Ventes DVF à Beauvais

Par Inès Faure

DVF ventes immobilières Beauvais : prix, quartiers, données 2026

« Tu vois ce T3 rue de la Madeleine ? Vendu 1 650 €/m². Mon voisin a vendu le sien 2 100 €/m² l'an dernier. » C'est la phrase d'un acheteur que j'ai croisé début 2026, et elle résume assez bien le vertige qu'on ressent face aux données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) sur Beauvais. Les DVF ventes immobilières Beauvais, disponibles sur data.gouv.fr, enregistrent toutes les mutations à titre onéreux publiées par la Direction Générale des Finances Publiques. Un écart de 450 €/m² entre deux rues parallèles, c'est 27 000 € de différence sur un 60 m². Pas une nuance de fond. La base DVF couvre les ventes de 2018 à mi-2025 environ, avec un délai de publication d'environ six mois, ce qu'il faut garder en tête avant de conclure que « le marché est calme ». Beauvais, préfecture de l'Oise (60 000 habitants au recensement INSEE 2021), attire des acheteurs qui fuient les prix parisiens ou lillois, sans toujours vérifier que le quartier visé est aussi liquide que promis. Ce guide sert à démêler ça, secteur par secteur.

Ce que la base DVF dit vraiment sur Beauvais

La base DVF recense les ventes de biens immobiliers et terrains à partir des actes notariaux transmis au fisc. Pour Beauvais, le volume de transactions reste modeste comparé à Lyon ou Bordeaux : on parle de quelques centaines de mutations par an sur la commune, ce qui signifie que quelques ventes atypiques peuvent biaiser la médiane d'un quartier entier.

Bon, disons que c'est là que ça coince pour beaucoup d'acheteurs. Ils regardent le prix médian affiché, ils concluent que le secteur est « dans leurs cordes », et ils oublient que la médiane DVF inclut des cessions entre SCI familiales, des ventes en l'état de logements dégradés, des lots commerciaux mélangés à du résidentiel. Trois transactions comme ça dans une rue peu active, et la moyenne s'effondre ou s'envole sans que le marché réel ait bougé.

L'autre piège classique : la surface. DVF enregistre la surface réelle de l'acte notarial, pas toujours la surface Carrez. Un appartement vendu avec cave, parking ou remise annexe peut faire gonfler la surface déclarée et donc faire chuter le prix au m² apparent. À Beauvais, où les biens anciens des années 1950-1970 sont fréquents, ce décalage n'est pas rare.

La carte DVF Beauvais de On peut, sur ColocNow, de zoomer rue par rue, ce qui aide à sortir du bois sur ces écarts. Mais même avec la meilleure carte, le nombre de points reste l'indicateur de confiance principal : moins de cinq ventes sur trois ans dans un micro-secteur, la donnée est trop fragile pour en tirer une règle.

Centre-ville et cœur historique : le prix de la centralité

Le centre-ville de Beauvais tourne autour de la cathédrale Saint-Pierre et du quartier piétonnier. C'est là que les prix au m² pour les appartements atteignent les niveaux les plus élevés de la commune : autour de 1 900 à 2 200 €/m² pour des biens en bon état, selon les transactions visibles dans la base DVF sur 2023-2024.

Mais, et c'est mon avis, ce centre est particulier. Le tissu bâti est hétérogène : immeubles d'après-guerre reconstruits (Beauvais a été détruite à 85 % en 1940), quelques immeubles récents, des bâtisses bourgeoises rescapées. La qualité intrinsèque varie énormément d'un immeuble à l'autre, ce que le prix au m² DVF lisse sans pitié.

Les ventes de studios et T2 y sont surreprésentées. Des petites surfaces qui tournent vite, achetées par des investisseurs locatifs ou des primo-accédants solo. Comparer un T2 de 38 m² avec un T4 de 90 m² dans la même rue donne un écart au m² de 200 à 300 €, purement mécanique, sans lien avec la qualité du secteur. C'est un détail, mais lourd.

Pour un acheteur qui cherche une résidence principale de taille familiale, le centre de Beauvais offre peu de surface, et les rares T4-T5 se vendent souvent hors marché ou avec des travaux conséquents. La liquidité est bonne, les délais de vente courts, mais le stock est étroit.

Saint-Jean, Voisinlieu, résidentiel nord : le milieu de marché

Les quartiers résidentiels du nord et de l'est de Beauvais, Saint-Jean et Voisinlieu notamment, représentent le gros des ventes de maisons individuelles dans la base DVF. Fourchette observée sur les transactions 2023-2025 : 1 600 à 1 900 €/m² pour des pavillons de 80 à 120 m² avec jardin.

C'est le segment le plus actif en volume. Des familles qui quittent Paris ou les communes proches, des retraités qui se repositionnent, des actifs qui télétravaillent depuis 2022. La dynamique est réelle.

Voisinlieu mérite qu'on s'y arrête. Les ventes DVF y montrent une proportion significative de maisons des années 1960-1980, avec des surfaces habitables souvent sous-estimées par l'acte notarial quand une véranda ou un sous-sol aménagé n'est pas déclaré. Un acheteur attentif qui croise la donnée DVF avec le DPE (diagnostic de performance énergétique) du bien sur le registre officiel de l'ADEME peut déceler des biens sous-estimés, ou au contraire des prix tirés vers le haut par une rénovation partielle.

Saint-Jean présente des ventes plus disparates. Quelques opérations de lotissements récents côtoient de l'ancien dégradé. La médiane DVF y est trompeuse précisément parce que le parc neuf, vendu en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), fait monter la moyenne d'un secteur dont le reste est plus accessible.

Marissel et le nord-est : le quartier qu'on oublie sur la carte

Marissel est techniquement une commune fusionnée avec Beauvais, ce qui crée un biais DVF notable : les transactions y sont parfois rattachées à un code INSEE différent selon l'âge de l'acte, et certains agrégateurs les excluent du périmètre Beauvais. J'avoue avoir mis un moment à comprendre pourquoi les données semblaient lacunaires sur ce secteur.

Les prix y sont parmi les plus accessibles de l'agglomération : autour de 1 400 à 1 650 €/m² pour des maisons sur des terrains corrects. Le tissu est pavillonnaire, peu dense, avec une offre qui reste rare. Rares ventes, mais marché peu tendu. Pour un investisseur cherchant du rendement locatif, c'est moins évident qu'en centre-ville, la demande locative étant plus diffuse.

Mais Marissel a un atout que les données DVF seules ne capturent pas : la qualité de l'environnement immédiat, avec des espaces verts et une tranquillité que le centre ne peut pas offrir. Ça ne se lit pas dans une base de données. Ça se vérifie sur place.

Axes transports et entrées de ville : la question du prix de la praticité

Beauvais dispose d'un axe ferroviaire vers Paris-Nord (environ 1h20, ligne TER), ce qui structure partiellement la demande immobilière le long des accès gare. Le quartier autour de la gare et les axes vers le nord (RD1001) présentent des prix DVF intermédiaires, souvent entre 1 500 et 1 800 €/m² pour des appartements, avec une liquidité meilleure qu'en périphérie lointaine.

Les entrées de ville côté ouest, vers la zone d'activité de Saint-Lucien, sont moins prisées résidentiellement. Les ventes DVF y sont surtout commerciales ou mixtes, et leur présence dans les extraits bruts peut faire croire à un marché résidentiel moins cher qu'il n'est en réalité. Un filtrage par nature de bien (appartement, maison, local) dans les outils DVF est indispensable avant d'interpréter.

L'axe gare concentre aussi les petites surfaces étudiantes et les T1-T2 d'investisseurs. Comparé au centre historique, le prix au m² y est 10 à 15 % plus bas, mais le ticket d'entrée total reste proche parce que les surfaces sont plus grandes. C'est une nuance que les comparaisons brutes de prix au m² DVF effacent complètement.

L'Agora et les quartiers de politique de la ville : données fragiles, attention

Les quartiers classés QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville), comme certaines zones du secteur de l'Agora ou Sainte-Geneviève, affichent dans la base DVF des prix au m² très bas, parfois sous 1 000 €/m². Ces données existent. Elles sont réelles.

Sauf que : le volume de transactions y est faible, les ventes correspondent souvent à des situations spécifiques (successions, ventes en urgence, cessions institutionnelles), et le prix reflète autant la nature de la transaction que la réalité du marché ouvert. Tirer une conclusion d'investissement à partir de trois transactions DVF en QPV sur deux ans, c'est à côté de la plaque.

Pour un acheteur curieux de ces secteurs, la bonne démarche est de croiser DVF avec les données de loyers observés, le taux de vacance estimé par l'INSEE, et les projets urbains en cours. La ville de Beauvais a des programmes de renouvellement urbain actifs depuis 2022 sur certains de ces périmètres, ce qui peut modifier la dynamique à moyen terme. Mais je ne sais pas pour les autres villes de l'Oise, ça dépend vraiment des arbitrages politiques locaux, et ce point mérite vérification au cas par cas.

Comparer deux logiques d'achat : centre ou résidentiel nord ?

Un acheteur qui hésite entre un appartement ancien en centre-ville à 2 000 €/m² et un pavillon à Voisinlieu à 1 700 €/m² ne compare pas deux versions du même produit. L'appartement centre offre une liquidité forte, une plus-value potentielle sur rénovation, mais des charges de copropriété et une revente limitée aux acheteurs cherchant la centralité. Le pavillon nord offre une surface réelle plus grande, un jardin, et une cible de revente plus large, mais un marché moins actif et une exposition aux frais d'entretien maison.

Les données DVF seules ne tranchent pas cet arbitrage. Elles donnent le prix constaté, pas la trajectoire future. Pour comparer des villes entre elles, regarder comment Beauvais se positionne face à Amiens ou à des marchés normands plus dynamiques peut aider à calibrer l'ambition.

Et franchement, sur Beauvais, le marché est plus calme qu'à Nantes ou Strasbourg : les délais de vente sont plus longs, les négociations plus fréquentes. C'est une ville où un acheteur préparé a le temps de vérifier ses hypothèses avant de signer.

Lire la carte DVF Beauvais sans se planter

La carte DVF Beauvais affiche les transactions passées sous forme de points géolocalisés. Quelques règles pour s'y retrouver : filtrer par type de bien, par période (2022-2025 pour les données les plus récentes), et par tranche de surface. Un point rouge isolé dans un secteur bleu ne signifie pas une anomalie de marché : c'est peut-être une vente en viager, une cession de terrain seul, ou une mutation avec un local commercial intégré.

Le recours au service public des données foncières sur service-public.fr rappelle que la publicité foncière est un droit, et que l'accès à l'historique complet d'un bien peut se faire via la conservation des hypothèques. Utile quand la donnée DVF paraît incomplète ou suspecte.

Pour compléter la lecture DVF, le DPE Beauvais donne un angle différent : la performance énergétique des biens qui ont été mis en vente ou en location. Croiser les deux bases aide à identifier les biens DVF dont le prix bas cache une étiquette énergie F ou G, avec les contraintes 2026 qui en découlent sur la mise en location.

Un investisseur qui cible Beauvais pour du locatif devrait aussi lire ce que les baromètres des notaires de France publient sur l'Oise chaque trimestre. Les notaires disposent des données à chaud, bien avant la publication DVF, et leurs commentaires régionaux donnent la tonalité du marché en temps réel, là où DVF est toujours en léger décalage.

Le suivi du marché locatif peut aussi renseigner indirectement sur les tensions d'achat : si tu vois que des villes comme Toulouse ou Montpellier affichent des prix DVF en forte hausse depuis 2023, c'est en partie parce que des acheteurs qui ne peuvent plus acheter là-bas regardent Beauvais ou d'autres marchés secondaires. La pression migratoire sur les prix locaux n'est pas déconnectée de ce qui se passe à Marseille ou à Nice.

Pour suivre les évolutions légales liées aux ventes immobilières, notamment les obligations de diagnostics ou les droits de préemption urbain applicables à Beauvais, le blog immobilier publie régulièrement des mises à jour. Un article sur les diagnostics et droits immobiliers détaille les recours en cas de litige post-vente.

Sur les questions de fiscalité des ventes et des plus-values, la déclaration des revenus locatifs et les dispositifs de défiscalisation immobilière restent des lectures complémentaires utiles avant de signer un acte.

Et si tu veux comprendre comment fonctionne le marché côté professionnel, la page sur les missions et contrats d'un agent immobilier aide à démêler qui fait quoi dans une transaction à Beauvais.