sur Le Landy sont à lire avec prudence : les transactions résidentielles récentes correspondent majoritairement à des ventes en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou à des reventes de biens livrés récemment.

Les prix au m² sur le neuf dépassent 4 500 euros, parfois 5 000 euros pour des programmes bien placés. L'écart avec l'ancien du reste de la ville est net. Mais attention : comparer Le Landy neuf avec Quatre-Chemins ancien dans une lecture DVF brute, c'est comparer des biens qui n'ont pas grand-chose en commun sauf l'adresse administrative.

Et franchement, c'est là que ça coince le plus souvent dans les analyses de marché qu'on voit circuler : les chiffres moyens sur Aubervilliers agrègent ce neuf premium du Landy avec de l'ancien dégradé de secteurs moins valorisés, ce qui donne une « moyenne ville » qui ne correspond à rien de concret pour un acheteur.

Centre-ville et secteur Basilique : le marché du quotidien

Le centre historique autour de la Basilique Saint-Denis d'Aubervilliers (qui n'est pas à confondre avec la basilique de Saint-Denis commune) concentre des copropriétés des années 1950 à 1980, souvent en copropriété dégradée ou sous procédure de redressement. Les prix au m² y sont parmi les plus accessibles de la ville, régulièrement sous les 2 800 euros pour de l'appartement ancien en mauvais état. Mais la liquidité est faible et les délais de vente peuvent s'étirer.

Fin 2025, j'ai épluché les mutations DVF sur ce secteur pour un dossier d'analyse urbaine en lien avec un opérateur de l'ANRU : plusieurs transactions affichaient des prix au m² inférieurs à 2 000 euros, liés à des ventes de lots en mauvais état ou à des cessions entre indivisaires. Ces mutations tirent la moyenne vers le bas sans refléter le marché courant. C'est le genre de détail qui se voit à la maille fine, pas sur une carte générale.

Nord-est pavillonnaire : le marché discret

La frange nord-est d'Aubervilliers, vers les rues Albert-Dhalenne et Victor-Hugo, rassemble un tissu pavillonnaire que les DVF révèlent peu, justement parce que le volume de transactions est faible. Deux ou trois ventes de maisons par an sur ce secteur. Les prix au m² des maisons y oscillent autour de 3 500 à 4 000 euros, mais la variance est forte selon la surface du terrain. Une maison de 80 m² avec 200 m² de jardin peut afficher un prix au m² apparent de 3 200 euros qui n'intègre pas la valeur foncière du terrain.

Pour comparer ce secteur avec d'autres communes pavillonnaires de Seine-Saint-Denis, les données INSEE sur les communes du 93 donnent un contexte utile. Aubervilliers reste moins chère au m² que Pantin ou le Pré-Saint-Gervais sur ce type de bien.

Lire une carte DVF locale sans se faire biaiser

La carte DVF Aubervilliers permet de visualiser les transactions récentes point par point. Quelques règles pratiques pour ne pas tomber à côté de la plaque.

Filtre systématiquement par type de bien. Les locaux commerciaux, parkings et terrains apparaissent dans la base DVF et faussent immédiatement toute comparaison résidentielle si tu ne les exclus pas. Sur Aubervilliers, la mixité fonctionnelle du tissu bâti est forte.

Croise avec la date de transaction. Une vente de 2021 ou 2022 au pic post-Covid ne reflète plus le marché de mi-2026. Sur certains secteurs d'Aubervilliers, les prix ont recalé de 5 à 8 % entre le pic de 2022 et 2025 selon les données notariales, sans que les grandes tendances de transformation urbaine soient remises en question.

Le volume compte autant que le prix. Dix transactions sur un secteur donnent une médiane fragile. Si tu vois trois ventes sur une rue entière sur deux ans, la « tendance » n'a statistiquement aucun sens. Surtout sur les petits secteurs pavillonnaires du nord-est.

Enfin, je nuance : les données DVF sont toujours décalées de quelques mois par rapport au marché réel. Une transaction signée en mars 2026 peut ne pas encore figurer dans la base en juin 2026. Pour les investisseurs qui veulent le pouls du moment, les données notariales en temps quasi-réel sont plus fiables que la DVF brute.

Pour les acheteurs qui comparent avec d'autres marchés de banlieue proche, les données sur Bordeaux, Strasbourg ou Toulouse dans les zones de transformation urbaine similaires montrent des dynamiques comparables : le neuf premium tire la moyenne, l'ancien se segmente fortement selon l'état.

Appartements ou maisons : ce que les DVF révèlent sur la structure des ventes

Aubervilliers reste une ville où l'appartement représente la grande majorité des transactions, avec une estimation autour de 85 % des mutations résidentielles. Les maisons individuelles sont rares et concentrées dans quelques poches pavillonnaires. Cette structure a une conséquence directe sur la lecture DVF : la médiane communale est avant tout une médiane « appartement ancien ».

Les T2 et T3 dominent. Les grandes surfaces (T4, T5) représentent une part faible des ventes enregistrées, ce qui crée parfois des situations bancales : quand un T5 familial se vend, le prix au m² apparent peut paraître bas (grande surface, prix total modéré), là où un T2 rénové du même immeuble affiche un prix au m² bien supérieur. Pas de conclusion générale possible sans regarder la répartition par surface.

Sur le marché immobilier comparé avec Lyon ou Marseille, Aubervilliers reste accessible, mais l'écart se resserre depuis 2023 sur les secteurs proches du métro, notamment à Quatre-Chemins. Un acheteur qui hésite entre ces deux géographies doit aussi regarder les données DPE Aubervilliers : le parc ancien du 93 est souvent moins performant énergétiquement, ce qui va peser en plus lourd dans les arbitrages d'achat-revente. L'article sur la baisse des prix immobiliers 2025 contextualise bien ce recalibrage national.

Maisons : rares, chères relativement, et peu liquides. Si tu achètes une maison à Aubervilliers pour revendre dans 5 ans, le risque de liquidité est réel. L'acheteur suivant sera difficile à trouver vite.

Ce que le Grand Paris Express change dans les données DVF

La ligne 15 Est et le prolongement de la ligne 12 vers Mairie d'Aubervilliers sont les deux catalyseurs que les DVF locales commencent à intégrer. Les transactions à moins de 500 m d'une future gare affichent des prix au m² supérieurs de 8 à 12 % aux biens similaires plus éloignés, selon une analyse du Cerema sur la valorisation foncière Grand Paris publiée en 2024.

Le Landy bénéficie directement de cet effet. Quatre-Chemins aussi, dans une moindre mesure, avec la consolidation de la ligne 12 existante. Villette et le secteur Basilique sont plus en retrait de ces dynamiques de transport, ce qui explique en partie l'écart de prix.

Mais attention : l'effet anticipatoire est déjà en grande partie intégré dans les prix du neuf. Acheter du neuf au Landy en 2026 pour capter la valorisation Grand Paris, c'est peut-être griller la priorité sur une plus-value qui était déjà dans le prix à l'achat. L'arbitrage vraiment intéressant, à mon avis, se joue plutôt sur de l'ancien bien situé dans Villette ou le nord-est, si on accepte un horizon long.

Les outils de comparaison immobilière comme Castorus permettent de recouper ces signaux DVF avec les délais de mise en vente réels. C'est complémentaire, pas redondant. Et pour cadrer le contexte légal des transactions, notamment sur les droits de mutation et les frais d'acte, la fiche service-public.fr sur les frais de notaire reste la référence à jour.

Éviter les erreurs courantes de lecture DVF sur Aubervilliers

Ne te fie pas aux surfaces DVF sans vérification. La surface déclarée dans l'acte peut être la surface cadastrale, la surface habitable, ou la surface loi Carrez selon les cas et les notaires. Des écarts de 5 à 15 % sur la même transaction selon la mesure retenue ne sont pas rares sur des biens anciens. Le prix au m² apparent peut ainsi varier significativement sans que le bien ait changé.

Les mutations « entre proches » (famille, divorce, succession) apparaissent dans les DVF à des prix souvent inférieurs au marché. Elles bruitent la lecture, particulièrement sur les petits secteurs pavillonnaires du nord-est où le turnover est faible et les transmissions familiales fréquentes. Pas moyen de les filtrer automatiquement : c'est une des limites de la base.

Autre cas où le raisonnement DVF ne marche pas : les ventes en bloc d'immeubles entiers. Un promoteur qui rachète un immeuble de rapport entier à Aubervilliers génère une transaction dont le prix au m² apparent peut être très éloigné de la valeur unitaire des appartements. Ce type de mutation apparaît dans la base et peut sérieusement tordre une moyenne de secteur si le volume global de transactions est faible.