Ventes DVF à Clichy

Par Hugo Tessier

DVF ventes immobilières Clichy : lire les prix par quartier

Début 2026, un acheteur que j'accompagnais à distance sur un projet côté Hauts-de-Seine m'a envoyé un tableau DVF brut avec une seule ligne : appartement 38 m², 285 000 €, secteur Clichy-centre. Sa conclusion immédiate : « trop cher, je passe. » Concrètement, ce chiffre seul ne dit rien. La mutation en question intégrait une cave double et un parking, deux postes que la base Demandes de Valeurs Foncières publiée sur data.gouv.fr enregistre dans la même transaction sans toujours les distinguer au premier regard. Résultat : le prix au m² était gonflé mécaniquement. Les DVF ventes immobilières Clichy ne se lisent pas comme un ticket de supermarché. Clichy, 93 000 habitants environ au dernier recensement INSEE 2022, offre un marché dense, hétérogène, avec des écarts de prix parfois supérieurs à 1 500 € au m² entre deux rues parallèles. Cet article se concentre sur ce qui compte pour un acheteur ou un vendeur : comprendre pourquoi les chiffres varient, et où.

Pourquoi les données DVF à Clichy méritent une lecture fine

La base DVF publiée par l'administration fiscale française couvre toutes les mutations immobilières enregistrées. Théoriquement exhaustive. Dans la pratique, certaines transactions n'y figurent pas : les cessions entre membres d'une même famille sous certaines conditions, les ventes en viager, ou les mutations issues d'une succession directe. Pas si simple.

Clichy concentre un parc ancien dense, beaucoup de copropriétés des années 1960-1980, et quelques poches de construction récente autour des axes de réaménagement. Sur les données 2024-2025, le prix médian au m² pour un appartement à Clichy oscillait selon les notaires d'Île-de-France entre 5 200 et 5 800 € au m², une fourchette que je nuance : elle masque des réalités très différentes selon les secteurs, et surtout selon la surface des biens vendus. Les petites surfaces (studios, T1, T2 sous 35 m²) tirent souvent la médiane vers le haut à cause du fameux « surcoût petite surface » que les Notaires de France documentent régulièrement dans leurs indices INSEE-Notaires.

Autre piège fréquent dans les données Clichy : les mutations commerciales glissées parmi les résidentielles, notamment rue Martre et autour du secteur Entrée de Ville. Si tu filtres mal ta requête sur les types de locaux, tu te retrouves à comparer un appartement avec un local commercial converti. Les outils de visualisation comme la carte DVF Clichy permettent justement de zoomer rue par rue pour isoler les transactions résidentielles réelles.

Bergère, Victor Hugo, Grand quartier : ce que les prix révèlent vraiment

Commençons par le secteur Bergère, au nord de la ville. C'est, sur les données 2024-2025, l'une des zones où le prix médian est historiquement parmi les plus accessibles de Clichy, autour de 4 800 à 5 100 € au m² pour les appartements anciens. Mais attention : « accessible » sur le papier ne signifie pas « liquide » sur le terrain. Le parc y est vieillissant, les copropriétés parfois mal gérées, et les volumes de transactions restent modestes. Sur certaines rues, on compte moins d'une dizaine de ventes par an, ce qui rend la médiane DVF peu robuste statistiquement. Un seul bien atypique suffit à biaiser le prix de référence.

Le secteur Victor Hugo joue dans une autre catégorie. Proche du centre commerçant, bien desservi par le métro ligne 13 et le RER C depuis la gare des Grésillons, ce secteur affiche des prix au m² plus soutenus, souvent entre 5 600 et 6 200 € pour les appartements en bon état. La demande y est régulière, le turnover des biens plus rapide. Pour un investisseur, c'est le secteur le moins bancal en termes de liquidité : trouver un acheteur prend moins de temps qu'ailleurs à Clichy, toutes choses égales . Les T3 et T4 y sont les plus recherchés, portés par des familles qui cherchent à rester proche de Paris sans payer les prix du 17e arrondissement voisin.

Le Grand quartier, qui regroupe grossièrement les abords du boulevard du Général-de-Gaulle et les rues adjacentes vers le Vieux-Clichy, est celui qui mérite le plus de recul sur les DVF. Ici coexistent des immeubles haussmanniens réhabilités, des barres des années 1970 et, depuis 2022, quelques programmes neufs. Mélanger ces trois typologies dans une lecture DVF non filtrée te donne une médiane artificielle qui ne reflète aucun de ces sous-marchés. Mon réflexe, sur ce secteur : filtrer d'abord par date de construction (disponible dans certains exports enrichis) avant de comparer.

Deux paires de quartiers méritent une comparaison directe. Bergère vs Victor Hugo : si tu as un budget serré autour de 300 000 € pour un T2, Bergère te donnera plus de surface brute, mais avec un risque de travaux de copropriété non provisionnés plus élevé. Victor Hugo te donnera moins de m² mais une revente plus aisée à horizon 5-7 ans. Grand quartier vs secteur Entrée de Ville (à l'ouest, autour de la RD909) : le Grand quartier est plus homogène socialement, l'Entrée de Ville plus hétérogène, avec des prix DVF plus bas sur certaines parcelles mais une liquidité imprévisible selon les rues. À vérifier au cas par cas, je ne suis pas certain que les tendances 2024 tiennent sur toute la période 2026.

Les secteurs périphériques que les DVF sous-estiment

Le secteur Martre-Gaudins, au sud-est de Clichy, longe le boulevard Martre et s'étend vers les Gaudins. Historiquement marqué par la présence d'activités artisanales et de petits entrepôts, ce secteur a connu une mutation progressive depuis les années 2010. Les DVF y montrent des transactions résidentielles plus récentes, sur des biens souvent issus de réhabilitations ou de divisions parcellaires. Prix au m² : généralement entre 5 000 et 5 500 €, mais avec une variance forte selon que le bien est en rez-de-chaussée surélevé (décote visible dans les données) ou en étage intermédiaire.

Le secteur Bac d'Asnières, à l'extrême nord, est celui qui surprend le plus dans les données DVF. Les transactions y sont rares, ce qui crée des effets de bord statistiques importants. J'ai vu des analyses amateurs conclure à un « effondrement du marché » sur ce secteur, alors que la baisse apparente sur deux ans était due à deux ventes atypiques de maisons en mauvais état. Justement : les maisons individuelles, relativement rares à Clichy, apparaissent dans les DVF avec des prix au m² qui déroutent si tu ne les isoles pas des appartements. La médiane globale n'a aucun sens si elle mélange les deux.

Bref, les données brutes ne font pas de distinguo automatique. Tu dois filtrer.

Appartements anciens, récents et maisons : les écarts dans les DVF Clichy

Clichy n'est pas une ville de maisons. Sur les données des mutations 2023-2025, les appartements représentent la grande majorité des transactions résidentielles, autour de 88 à 92 % selon les années, les maisons individuelles étant très minoritaires et concentrées sur quelques poches nord et est de la commune. Ce déséquilibre a une conséquence directe : quand une maison se vend à Clichy, son prix au m² (souvent entre 6 500 et 7 500 €) perturbe les moyennes générales si tu n'isoles pas le type de bien.

Sur le marché des appartements, la fracture la plus lisible dans les DVF oppose les biens construits avant 1975 et ceux construits après 2010. Les premiers, souvent moins bien isolés, affichent mécaniquement une décote thermique que le DPE (diagnostic de performance énergétique) vient confirmer dans les annonces. Un appartement classé F ou G à Clichy, dans un immeuble des années 1960, se vend en 2025-2026 avec un abattement négocié souvent plus important qu'à Lyon ou Nantes, marchés où la tension locative pousse les acheteurs à moins de sélectivité thermique. Franchement, cet écart de perception entre villes m'a toujours étonné.

Les programmes neufs ou récents, eux, gonflent la médiane de certains secteurs sans que les acheteurs le réalisent. Sur le Grand quartier ou l'Entrée de Ville, une livraison de 40 appartements neufs vendus entre 6 800 et 7 200 € au m² fait monter la médiane DVF du secteur d'un coup. L'année suivante, si aucun programme ne sort, la médiane redescend. Ce yoyo ne reflète pas une vraie volatilité du marché : il reflète le biais de composition des ventes.

Et les petites surfaces, là-dedans ? Studios et T1 à Clichy restent prisés par des investisseurs qui regardent vers Paris et cherchent un ticket d'entrée autour de 150 000-180 000 €. Les DVF montrent des volumes réguliers sur ce segment, surtout dans Victor Hugo et le Grand quartier. Attention : un studio à 4 900 € du m² peut sembler « accessible » comparé à Levallois-Perret voisin, mais sa liquidité dépend du DPE et de l'état de la copropriété, deux critères absents des données DVF brutes.

Lire une carte DVF Clichy sans se planter

Fin 2025, j'accompagnais à distance un vendeur dont le bien se situait à cheval sur deux secteurs administratifs de Clichy, l'un plus tendu que l'autre. Sur la carte DVF brute, les points de couleur indiquant les transactions récentes formaient une grappe dense à 200 mètres au sud, et presque rien à proximité immédiate de son bien. Sa première réaction : paniquer. Mais les transactions proches étaient absentes non pas parce que le secteur était liquide, mais parce que les biens similaires dans sa rue n'avaient pas bougé depuis 2021, faute de vendeurs. Liquidité et désintérêt, ce n'est pas la même chose, et les deux se ressemblent sur une carte.

La carte DVF Clichy permet justement de paramétrer la période d'observation. Plutôt que de regarder les cinq dernières années en bloc (qui incluent les années post-Covid avec des prix artificiellement hauts), filtrer sur 18 à 24 mois donne une image plus calée sur la réalité du marché 2025-2026. C'est le réglage que je conseille pour comparer deux adresses dans des secteurs différents.

Quelques réflexes pratiques quand tu lis une carte DVF sur Clichy :

• Toujours vérifier le nombre de transactions dans le rayon avant de conclure. Moins de 5 ventes sur 24 mois dans un secteur = médiane fragile, à pondérer., Distinguer les appartements des maisons et des locaux mixtes. Les filtres par type de local sont disponibles sur data.gouv.fr et sur les outils cartographiques spécialisés., Croiser les données DVF avec les indices des Notaires de France pour valider la tendance de fond.

Un acheteur à Bordeaux ou à Toulouse peut se permettre de regarder une carte DVF d'une seule coulée parce que les marchés y sont plus homogènes par quartier. Clichy, coincée entre Levallois, Asnières et Paris, n'a pas ce luxe : deux rues d'écart changent parfois tout.

Comparer les prix DVF de Clichy avec ceux de villes comme Lille ou Strasbourg n'a d'intérêt que si tu arbitres entre deux localisations pour un investissement. Dans ce cas, les indices Notaires-INSEE donnent une base de comparaison nationale plus robuste que les DVF bruts, qui varient trop selon le volume de transactions locales.

Si tu lis les données DVF pour anticiper une vente, l'article du blog sur les tendances de prix immobiliers en 2025 donne un cadre national utile pour situer Clichy dans le mouvement général. Et si la question d'un agent pour te guider sur la lecture des mutations te traverse l'esprit, l'article sur le rôle et les honoraires d'un agent immobilier peut t'éviter une surprise côté frais.

Pour la question des déclarations fiscales liées à une vente, le guide sur la déclaration des biens immobiliers détaille les obligations depuis la réforme 2023, toujours en vigueur en 2026.

Et si ton projet immobilier à Clichy s'accompagne d'une réflexion sur le statut juridique d'une SCI, le guide sur le code NAF d'une SCI clarifie les démarches que beaucoup de porteurs de projet découvrent trop tard.