Ventes DVF à Cagnes-Sur-Mer

Par Lucas Perrin

DVF ventes immobilières Cagnes-sur-Mer : prix au m² par quartier

DVF ventes immobilières Cagnes-sur-Mer : prix au m² par quartier en 2026

Selon les données publiées sur data.gouv.fr par la Direction générale des finances publiques, Cagnes-sur-Mer a enregistré plus de 1 100 mutations immobilières sur les douze derniers mois à la date du 15 juin 2026, ce qui en fait l'un des marchés les plus actifs des Alpes-Maritimes hors Nice. Les DVF ventes immobilières Cagnes-sur-Mer révèlent un écart de prix au m² qui peut dépasser 40 % entre un appartement en bord de mer et une maison en hauteur côté Haut-de-Cagnes. Voilà une information que beaucoup d'acheteurs ratent parce qu'ils regardent la moyenne communale sans zoomer sur le secteur. La moyenne brute tourne autour de 4 200 à 4 600 €/m² pour les appartements selon les segments, mais cette fourchette masque des réalités très différentes selon les quartiers. J'ai passé plusieurs heures début 2026 à éplucher les fichiers DVF pour un client qui hésitait entre Cagnes-sur-Mer et Antibes, et la carte m'a montré des niveaux de prix que même les agences locales n'avaient pas explicitement chiffrés. La carte DVF Cagnes-sur-Mer disponible sur ce site te permet de zoomer transaction par transaction.

Le centre-ville et Cros-de-Cagnes : deux ambiances, deux marchés

Le centre-ville de Cagnes-sur-Mer, le long de l'avenue de Nice et du cours Sarrazin, concentre une part significative des appartements anciens. Les DVF y enregistrent des prix médians qui se situent plutôt entre 3 800 et 4 200 €/m² pour des typologies T2-T3, avec une part notable de biens datant d'avant 1975. C'est un marché de flux : les mutations s'y enchaînent régulièrement, ce qui donne une bonne liquidité statistique pour l'analyse.

Mais le centre n'est pas homogène. Les rues proches du bord de mer côté Cros-de-Cagnes tirent vers 4 800 voire 5 200 €/m² dès qu'une vue mer ou une terrasse est mentionnée dans l'acte. Ce glissement de prix entre deux rues distantes de 300 mètres est le premier piège de lecture DVF : une transaction avec vue peut biaiser la médiane locale ieurs centaines d'euros au m² si le volume est faible ce trimestre-là.

Cros-de-Cagnes mérite d'être traité comme un sous-marché à part. La plage, les restaurants, la proximité de la voie rapide A8 : c'est un secteur qui attire autant les investisseurs locatifs saisonniers que les retraités actifs. Les maisons y sont rares dans les DVF, et quand elles apparaissent, les surfaces sont souvent petites, ce qui fait monter mécaniquement le prix au m² affiché. À vérifier au cas par cas avant de conclure quoi que ce soit sur le « niveau de marché » du secteur.

Haut-de-Cagnes et les collines : le marché des maisons avec jardin

Le Haut-de-Cagnes, c'est un autre registre. Le village médiéval perché, les calades, les ruelles étroites : ici les transactions sont peu nombreuses mais les prix au m² peuvent surprendre à la hausse. Des maisons de ville dans le village historique ont été cédées au-delà de 5 500 €/m² selon les données DVF 2025 publiées par la base notariale Perval ; quelques-unes approchent les 6 000 €/m² pour des biens rénovés avec terrasse et vue panoramique.

Le problème, c'est que les volumes y sont faibles. Trois ou quatre transactions par trimestre dans le village médiéval, c'est normal. Résultat : une seule vente atypique, disons une maison de 90 m² entièrement rénovée vendue entre membres d'une même famille avec une valeur déclarée optimisée, et la moyenne DVF du secteur décroche complètement de la réalité. La liquidité y est structurellement basse, et c'est quelque chose à peser avant d'acheter là-haut en espérant revendre vite.

Les collines autour de Haut-de-Cagnes, côté Les Vespins ou Le Malvan, offrent un marché de maisons individuelles avec jardin qui se situe en général entre 4 500 et 5 800 €/m² selon la surface, l'état et surtout la vue. Plus la parcelle est grande, plus le prix au m² habitable monte, ce qui est contre-intuitif mais courant sur ce type de bien. Un T3 de 70 m² avec jardin de 400 m² peut facilement dépasser une villa de 150 m² en zone plane, si la vue et le calme sont au rendez-vous.

Les quartiers résidentiels intermédiaires : Vespins, Saint-Laurent et les lotissements des années 80

Entre le bord de mer et les hauteurs, Cagnes-sur-Mer dispose d'une large ceinture de quartiers résidentiels construits entre 1965 et 1990. Les Vespins, Saint-Laurent d'Eze côté limites communales, les lotissements du secteur des Pins : c'est là que les DVF sont les plus faciles à lire parce que les volumes sont corrects et les typologies homogènes.

Prix au m² dans cette ceinture : généralement entre 3 600 et 4 400 €/m² pour les appartements en résidence, avec des écarts selon l'état de la copropriété et la présence d'une piscine collective. Les maisons individuelles en lotissement y tournent autour de 4 200 à 5 000 €/m² selon la surface du terrain. Comparé au centre de Nice qui dépasse 5 000 €/m² en médiane appartement selon les mêmes DVF 2025, Cagnes reste accessible, et c'est l'un des arguments des agents locaux.

Un détail que les acheteurs ratent souvent : les charges de copropriété ne sont pas dans les DVF. Un appartement à 3 900 €/m² dans une résidence des années 80 avec ascenseur, piscine et gardien peut vite coûter plus cher à l'usage qu'un bien à 4 200 €/m² dans un immeuble récent bien géré. Les données DVF te donnent le prix de vente, pas le coût total de possession. C'est bancal comme information si on s'arrête là.

Les axes de transport et entrées de ville : le long de l'A8 et de la voie Mémo

Le corridor autour de l'avenue de Nice et des accès à l'autoroute A8 concentre une partie des petits appartements investisseurs. T1 et T2 de moins de 40 m², souvent en rez-de-chaussée ou en premier étage : les DVF y montrent des prix au m² qui peuvent sembler élevés (parfois 4 500 à 5 000 €/m²) mais qui s'expliquent par l'effet surface réduite. Un studio de 22 m² vendu 100 000 euros ressort à 4 545 €/m², ce qui ne dit rien du tout sur le marché des grandes surfaces du même secteur.

La voie Mémo, ce bus express qui relie Cagnes-sur-Mer à la gare Saint-Augustin de Nice en une vingtaine de minutes, a renforcé l'attractivité des quartiers situés dans son couloir. Sans qu'on puisse chiffrer précisément l'impact, les agents locaux s'accordent sur une demande soutenue pour les biens à moins de dix minutes à pied des arrêts. Les DVF 2024-2025 montrent des délais de vente plus courts sur ces secteurs, ce qui est un indicateur de tension que le prix seul ne capture pas.

Et c'est là que ça coince pour beaucoup d'acheteurs : ils comparent des prix au m² sans tenir compte du différentiel de temps de trajet. Un appartement à 3 700 €/m² à 8 minutes de la Mémo n'est pas la même chose qu'un bien identique à 4 100 €/m² mais à 25 minutes des transports en commun. Le DPE Cagnes-sur-Mer ajoute une autre variable : les logements les plus mal classés énergétiquement sont souvent ceux construits dans les années 70 le long de ces axes.

Lire une carte DVF à Cagnes-sur-Mer sans se planter

La carte DVF Cagnes-sur-Mer agrège les transactions enregistrées par la DGFiP. Quelques règles pour ne pas tomber à côté de la plaque quand tu l'utilises.

Les mutations qui apparaissent dans les DVF incluent les ventes entre particuliers, les ventes en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) pour les programmes neufs, mais aussi des cessions commerciales ou des parkings vendus seuls. Un parking à 15 000 euros dans un immeuble du centre ressort dans la base avec un prix au m² délirant si la surface déclarée est minuscule. Filtre par type de bien avant de tirer des conclusions.

Les données DVF sont publiées avec un décalage : au 15 juin 2026, les transactions les plus récentes disponibles remontent généralement à fin 2025. Ce que tu vois sur la carte ne reflète pas exactement le marché de ce printemps. Le marché de Cagnes a connu une légère détente des prix au second semestre 2024 selon l'analyse des notaires de France, et les données 2025 confirment une stabilisation sans reprise franche sur les appartements anciens.

Bon, soyons clairs : lire les DVF sans contexte local, c'est comme lire un score de rugby sans savoir sur quel terrain le match s'est joué. Les données sont brutes, pas interprétées. Une transaction à 6 200 €/m² dans le Haut-de-Cagnes ne signifie pas que le marché « vaut » ce prix là-haut : ça peut être une vente entre proches, une succession réglée vite, ou un bien très atypique.

Pour les appartements récents en programme neuf, les prix DVF intègrent la TVA à 20 %. Comparer un T3 neuf à 5 100 €/m² DVF avec un T3 ancien à 4 300 €/m² DVF n'est pas absurde, mais le différentiel réel est plus faible parce que le neuf embarque des garanties décennales et des performances thermiques que l'ancien n'a pas. C'est un point que je n'ai pas vu souvent expliqué dans les comparatifs en ligne, et franchement c'est dommage.

Appartements vs maisons : ce que les DVF révèlent vraiment

À Cagnes-sur-Mer, les appartements représentent la grande majorité des transactions DVF, ce qui reflète la structure du parc local, très urbanisé côté front de mer et centre. Les maisons individuelles sont surreprésentées dans les données des quartiers de collines, et leur part monte quand on zoome sur le Haut-de-Cagnes ou les secteurs résidentiels de la RM6.

Comparer les prix au m² appartements et maisons sur la même commune sans distinguer les secteurs donne une bouillie statistique. Une maison de 180 m² avec piscine dans les collines à 5 200 €/m² et un studio de 25 m² au Cros-de-Cagnes à 4 800 €/m² n'ont aucune raison d'être moyennées ensemble. Pourtant, c'est ce que font beaucoup d'agrégateurs de prix en ligne.

Pour un investisseur qui vise la revente à 5-7 ans, les appartements du centre et du Cros-de-Cagnes offrent une liquidité bien supérieure à une maison de colline. Pas que les maisons soient mauvaises : c'est juste que le bassin d'acheteurs est plus étroit, les délais de vente plus longs, et le prix de sortie plus sensible à l'état du bien. Sur des marchés comme Lyon ou Toulouse, on retrouve le même schéma : les petites surfaces en zone dense se revendent plus vite, même si elles offrent moins de confort à l'usage.

Les maisons des années 80 en lotissement, elles, se nichent dans une fourchette de prix que les DVF stabilisent plutôt bien parce que les volumes sont corrects. C'est le segment le plus lisible du marché cagnois pour un acheteur qui veut caler son offre sur des données solides.

Deux comparaisons concrètes pour un acheteur

Centre-ville vs Haut-de-Cagnes. Si tu cherches un appartement T3 pour y vivre en résidence principale, le centre te donne un choix plus large, une liquidité DVF meilleure, et des prix que les données récentes ancrent autour de 3 900-4 300 €/m². Le Haut-de-Cagnes peut séduire pour le cadre de vie, mais le marché y est illiquide et les données DVF y sont trop peu nombreuses pour servir de référence fiable à une offre. Disons que c'est un pari, pas un arbitrage chiffré.

Cros-de-Cagnes vs quartiers résidentiels des Vespins. Le Cros-de-Cagnes prime sur la localisation et l'attractivité touristique, avec des prix DVF qui le montrent clairement. Les Vespins et les lotissements intermédiaires sont 15 à 20 % moins chers au m² sur des typologies similaires, avec en contrepartie moins de tension locative saisonnière. Un acquéreur qui n'a pas besoin de bord de mer quotidien peut y trouver plus de surface pour le même budget. Je ne sais pas si ce différentiel va se creuser ou se réduire dans les prochaines années, les signaux sont contradictoires.

Pour comparer avec d'autres marchés côtiers qui utilisent les mêmes données DVF, les pages DVF Nice et les analyses de marché du blog donnent des repères utiles. Les acheteurs qui regardent aussi Marseille ou Montpellier pour leur investissement trouvent des niveaux de prix très différents, mais la méthode de lecture DVF reste identique.

Si tu veux aller plus loin sur la fiscalité de l'achat, l'article sur la déclaration des revenus locatifs et celui sur la défiscalisation immobilière donnent des repères sur ce qui suit la transaction. Et si tu te demandes comment un agent immobilier lit ces mêmes données au quotidien, c'est un angle que l'article traite bien.

Pour les acheteurs qui hésitent entre Cagnes et d'autres villes côtières du 06, les données DVF permettent de mettre côte à côte des marchés qui semblent proches sur la carte mais qui ont des dynamiques très différentes. Bordeaux ou Nantes peuvent aussi servir de référence pour calibrer un rendement locatif, même si le contexte fiscal et la demande ne sont pas comparables.

L'article sur les prix de l'immobilier en baisse publié ici donne une lecture nationale utile pour relativiser les tendances locales à Cagnes.