Ventes DVF à Montauban

Par Marie Allard

DVF ventes immobilières Montauban : prix au m² par quartier

DVF ventes immobilières Montauban : lire les prix au m² quartier par quartier en 2026

En 2025, la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiée sur data.gouv.fr recensait 1 847 mutations immobilières sur le territoire de Montauban, commune de 62 400 habitants selon l'INSEE (recensement 2022). Les DVF ventes immobilières Montauban montrent une ville où le prix médian au m² pour les appartements anciens gravitait autour de 1 620 €/m² au premier semestre 2025, avec des écarts très marqués selon les quartiers. Maisons et appartements ne se lisent pas pareil dans ces données : une mutation d'une maison avec terrain peut afficher 900 €/m² de surface bâtie alors que l'appartement voisin dépasse 2 000 €/m², et les deux finissent côte à côte sur la carte si tu zoomes trop vite. Ce guide fait le point sur les secteurs de la ville, les typologies dominantes, et les pièges classiques de lecture. Pour naviguer visuellement, la carte DVF Montauban permet de filtrer par type de bien et de zoomer rue par rue.

Ce que les données DVF disent vraiment sur Montauban

La base DVF enregistre toutes les mutations à titre onéreux : ventes de maisons, d'appartements, de terrains, de locaux commerciaux. Pas les donations, pas les successions, pas les ventes entre SCI familiales. Ça paraît évident, mais ça arrive plus souvent qu'on croit de voir un investisseur tirer des conclusions sur le « marché résidentiel » à partir d'un lot qui inclut un hangar et trois parcelles agricoles. Premier réflexe : filtrer par nature de mutation avant tout calcul.

Sur Montauban, la part des maisons dans les transactions est structurellement forte, aux alentours de 58 % des ventes résidentielles sur la période 2023-2025 selon les fichiers bruts DVF. Ce n'est pas une ville-centre comme Lyon ou Paris où l'appartement domine à 80 %. Montauban est une préfecture tarnaise et garonnaise avec un tissu pavillonnaire dense, et ça change tout à la lecture des prix médians : le m² « toutes typologies confondues » est tiré vers le bas par des maisons sur grandes parcelles où le terrain pèse beaucoup dans le prix total mais peu dans le calcul du m² bâti.

Bref, si tu compares Montauban à Toulouse ou à Bordeaux sur un prix médian brut, tu compares des choux et des carottes. La comparaison tient mieux quand on isole les appartements de 40 à 80 m² dans les deux villes.

Quartier Centre : le m² le plus élevé, mais des volumes faibles

Le Centre historique concentre les appartements anciens du XIXe siècle, souvent des étages de maisons de maître ou des immeubles haussmanniens de taille modeste. Les prix au m² relevés sur les DVF 2024-2025 pour les appartements situés dans ce périmètre tournaient autour de 2 050 à 2 200 €/m², avec des pics sur les biens rénovés donnant sur la place Nationale ou le bord du Tarn.

Volume faible. C'est le problème central de ce secteur dans la lecture DVF : certains îlots ne voient passer que 4 ou 5 transactions par an, ce qui rend la médiane très instable. Une vente atypique, un bien vendu en dessous du marché pour raison familiale, et le prix médian de la rue chute de 15 %. Je l'ai noté sur plusieurs exports DVF que j'ai épluchés en début d'année 2026 dans le cadre d'une veille sur les marchés de villes moyennes du Sud-Ouest : Montauban Centre a cette caractéristique des micro-marchés urbains où l'on ne peut pas se fier à une seule transaction pour calibrer une offre.

La tension locative du Centre joue sur la liquidité des ventes, mais ça ne veut pas dire que les biens partent vite. Quelques appartements nécessitant des travaux importants restent plusieurs mois sur le marché malgré une position géographique enviable. À vérifier au cas par cas selon l'état du bien.

Sapiac : le quartier résidentiel calme qui monte sans faire de bruit

Sapiac, à l'est du centre, est une zone pavillonnaire bien établie, prisée des familles. Les DVF y montrent une majorité de maisons de 100 à 160 m² de surface habitable, sur des parcelles de 400 à 800 m². Prix médian pour les maisons en 2024 : autour de 1 850 à 2 100 €/m² de surface bâtie, terrain exclu du calcul. Pas si loin du Centre pour des maisons, mais le type de bien est radicalement différent.

Sapiac présente une dynamique intéressante : les transactions y sont régulières (entre 35 et 55 mutations résidentielles par an selon DVF 2023-2024), ce qui donne une médiane statistiquement plus fiable que dans le Centre. C'est justement ce qu'on cherche quand on veut comparer deux offres ou valider une estimation.

Piège DVF local : quelques mutations incluent des dépendances ou garages comptabilisés dans la surface, ce qui fait baisser artificiellement le prix au m² affiché. Si tu vois une maison Sapiac à 1 400 €/m², vérifie la surface totale déclarée avant de crier à la bonne affaire.

Albasud et la zone commerciale : données DVF à isoler impérativement

Albasud est un secteur d'activités commerciales et de retail au sud de la ville. Sur la carte DVF, des mutations y apparaissent régulièrement, mais leur nature est très différente : locaux commerciaux, entrepôts, cellules de galerie marchande. Les prix au m² peuvent tomber à 600 ou 700 €/m² pour des surfaces commerciales, et remonter à 1 500 €/m² pour un appartement neuf situé dans la même zone géographique sur la carte.

C'est le secteur où la lecture DVF sans filtre sur la nature du local est la plus trompeuse. Un acheteur résidentiel qui ne filtre pas les locaux commerciaux va se retrouver avec des données qui n'ont aucun sens pour évaluer un bien à habiter. La carte DVF Montauban permet de distinguer les typologies visuellement, ce qui est le moyen le plus rapide de ne pas se planter.

Côté résidentiel pur dans ce secteur sud, quelques programmes neufs ont été livrés entre 2022 et 2024, avec des prix de vente entre 2 200 et 2 650 €/m² selon les lots. Ces prix de neuf ne doivent pas être mélangés avec l'ancien lors d'une comparaison DVF.

Villebourbon, Médiathèque, secteur nord : trois profils pour un arbitrage acheteur

Villebourbon, au nord-ouest du centre, est un quartier en transformation lente. Tissu mixte : petits immeubles des années 1960-1970, maisons de ville, quelques opérations de réhabilitation récentes. Les prix DVF relevés pour les appartements y sont nettement plus accessibles qu'au Centre : autour de 1 350 à 1 550 €/m² pour l'ancien à rénover, selon les transactions 2024.

Le secteur autour de la médiathèque (rive droite du Tarn) est différent : tissu plus récent, copropriétés des années 1980-1990, proximité des équipements culturels. Prix médians légèrement au-dessus de Villebourbon, autour de 1 550 à 1 750 €/m², avec une liquidité correcte : les appartements 3 pièces de 65-75 m² y tournent relativement vite.

Vers le nord de la commune, les transactions DVF révèlent surtout des maisons en secteur semi-rural ou pavillonnaire récent, avec des prix bâti qui descendent parfois sous 1 300 €/m² pour des constructions des années 2000 sur grands terrains. Terrain compris, le prix total peut rester très attractif comparé à la première couronne toulousaine, où les mêmes profils dépassent allègrement 2 500 €/m².

Voilà l'arbitrage concret pour un acheteur : Centre ou médiathèque pour de l'appartement liquide à revendre, Sapiac ou nord pour une maison familiale à un budget raisonnable, Villebourbon si tu cherches une valeur à potentiel avec travaux. Pas si simple à trancher selon le projet, mais la lecture DVF par secteur donne déjà une carte de chauffe utile.

Appartements vs maisons : deux marchés qui ne se lisent pas pareil

Dans les données DVF nationales telles que présentées par le baromètre LPI-SeLoger des notaires (édition T4 2025), les villes moyennes du Sud-Ouest ont montré une relative stabilité des prix des maisons en 2025, après la correction de 2023-2024. Montauban s'inscrit dans cette tendance : les maisons ont mieux résisté que les appartements anciens non rénovés sur la même période.

Maisons : prix médian bâti autour de 1 700 à 1 900 €/m² selon les secteurs résidentiels établis. Appartements anciens : 1 400 à 2 100 €/m² selon le quartier, l'état, et l'étage. Ces fourchettes sont indicatives d'après les fichiers DVF 2024-2025 ; elles bougent à chaque trimestre et je n'ai pas la prétention de les figer ici.

Pièges à éviter dans la lecture des données DVF à Montauban

Les mutations atypiques, d'abord. Une vente en viager occupe, une cession de quote-part indivise, une vente forcée après succession contentieuse : toutes ces opérations apparaissent dans DVF avec un prix qui ne reflète pas la valeur de marché. Sur Montauban, avec des volumes parfois serrés par quartier, une seule de ces transactions peut fausser la lecture médiane d'une rue.

Les surfaces déclarées, ensuite. La surface prise en compte dans DVF est la surface cadastrale ou celle du permis de construire, qui peut différer de la surface loi Carrez ou de la surface habitable réelle. J'ai un doute sur la cohérence de ces données dans certains secteurs anciens de Montauban Centre où les surfaces déclarées aux impôts n'ont pas toujours été actualisées après travaux.

Et les délais de publication. DVF est mis à jour environ tous les six mois sur data.gouv.fr. Les ventes signées en fin 2025 ou début 2026 ne sont pas encore toutes visibles selon la date d'accès. Pour les données les plus récentes, les notaires locaux restent la source la plus à jour.

Pas si anecdotique : sur un marché comme Nantes ou Strasbourg, la liquidité est suffisante pour que ces biais se lissent. Sur Montauban, avec des secteurs à 20-30 transactions par an, chaque donnée aberrante compte double.

Pour les investisseurs qui comparent Montauban à d'autres villes moyennes du Sud-Ouest, l'article sur la baisse des prix immobiliers donne un contexte national utile. Et si la fiscalité locative entre dans le calcul, la déclaration des revenus locatifs détaille le micro-foncier 2026.