Ventes DVF à Avignon

Par Sarah Cohen

DVF ventes immobilières Avignon : prix au m² et quartiers 2026

J'ai fait le calcul : entre un T3 vendu intra-muros et le même surface à Monclar, l'écart peut dépasser 50 000 euros sur une transaction récente. Les données DVF ventes immobilières Avignon, accessibles librement sur data.gouv.fr, permettent de retracer chaque mutation enregistrée par la DGFiP depuis 2019, avec la surface, le prix, la date et la nature du bien. Autant dire que c'est un outil sérieux pour un acheteur ou un vendeur qui veut éviter de se planter sur sa négociation. Avignon reste un marché atypique : une ville de taille moyenne dans le Vaucluse (environ 90 000 habitants selon l'INSEE), mais avec des micro-marchés très contrastés selon que tu te trouves à l'intérieur des remparts ou dans les quartiers résidentiels du sud. Si tu compares avec Lyon ou Marseille, les volumes de transactions sont bien inférieurs, ce qui rend chaque ligne DVF plus « fragile » statistiquement. Bref, lire les données sans connaître la géographie locale, c'est risquer de tirer des conclusions à côté de la plaque.

Les remparts, c'est beau. Le prix au m², ça se discute.

Intra-muros, c'est le secteur qui concentre le plus d'appartements anciens d'Avignon. Les transactions DVF sur cette zone montrent des prix au m² parmi les plus élevés de la ville : les données 2024-2025 (dernières consolidées disponibles) font ressortir des niveaux proches de 3 200 à 3 600 €/m² pour des appartements en bon état, selon la localisation dans l'enceinte et l'étage. Mais attention à une lecture trop rapide.

Le piège DVF classique ici : les surfaces déclarées. Intra-muros, les biens anciens comportent souvent des caves voûtées, des dépendances ou des combles partiellement habitables dont la surface est tantôt incluse, tantôt exclue de la surface habitable. Résultat, deux transactions apparemment comparables sur la carte peuvent cacher un écart de 15 % de surface réelle. J'ai croisé ce problème fin 2025 en épluchant des mutations sur le secteur Place de l'Horloge pour un dossier d'analyse de marché : deux ventes rue des Teinturiers, prix au m² apparents similaires, mais l'une incluait un cellier de 18 m² dans la surface déclarée. Pas frauduleux, juste bancal comme lecture directe.

La liquidité intra-muros est correcte pour les T2 et T3 bien situés, mais les grandes surfaces (T4 et plus) se vendent lentement. Moins de transactions, donc chaque valeur aberrante dans les DVF pèse plus lourd. Sur notre carte DVF Avignon, tu peux zoomer ruelle par ruelle pour voir les volumes réels et ne pas extrapoler depuis 3 mutations sur deux ans.

Monclar : le quartier résidentiel qui stabilise le marché

Monclar, au sud-ouest du centre, c'est un tout autre registre. Maisons des années 1960-1980, copropriétés des années 1990, quelques résidences récentes. Les DVF y montrent des prix au m² sensiblement inférieurs à l'intra-muros : autour de 2 400 à 2 800 €/m² pour les appartements, davantage de dispersion sur les maisons selon la taille du terrain.

La dynamique est calme, au sens positif. Peu de coups de fièvre, un turnover régulier porté par des familles qui arbitrent entre surface et accessibilité. Pour un investisseur qui cherche un rendement locatif stable plutôt qu'une plus-value rapide, Monclar offre une lisibilité que l'intra-muros ne garantit pas toujours, à mon avis. Le volume de transactions sur 24 mois glissants y est suffisamment épais pour que les données DVF soient statistiquement robustes.

Un point à vérifier au cas par cas : les maisons avec terrain à Monclar peuvent être soumises à des règles PLU (Plan local d'urbanisme) qui limitent l'extension. La valeur du m² de terrain est donc très variable selon la constructibilité résiduelle. Ce point-là, les DVF ne te le disent pas directement.

Courtine et les abords de la gare : un secteur en transition

Courtine, quartier autour de la gare d'Avignon-Centre, cumule petites surfaces et immeubles souvent anciens, parfois dégradés. Les prix au m² DVF y sont historiquement les plus accessibles du tissu urbain dense : 1 900 à 2 400 €/m² sur les transactions récentes, avec une forte représentation de studios et T2 dans les mutations.

Mais « accessible » ne veut pas dire « sans risque ». La lecture DVF sur Courtine demande une vigilance particulière sur deux points. D'abord, les ventes à vil prix (successions, mutations entre apparentés) tirent la moyenne vers le bas et faussent toute médiane calculée sur un faible volume. Ensuite, le secteur mélange du résidentiel pur et des locaux commerciaux en pied d'immeuble qui remontent parfois dans les données si la mutation couvre l'ensemble de la copropriété.

Et la dynamique ? Elle change. La gare TGV d'Avignon, à 3 km plus au sud (Courtine désigne ici la zone gare-centre), draine des actifs qui travaillent à Marseille ou Lyon et cherchent à acheter moins cher qu'à Nice ou Montpellier. C'est un mouvement lent, mais les DVF 2023-2024 montrent une légère remontée du prix médian sur ce secteur, ce qui n'était pas le cas avant 2022.

Trois autres secteurs que les DVF Avignon ne traitent pas pareil

Champfleury et Cap Azur : le résidentiel pavillonnaire du nord

Au nord d'Avignon, Champfleury et les secteurs pavillonnaires associés concentrent l'essentiel des ventes de maisons individuelles. Les données DVF y sont intéressantes parce que les surfaces de terrain sont explicitement renseignées dans la base, ce qui permet un calcul du prix au m² bâti séparé du foncier. Les valeurs oscillent entre 2 100 et 2 600 €/m² pour les maisons, avec des terrains entre 250 et 600 m² selon la sous-zone.

La comparaison avec Monclar est instructive pour un acheteur qui hésite : Monclar offre une meilleure accessibilité à pied au centre, Champfleury donne plus de surface habitable et de terrain pour un prix total similaire. L'arbitrage dépend du mode de vie. Pas d'une règle générale.

Rocade est et secteur Saint-Chamand

Saint-Chamand, à l'est, regroupe surtout des appartements en résidences des années 2000 et quelques programmes récents. Les prix au m² DVF y sont proches de Monclar, autour de 2 500 €/m² en médiane sur les transactions 2024, mais la liquidité est plus faible. Moins d'acheteurs potentiels, des délais de vente souvent plus longs selon les notaires de la région.

Un piège typique de lecture : les programmes neufs livrés en 2022-2023 ont généré plusieurs mutations groupées (VEFA finales) qui boostent artificiellement le volume de transactions sur une courte période. Si tu filtres les données DVF sur 2022-2023 sans exclure ces VEFA, tu risques de surestimer la liquidité du marché secondaire.

Le Pontet et la première couronne

Techniquement, Le Pontet est une commune distincte d'Avignon. Mais les acheteurs et investisseurs qui consultent les données DVF sur /dvf/avignon/ l'intègrent souvent dans leur périmètre de recherche, parce que les prix y sont 15 à 20 % inférieurs à ceux du centre d'Avignon sur les maisons comparables. La base DVF nationale permet de croiser les deux communes, c'est un avantage. Je ne sais pas si toutes les agences locales font ce rapprochement systématiquement dans leurs estimations, d'ailleurs.

Lire une carte DVF Avignon sans se faire piéger

La base DVF, publiée par la DGFiP via impots.gouv.fr, enregistre les mutations à titre onéreux. Ce que ça exclut : donations, successions sans contrepartie financière, échanges entre indivisaires. Donc les données ne capturent pas la totalité du marché, seulement les transactions avec prix déclaré.

Trois erreurs de lecture fréquentes sur les cartes DVF Avignon.

La surface carrez vs surface totale : la loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) s'applique aux lots de copropriété, pas aux maisons individuelles. Sur les DVF, la surface renseignée pour une maison est souvent la surface totale déclarée lors de la mutation, qui peut inclure des annexes. Pour comparer appartements et maisons, c'est une source constante de biais.

Les mutations atypiques : vente d'un immeuble entier avec plusieurs lots déclarés comme une seule ligne DVF. Le prix au m² apparent est souvent très éloigné du marché « particulier à particulier ». Sur Avignon intra-muros, ça arrive sur les hôtels particuliers vendus à des promoteurs ou des SCI. Taper dans ces données pour calculer une moyenne de quartier, c'est se planter.

La fraîcheur des données : la DGFiP publie les DVF avec un décalage de 6 à 9 mois sur les transactions récentes. Ce que tu lis sur les plateformes courant juin 2026 correspond aux mutations enregistrées jusqu'à fin 2025 environ. Le marché peut avoir bougé depuis, surtout si les taux d'emprunt ont évolué (la Banque de France publie des statistiques mensuelles sur le crédit immobilier qui donnent le contexte de financement).

Bon, disons que la carte DVF n'est pas une boule de cristal. C'est un relevé de terrain, pas une projection.

Appartements ou maisons : ce que les DVF Avignon révèlent sur la structure du marché

À la louche, les transactions avignonnaises se répartissent assez inégalement entre les typologies. Les appartements dominent en volume sur l'intra-muros et Courtine, les maisons sur Monclar, Champfleury et la périphérie nord. Ce n'est pas une surprise, mais les données DVF permettent de le quantifier plutôt que de le supposer.

Pour un investisseur, la question clé est la liquidité relative. Un studio intra-muros se vend vite. Une maison 5 pièces à Saint-Chamand met plus de temps à trouver preneur, et les DVF le confirment via les délais entre date de promesse et date d'acte quand cette information est accessible. Si tu cherches un investissement patrimonial à Avignon à comparer avec les marchés de Toulouse ou Bordeaux, le couple rendement/liquidité est plutôt favorable sur les petites surfaces centrales.

Les T2 et T3 anciens intra-muros restent la valeur la plus demandée. Les maisons de ville avec patio dans les quartiers sud-ouest (Monclar, Croix-des-Oiseaux) forment un segment plus rare et donc plus difficile à « pricer » depuis les DVF seuls.

Pour un vendeur, la lecture inverse s'impose : si ton bien est sur un segment peu liquide (grande surface, étage bas sans ascenseur, secteur périphérique), les données DVF de ta rue donnent peut-être 3 transactions en 3 ans. C'est insuffisant pour justifier un prix précis. Appuie-toi sur les données au niveau arrondissement ou secteur élargi, pas sur 2-3 ventes voisines.

Un contre-exemple à garder en tête : les programmes neufs livrés récemment à la périphérie d'Avignon ont souvent des prix DVF élevés au m² (TVA incluse, frais de notaire réduits en VEFA). Si tu les inclus dans ton calcul de prix médian d'un quartier, tu surestimes mécaniquement la valeur du parc ancien. Les outils qui filtrent par année de construction évitent ce biais.

Rapide aller-retour sur le DPE et son impact sur les valeurs DVF

Depuis la loi Énergie-Climat (loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019) et ses décrets d'application successifs, les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Cette contrainte réglementaire pèse sur les valeurs à la revente : un appartement G intra-muros est moins attractif pour un investisseur locatif, ce qui se traduit progressivement dans les mutations DVF. Pas encore massivement visible sur les données Avignon, mais ça commence à sortir du bois sur les segments les plus anciens.

Si tu achètes un bien ancien à Avignon sans consulter le DPE sur /dpe/avignon/, tu passes à côté d'une variable qui peut justifier 8 à 12 % d'écart de prix selon les études de la FNAIM et des notaires de France.

Enfin, je nuance : l'impact DPE sur les prix DVF à Avignon reste à ce stade moins fort qu'à Paris ou Lille, parce que le marché locatif y est moins tendu. Mais la tendance est là. Faut suivre.