Ventes DVF à Ivry-Sur-Seine

Par Lucas Perrin

DVF ventes immobilières Ivry-sur-Seine : prix au m² et quartiers

Selon les données publiées sur data.gouv.fr au titre des transactions 2024-2025, Ivry-sur-Seine affiche un prix médian autour de 5 400 à 5 700 euros le m² pour les appartements anciens, selon les secteurs. Un chiffre à manier avec précaution, et j'y reviendrai. Les DVF ventes immobilières Ivry-sur-Seine permettent de tracer une cartographie assez fine du marché, à condition de savoir ce qu'on regarde. Ivry n'est pas une commune homogène : entre le secteur Ivry Port en pleine mutation et les rues calmes proches du centre historique, l'écart peut dépasser 800 euros le m² sur un même type de bien. Pour un acheteur, ignorer cette géographie, c'est risquer de payer le prix d'un quartier premium pour un logement qui n'en a ni la liquidité ni la dynamique. Pour un vendeur, c'est se planter sur la valeur réelle de son bien. Bref, les données DVF valent ce qu'on en fait ; la suite de cet article sert précisément à les lire correctement.

Ce que les données DVF disent vraiment à Ivry-sur-Seine

Les Demandes de Valeurs Foncières, publiées par la Direction générale des finances publiques sur impots.gouv.fr, recensent toutes les mutations immobilières enregistrées chez les notaires depuis 2014. À Ivry-sur-Seine, la base couvre plusieurs centaines de transactions par an, ce qui est suffisant pour dégager des tendances sérieuses ; sauf dans certains micro-secteurs où quinze ventes annuelles ne font pas une statistique robuste.

Un point que les acheteurs oublient souvent : les DVF agrègent résidentiel, commercial et terrain nu dans un seul fichier brut. Si tu filtres mal, tu te retrouves à comparer un T3 avec un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble mixte. Résultat : un prix médian artificielement tiré vers le bas, ou vers le haut selon la mutation atypique du coin. Sur la carte DVF Ivry-sur-Seine, on a filtré pour ne garder que les ventes résidentielles, ce qui évite ce biais.

Autre piège classique : les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) issues de programmes neufs. Elles apparaissent dans les DVF avec des prix souvent 15 à 20 % au-dessus de l'ancien, et si un quartier a vu livrer un programme neuf récent, sa médiane DVF s'en trouve faussée pour deux ou trois ans. Ivry Port, justement, concentre ce type de mutations depuis 2022.

Quartier par quartier : ce que les prix DVF révèlent

Soyons clairs : comparer Ivry-sur-Seine en un seul chiffre n'a aucun sens opérationnel. Le marché se lit en strates, et chaque strate a ses propres règles.

Le Centre historique reste la valeur la plus « lisible » de la commune. Les transactions DVF y portent majoritairement sur des appartements anciens, souvent des 2 ou 3 pièces entre 40 et 75 m², dans des immeubles des années 1960-1980. Le prix médian au m² se situe autour de 5 500 à 5 650 euros, avec peu de dispersion, ce qui traduit une vraie liquidité : les biens se vendent, les acheteurs se positionnent vite, et les délais de commercialisation restent courts selon les remontées des études notariales 2025. C'est le secteur où les données DVF sont les plus fiables, précisément parce que le volume de transactions est régulier et que les biens sont homogènes. Un T2 de 48 m² dans une rue perpendiculaire à la mairie, c'est calibré ; tu peux te fier à la médiane.

Ivry Port est une autre histoire. Ce quartier, en reconversion depuis le début des années 2010 sur l'ancien site industriel des bords de Seine, a connu une vague de livraisons de logements neufs entre 2020 et 2025. Les DVF y mélangent des VEFA à 6 500-7 000 euros le m² et des appartements anciens à 5 200 euros, ce qui produit une médiane trompeuse si on n'y prend pas garde. La vraie question, pour un acheteur sur ce secteur : est-ce que le bien visé est dans la partie neuve ou dans les quelques poches d'ancien qui subsistent le long des anciennes rues ouvrières ? La réponse change de 1 000 euros le m². La carte prix au m² Ivry-sur-Seine permet de zoomer précisément sur ces blocs, bâtiment par bâtiment.

J'ai eu l'occasion, début 2026, de suivre un dossier d'achat sur Ivry Port pour un investisseur toulousain qui voulait comparer avec ce qu'il connaissait à Toulouse. Son courtier avait sorti une médiane DVF à 5 900 euros le m² sur la zone. En réalité, ce chiffre agrégait trois VEFA neuves livrées en 2024 et une poignée de ventes dans l'ancien. L'ancien, sur ce périmètre précis, se négociait à 5 100-5 300 euros. Deux marchés dans le même code postal. Il a failli se planter.

Le secteur Gentilly limite, au nord de la commune, joue dans un registre différent. La frontière avec Gentilly (Val-de-Marne / Paris) crée une micro-tension intéressante : des acheteurs écartés du marché parisien du 13e arrondissement se reportent ici, sur des biens qui restent 20 à 25 % moins chers qu'à Paris intra-muros à qualité comparable. Les DVF montrent une proportion plus forte de petites surfaces (studios, T2) que dans le reste d'Ivry, ce qui s'explique par la demande locative liée à la proximité du périphérique et des transports. Prix médian observé : plutôt entre 5 800 et 6 000 euros le m² sur les rues les mieux placées, donc au-dessus de la moyenne communale. Mais attention : peu de transactions annuelles sur ce micro-secteur. Quinze ventes, c'est insuffisant pour parler de médiane stable. À vérifier au cas par cas, et je ne suis pas certain que ce niveau tienne si les taux restent où ils sont en 2026.

Le secteur Branly / Traversière, au sud-ouest, est moins connu des primo-accédants qui cherchent sur Ivry. Les DVF y révèlent un tissu de maisons de ville, souvent des pavillons sur petites parcelles, ce qui est rare dans cette partie du Val-de-Marne. Les prix au m² y sont mécaniquement plus volatils, parce que chaque vente de maison est un cas particulier : superficie du terrain, état du bâti, présence ou non d'un garage. Sur les trois dernières années couvertes par les DVF, les maisons vendues dans ce secteur oscillent entre 4 800 et 6 200 euros le m² habitable, un écart énorme. La médiane n'a ici quasiment aucune valeur analytique ; ce qui compte, c'est l'analyse bien par bien.

Le secteur Parmentier / Pierre et Marie Curie, à l'est, est franchement sous-estimé dans les recherches. Bâti plus récent, transports corrects avec la ligne 7 à portée raisonnable, prix encore accessibles : les DVF y montrent des appartements qui se vendent autour de 5 100 à 5 350 euros le m², parfois moins sur les étages bas ou les biens mal orientés. La liquidité y est modérée, les délais de vente un peu plus longs qu'au Centre ou à Ivry Port. Pour un acheteur résidentiel avec un budget serré, c'est là que l'arbitrage est le plus intéressant. Pas spectaculaire. Mais solide.

Le quartier Gagarine / Truillot mérite qu'on s'y arrête. Longtemps écarté pour des raisons de réputation, ce secteur a connu des opérations de rénovation urbaine depuis 2018, et les DVF récents montrent une hausse progressive du volume de transactions. Les prix restent en dessous de la médiane communale (autour de 4 800 à 5 100 euros le m²), ce qui peut être une opportunité, ou pas, selon l'évolution du quartier. Le risque de lecture DVF ici : les mutations incluent parfois des logements sociaux revendus après droit de préemption, qui tirent les prix vers le bas de façon non représentative du marché libre. À filtrer soigneusement avant de tirer une conclusion.

Comparer deux paires de quartiers : l'arbitrage concret

Centre vs Ivry Port : lequel choisir si tu achètes pour occuper ? Le Centre offre une médiane plus lisible et une revente plus prévisible ; Ivry Port offre du neuf (ou du récent) avec des prestations plus modernes, mais une prime de prix significative et un marché DVF moins homogène. Pour un primo-accédant qui veut de la sécurité patrimoniale, je pencherais Centre. Pour quelqu'un qui parie sur la valorisation à dix ans liée à la transformation du quartier et aux projets d'aménagement en cours, Ivry Port reste pertinent, enfin je nuance : à condition de bien distinguer l'ancien du neuf dans les données.

Gentilly limite vs Parmentier / PMC : deux logiques opposées. Le premier est cher parce qu'il capte le report parisien ; le second est accessible parce qu'il n'a pas encore ce magnétisme. Un acheteur qui optimise le budget pur va vers Parmentier. Un acheteur qui anticipe la demande locative future (étudiants, jeunes actifs, profils qui cherchent à Paris ou Lyon et se rabattent sur le périurbain immédiat) va plutôt regarder Gentilly limite, même plus cher. Ce n'est pas la même logique d'investissement, et les DVF seuls ne font pas cet arbitrage : il faut croiser avec les données de loyers et le DPE Ivry-sur-Seine pour voir si le rendement tient.

Lire une carte DVF locale sans se tromper

La carte DVF ventes immobilières Ivry-sur-Seine agrège les mutations par îlot. Utile, mais plusieurs précautions s'imposent.

Le volume de transactions par zone est l'indicateur à regarder avant le prix. Une médiane calculée sur sept ventes n'est pas robuste. Si la carte affiche une couleur de prix sur un secteur mais que le compteur de transactions est faible, traite ce chiffre comme indicatif, pas comme une vérité de marché.

Les dates de mutation comptent. Une vente enregistrée en janvier 2023 n'a rien à voir avec le marché de juin 2026, surtout après la remontée des taux d'intérêt de 2022-2023 et la légère correction qui a suivi. Sur les outils DVF publics de data.gouv.fr, tu peux filtrer par millésime ; ne te fie pas à un agrégat 2019-2024 pour estimer un prix aujourd'hui.

Et les surfaces atypiques cassent les médianes. Un appartement de 18 m² vendu à 120 000 euros et un T5 de 110 m² vendu à 650 000 euros dans le même îlot : la médiane au m² qui en résulte n'apprend rien. Vérifie toujours la distribution des surfaces avant de valider un chiffre. C'est le genre de détail qui plante les estimations.

Pour comparer Ivry-sur-Seine avec d'autres marchés du Val-de-Marne ou même avec Nantes, Bordeaux ou Strasbourg, qui ont aussi connu des mutations importantes de leurs zones industrielles reconverties, les données notaires.fr publient chaque trimestre des indicateurs de marché local qui croisent bien avec les DVF brutes. C'est une source que je consulte systématiquement avant de donner un avis sur un marché que je connais moins bien que Toulouse.

Bon, un détail pratique : les données DVF sont publiées avec un décalage de six à neuf mois. Les mutations de fin 2025 ne sont disponibles en ligne que depuis le printemps 2026 environ. Ce que tu lis aujourd'hui sur le millésime le plus récent correspond donc à un marché qui avait ses propres conditions de taux et de demande. Sur un marché qui bouge, comme Ivry Port, cet écart temporel compte.

Appartements vs maisons : deux marchés qui ne se lisent pas pareil

À Ivry-sur-Seine, les appartements représentent la grande majorité des ventes DVF, ce qui est cohérent avec le tissu urbain dense. Les maisons sont rares et concentrées sur quelques rues du secteur Branly / Traversière et quelques poches au sud de la commune.

Pourquoi ça change la lecture DVF ? Parce que le marché des maisons à Ivry est illiquide. Peu de références, forte dispersion des prix, délais de vente longs. Une maison qui reste dix-huit mois sur le marché avant de se vendre n'entre dans les DVF qu'à sa date de mutation définitive, pas à sa date de mise en vente. Le prix affiché est donc un prix de clôture après négociation, parfois longue. Comparer ce prix avec celui d'un appartement vendu en quinze jours dans le même code postal n'a aucun sens.

Pour les appartements, l'analyse DVF est plus fiable à Ivry qu'ailleurs, précisément parce que le volume de transactions est suffisant pour lisser les anomalies. Un T3 de 65 m² dans le Centre ou à Parmentier : là, la médiane DVF est exploitable. Un pavillon de 120 m² dans Branly : oublie la médiane, appelle un notaire.

Les investisseurs qui regardent Lille ou Marseille en parallèle d'Ivry trouveront un marché plus compact ici, avec moins de dispersion géographique mais une sensibilité plus forte aux effets de quartier. C'est presque un marché de rue, pas un marché de ville ; l'article sur la baisse des prix immobiliers en 2025 donne des éléments de contexte national utiles pour situer Ivry dans la tendance générale.

Questions fréquentes sur les DVF à Ivry-sur-Seine