Ventes DVF à Livry-Gargan

Par Eva Tran

DVF ventes immobilières Livry-Gargan : prix au m² par quartier

DVF ventes immobilières Livry-Gargan : prix au m² par quartier en 2026

Livry-Gargan, 34 minutes depuis Gare du Nord via le RER B et le Transilien K, ou 41 minutes depuis la Gare de l'Est selon le trajet retenu et l'heure. J'ai fait le calcul carte en main début 2026, sur un dossier d'analyse de marché pour un investisseur qui hésitait entre Livry-Gargan et Clichy-sous-Bois. Les DVF ventes immobilières Livry-Gargan racontent une ville en transition : des maisons des années 1950 à 1980 qui constituent encore le socle des transactions, des appartements récents sortis du sol autour des axes RER, et des écarts de prix au m² qui peuvent dépasser 800 €/m² d'un secteur à l'autre pour des biens comparables en surface. La base DVF disponible sur data.gouv.fr recense toutes les mutations enregistrées par la DGFiP depuis 2018 : prix de vente, surface, nature du bien, adresse précise. À Livry-Gargan, les volumes de transactions restent modestes par rapport à Paris ou Lyon, ce qui veut dire que quelques ventes atypiques peuvent faire basculer une moyenne mensuelle dans un secteur donné. Garder ça en tête avant de lire la moindre carte.

Ce que les données DVF disent vraiment sur le marché local

Le marché de Livry-Gargan tourne autour de deux typologies très différentes. Les maisons représentent une part significative des transactions et s'échangent dans une fourchette large selon l'état, la superficie et la proximité des axes de transport. Les appartements, eux, progressent en volume depuis la livraison ieurs programmes neufs entre 2022 et 2025, notamment à proximité de la gare de Livry-Gargan sur la ligne Transilien K.

Les données DVF 2024-2025 publiées par la base des notaires de France montrent qu'un appartement ancien à Livry-Gargan se situe généralement entre 2 800 et 3 600 €/m² selon la localisation, tandis qu'une maison dans un secteur résidentiel calme peut dépasser 3 800 €/m². Ces fourchettes restent indicatives, je nuance : deux maisons à 100 mètres l'une de l'autre avec des superficies différentes peuvent générer des prix au m² sans commune mesure, surtout sous 80 m².

Un piège classique quand on lit les DVF à Livry-Gargan : les mutations qui incluent des dépendances ou des parkings dans le prix déclaré. La surface prise en compte dans le fichier DVF correspond à la surface réelle du bien principal, mais le prix total peut intégrer des annexes non habitables. Résultat : un prix au m² qui paraît anormalement bas pour le secteur, alors qu'il s'agit d'une vente groupée. À vérifier au cas par cas avant de tirer la moindre conclusion.

Centre-ville et gare : le secteur le plus actif

Le cœur de Livry-Gargan, autour de la mairie et des commerces de la rue de Paris, concentre une bonne partie des ventes d'appartements. La proximité immédiate des services et du réseau de bus vers Aulnay-sous-Bois et Montfermeil attire des primo-accédants et des investisseurs locatifs.

Prix au m² observés : entre 3 200 et 3 700 €/m² pour les appartements de standing correct, avec des écarts importants selon l'étage et l'état du bien. Les petites surfaces, studios et T2, se vendent plus vite que les grands appartements, mais leur prix au m² peut être gonflé de 15 à 20 % par rapport aux T3 et T4 du même immeuble, selon les données DVF Livry-Gargan consultables sur notre carte.

La liquidité est réelle dans ce secteur. Les délais de vente sont plus courts qu'ailleurs dans la ville. Mais c'est aussi là que les données DVF sont les plus bruitées : des mutations commerciales ou mixtes (local + logement) peuvent traîner dans les extractions et fausser une moyenne calculée rapidement.

Quartiers résidentiels nord et est : maisons et familles

Le nord de Livry-Gargan, du côté des rues bordant la forêt de Bondy, présente un profil très différent. Ici, les maisons dominent. Des pavillons des années 1960 à 1975, souvent avec jardin, qui s'échangent entre 350 000 et 520 000 € selon la surface et l'état général.

Ramené au m², on tourne autour de 3 400 à 3 900 €/m² pour les biens en bon état. Pas si loin du centre, à première vue. Mais la réalité du marché est différente : les acheteurs de maisons dans ce secteur regardent rarement les mêmes biens que les acheteurs d'appartements près de la gare. Deux marchés superposés, deux logiques de prix.

Le piège DVF dans ce secteur nord : les volumes sont faibles. Cinq ou six transactions par trimestre, parfois moins. Une vente exceptionnelle, une grosse maison rénovée ou a contrario un bien bradé pour succession rapide, et la moyenne bascule de 200 €/m² sans que le marché ait bougé d'un centimètre. Maille fine, donc : ne jamais conclure à une tendance sur moins de 12 mois de données dans ce quadrant.

À l'est, le secteur dit des Coteaux, proche du parc départemental, ressemble à ce quartier nord mais avec des maisons un peu plus récentes et des jardins souvent plus petits. Prix légèrement inférieurs, autour de 3 200 à 3 600 €/m² pour les maisons. Les familles qui hésitent entre les deux zones arbitrent souvent sur la distance à pied au groupe scolaire, pas sur le prix au m².

Secteur gare Transilien K : la zone en reconfiguration

La gare de Livry-Gargan sur la ligne Transilien K dessert Paris-Est en 38 à 45 minutes selon les horaires. C'est moins performant que le RER B depuis les communes voisines, et ça se sent dans les prix : les appartements neufs livrés entre 2022 et 2025 dans ce périmètre se négocient entre 3 500 et 4 200 €/m², un niveau qui surprend pour une ville de cette taille en Seine-Saint-Denis.

Bon, disons que ce niveau de prix tient à la rareté du neuf, pas à une attractivité de transport exceptionnelle. Les acquéreurs de ces programmes viennent souvent de Paris, de Nantes ou de Bordeaux pour des raisons budgétaires, et ils intègrent un temps de trajet plus long en échange d'une surface habitable plus grande. Ce n'est pas le même profil que l'acheteur local de maison ancienne.

Dans les données DVF, les ventes de logements neufs se distinguent des ventes dans l'ancien par leur date de première mutation et souvent par l'absence de données de surface exactes dans les premières années suivant la livraison. Si tu travailles sur une carte DVF et que tu vois des prix au m² très élevés près de la gare avec peu de données de surface, tu es probablement en train de lire des ventes VEFA enregistrées partiellement.

Entrées de ville et zones pavillonnaires sud

Le sud de Livry-Gargan, vers Vaujours et Coubron, présente le profil le plus accessible du marché. Les pavillons des années 1950 à 1970 s'y négocient entre 280 000 et 420 000 €, soit des prix au m² qui peuvent descendre sous 3 000 €/m² pour les biens qui nécessitent des travaux importants.

Cette accessibilité a un revers. Les axes de circulation du sud (RD 117 notamment) génèrent des nuisances sonores qui déprimaient les prix bien avant que les DVF ne soient publics. La proximité de zones d'activité en entrée de ville pèse aussi sur la valorisation. Résultat : des biens qui restent longtemps sur le marché, ce qui rend les données DVF de ce secteur plus fiables statistiquement (davantage de transactions), mais qui peut aussi induire en erreur si on ne distingue pas les biens proches des axes des biens en retrait.

Comparaison directe avec le centre : pour le même budget de 350 000 €, tu obtiens un T3 ancien correct dans le centre-ville ou une maison de 100 m² avec jardin dans le sud, mais avec 15 minutes à pied pour rejoindre la gare. C'est le type d'arbitrage que la carte DVF Livry-Gargan permet de visualiser rapidement, en zoomant secteur par secteur.

Lire un DVF local sans se planter : les pièges spécifiques à Livry-Gargan

J'ai passé une partie de mars 2026 à croiser les extractions DVF de Livry-Gargan avec les données INSEE sur les logements par commune, pour un projet d'analyse comparée avec Montfermeil et Clichy-sous-Bois. Ce que j'ai trouvé : le taux de rotation du parc de maisons individuelles à Livry-Gargan est faible, ce qui signifie que les données DVF sur plusieurs années sous-représentent certains quartiers résidentiels où les propriétaires restent 18 à 25 ans.

Pas si simple d'interpréter un marché peu liquide. Un quartier peut sembler stable sur les DVF simplement parce que personne ne vend, pas parce que le marché est sain. C'est vrai à Livry-Gargan, et je ne sais pas si c'est différent pour d'autres villes de la petite couronne de même taille, honnêtement.

Trois points à vérifier avant de conclure quoi que ce soit sur une analyse DVF locale :

• La nature exacte du bien vendu (maison, appartement, dépendance incluse, local mixte) : un filtrage approximatif fausse tout le reste., Le nombre de transactions sur la période : sous 10 ventes sur 12 mois dans un secteur, toute moyenne est anecdotique., La présence de ventes en VEFA ou de cessions entre promoteurs, qui gonflent artificiellement les prix au m² sans refléter le marché de revente.

Pour les investisseurs qui regardent Livry-Gargan en parallèle d'autres marchés de banlieue, les outils de comparaison DVF disponibles sur notre hub DVF permettent de mettre côte à côte les transactions réelles, adresse par adresse. C'est aussi utile de croiser avec le DPE Livry-Gargan : un bien affiché à 2 900 €/m² en classe F en 2026, ça mérite qu'on recalcule après travaux avant de valider l'achat, surtout depuis l'interdiction de location des G en 2025 et des F à venir.

Les acheteurs qui arbitrent entre Livry-Gargan et Toulouse ou Montpellier pour un investissement locatif se trompent souvent de comparatif : les rendements bruts peuvent paraître similaires, mais la liquidité à la revente n'a rien à voir. Livry-Gargan reste un marché de niche, avec une base d'acheteurs locaux plus étroite que dans une métropole régionale.

Et la question de la rénovation énergétique pèse en plus sur les prix négociés. Un T3 des années 1970 en classe E à Livry-Gargan, ça se vend, mais les acheteurs intègrent désormais un budget travaux qui tire le prix à la baisse, parfois de 8 à 12 % selon les estimations des notaires pour 2025-2026. Ce point-là mérite attention dans la lecture des DVF récents : les prix déclarés reflètent des négociations qui n'existaient pas il y a cinq ans.

Les guides sur l'analyse du marché immobilier donnent un cadre utile pour situer Livry-Gargan dans la tendance nationale, et l'article sur la déclaration de revenus locatifs peut aider les investisseurs à anticiper la fiscalité avant de signer. Si tu passes par un agent, l'article sur les commissions d'agents immobiliers est utile pour cadrer la négociation.

Pour les profils qui cherchent un comparatif plus large entre marchés de banlieue, les pages Lille et Strasbourg donnent des ordres de grandeur sur des marchés de taille analogue, même si le contexte métropolitain est radicalement différent.

Ce que les acheteurs demandent sur les DVF à Livry-Gargan