Ventes DVF à Nantes

Par Marie Allard

DVF ventes immobilières Nantes : prix au m² par quartier

DVF ventes immobilières Nantes : prix au m² par quartier en 2026

En 2025, la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiée sur data.gouv.fr recensait plus de 8 400 mutations immobilières sur la commune de Nantes, toutes typologies confondues. Ce chiffre, tiré des données notariales transmises à la DGFiP, couvre les ventes d'appartements, de maisons et de locaux commerciaux, mais pas les successions ni les donations. Les DVF ventes immobilières Nantes que tu lis sur la carte ne sont donc pas exhaustives : un bien absent de la base n'est pas forcément invendu, et un prix qui semble aberrant peut cacher une vente entre particuliers avec des conditions atypiques. Je reviendrai sur ces pièges. Ce qui est certain, c'est que Nantes reste l'une des métropoles françaises où le marché vendeur a le plus louvoyé ces trois dernières années : après une correction notable en 2023-2024, les prix se sont partiellement recalés en 2025. Comparer Paris ou Lyon à Nantes sur ce point donnerait une image trompeuse : les dynamiques locales sont trop différentes.

Lire une carte DVF à Nantes sans se planter

La base DVF publie le prix de vente, la surface déclarée, la date de mutation et le type de bien. Pas le nombre de parkings inclus. Pas l'état du bien. Pas la présence d'une cave ou d'un balcon. Ce détail, c'est mon avis, est systématiquement sous-estimé par les acheteurs qui comparent deux transactions dans la même rue.

Quand tu lis « 4 200 €/m² » pour un appartement rue Racine, ce chiffre intègre peut-être un T2 refait à neuf avec parking. Quand tu lis « 3 650 €/m² » pour un T3 à deux rues de là, c'est peut-être un bien sans ascenseur au 5ème étage, vendu en état d'usage. La surface prise en compte par la DVF est la surface du lot notarié, qui peut différer de la surface Carrez déclarée dans l'annonce. Bref, la carte DVF est un point de départ, pas un verdict.

La fiche service-public.fr sur les droits de mutation rappelle d'ailleurs que les données publiées proviennent des actes authentiques : elles reflètent le prix signé chez le notaire, pas le prix négocié à l'oral ni les frais d'agence séparés. Sur /dvf/nantes/, tu peux zoomer quartier par quartier pour affiner cette lecture.

Un piège récurrent à Nantes : les mutations qui incluent plusieurs lots vendus ensemble (une maison + un garage détaché, par exemple) mais déclarées comme une seule transaction. Le prix au m² calculé automatiquement devient alors bancal. Ça arrive plus souvent qu'on croit sur les secteurs pavillonnaires de Doulon ou de Saint-Joseph-de-Porterie.

Centre-ville (Bouffay) et hyper-centre : le prix de la liquidité

Bouffay, c'est le quartier le plus transactionnel de Nantes. Volume de ventes élevé, typologies variées, et un prix au m² pour les appartements anciens qui s'est stabilisé autour de 4 100-4 400 €/m² selon les mutations 2024-2025 disponibles dans la DVF, selon les données compilées par les notaires de France dans leur baromètre 2025. Les petites surfaces dominent : studios et T2, souvent achetés comme investissement locatif ou résidence principale par des primo-accédants.

Ce que la DVF ne dit pas sur Bouffay, c'est que certaines transactions intègrent des biens avec commerces en rez-de-chaussée, ce qui fait monter le prix déclaré sans que la surface habitable soit vraiment comparable. Passer à la loupe les données brutes, c'est indispensable ici.

Comparé au secteur Hauts-Pavés (plus au nord), Bouffay affiche des prix plus élevés au m² mais une rotation plus rapide : les biens se vendent vite, les délais de transaction sont courts. Pour un vendeur, c'est un avantage. Pour un acheteur, ça laisse peu de temps pour négocier.

Île de Nantes : le marché le plus hétérogène de la ville

L'Île de Nantes concentre des transactions très disparates. Un programme neuf livré en 2022 voisine avec un ancien entrepôt reconverti et une maison de ville des années 1970. Cette hétérogénéité se lit directement dans les données DVF : des prix au m² qui vont de 3 200 à plus de 5 000 €/m² sur quelques centaines de mètres.

Pas si simple de lire ces chiffres sans contexte. Les ventes de logements neufs dans les résidences récentes (secteur Bas-Chantenay côté île, ou autour du CHU) tirent la médiane vers le haut, alors que les biens anciens moins bien situés restent sous les 3 500 €/m². Si tu utilises la carte des prix au m² Nantes sur /dvf/nantes/ sans filtrer par année de construction, tu mélanges deux marchés qui n'ont rien à voir.

La dynamique de l'Île de Nantes est longue. Le projet urbain initié par Nantes Métropole depuis les années 2000 a progressivement densifié le secteur, et les ventes reflètent cet étirement dans le temps : des biens achetés sur plan en 2018-2019 et revendus en 2024-2025 apparaissent dans la DVF avec des plus-values significatives, mais qui ne se reproduiront pas mécaniquement sur des achats faits aujourd'hui. Je ne sais pas si d'autres métropoles ont connu une transformation aussi rapide sur une île urbaine de cette taille, mais Nantes fait figure de cas particulier.

Hauts-Pavés, Saint-Félix : le « marché calme » qui cache une tension réelle

Hauts-Pavés est souvent présenté comme un quartier résidentiel tranquille, avec un stock de maisons bourgeoises et de grands appartements familiaux. C'est vrai. Mais la DVF montre surtout peu de transactions par an : un secteur peu liquide, où chaque vente pèse lourd dans le calcul de la médiane. Une seule maison de 250 m² vendue à prix fort peut faire bondir le chiffre affiché sur la carte.

Les appartements T3-T4 dans les immeubles des années 1930-1950 restent la transaction type de ce secteur. Prix médian constaté sur les mutations 2024 : aux alentours de 3 800-4 000 €/m² pour les appartements, avec des écarts importants selon l'étage et l'état. Les maisons dépassent régulièrement 4 500 €/m² dès qu'elles ont un jardin. Saint-Félix, juste à côté, affiche un profil similaire mais avec davantage de copropriétés des années 1960-1970 : moins de cachet, prix légèrement inférieurs, et un peu plus de volume.

Arbitrage pratique pour un acheteur : si tu compares Hauts-Pavés à Bouffay, tu peux espérer un T3 plus grand pour un budget équivalent, mais avec moins de commerces à pied et une revente plus lente. Le délai de vente moyen dans ce secteur est plus long qu'en hyper-centre, ce qui est à peser si tu envisages une revente dans cinq à sept ans.

Chantenay, Breil-Barberie : là où les maisons résistent

Chantenay, côté ouest de la ville en bord de Loire, a longtemps été sous-coté. Les données DVF des années 2019-2022 montraient des prix de maisons sous 3 000 €/m², portés par un bâti parfois vieillissant et une image moins centrale. Ce n'est plus tout à fait vrai en 2025-2026 : les mutations récentes indiquent une revalorisation sensible, avec des maisons de ville qui franchissent régulièrement les 3 600-4 000 €/m² quand elles sont rénovées.

Le piège DVF sur Chantenay : beaucoup de maisons vendues ici ont une surface de terrain significative, ce qui gonfle la valeur totale de la transaction sans que le ratio €/m² de bâti soit comparable à un appartement. La base DVF agrège parfois terrain et construction dans la surface déclarée, ce qui fausse la lecture.

Breil-Barberie, plus au nord-ouest, reste sur des prix inférieurs : maisons populaires, copropriétés des années 1970, peu de commerces de proximité. C'est le secteur où un acheteur avec un budget serré peut encore trouver une maison sous 3 200 €/m² à Nantes, à condition d'accepter une rénovation et un quartier en transition. Jouer la carte de ce secteur, c'est un pari sur l'évolution urbanistique à dix ans, avec les incertitudes que ça suppose.

Doulon, Bottière, Nantes Est : le volume qui stabilise

Doulon et Bottière concentrent un fort volume de transactions DVF, notamment sur les programmes de logements collectifs récents construits dans la ZAC Bottière-Chénaie. Ces ventes de logements neufs ont inondé la base DVF entre 2018 et 2023, créant un effet de masse qui tire la médiane vers des niveaux proches du neuf (3 300-3 700 €/m² selon les années), même si le bâti ancien du quartier reste sous ces seuils.

Doulon pavillonnaire, lui, est différent. Maisons des années 1950-1980, jardins, peu de transports en commun directs. Les prix y sont arrimés autour de 2 800-3 400 €/m² en fonction de l'état, ce qui en fait l'un des secteurs les plus accessibles de Nantes pour acquérir une maison. Accessible, mais attention : la liquidité est moyenne, et les acheteurs potentiels viennent chercher un bien précis, pas n'importe quoi.

Comparé à Bordeaux ou Toulouse, où les secteurs périphériques ont connu des hausses brutales entre 2020 et 2022, Nantes Est a eu une trajectoire plus linéaire. Moins de bulle, moins de correction violente. C'est là où je nuance : la relative stabilité de ces quartiers est un avantage pour l'acheteur qui ne veut pas spéculer, mais ce n'est pas un marché qui surperforme à la revente.

Malakoff, Dervallières : deux quartiers en cours de transformation

Malakoff est le quartier QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville) le plus suivi par les investisseurs institutionnels à Nantes. Les données DVF y sont à manipuler avec précaution : peu de ventes dans le parc privé, transactions parfois liées à des programmes ANRU ou à des ventes de patrimoine social, qui n'ont pas grand-chose à voir avec un achat classique. Le prix affiché sur une carte DVF à Malakoff peut refléter une mutation très atypique.

Dervallières, en revanche, a un profil différent : copropriétés plus petites, davantage de transactions entre particuliers, et un prix au m² qui oscille entre 2 600 et 3 200 €/m² pour des appartements des années 1960-1970. C'est un secteur où les données DVF sont plus fiables parce que le volume de ventes privées est suffisant pour calculer une médiane robuste. Mais le marché reste tendu côté demande : peu de biens à vendre, beaucoup d'acheteurs qui cherchent à moins de 200 000 euros.

Ce que les données DVF ne capturent pas à Nantes

Un point que peu de sites mentionnent. Les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), signées chez le notaire mais portant sur un bien pas encore livré, apparaissent dans la DVF à la date de signature de l'acte, pas à la date de livraison. À Nantes, où les programmes neufs ont été nombreux entre 2019 et 2023, ça crée des décalages temporels importants dans les données. Tu peux lire un « prix 2022 » sur un bien livré en 2024.

Les données de l'INSEE sur les prix de l'immobilier en Pays de la Loire (2025) donnent une image complémentaire : elles intègrent des indices de prix qui lissent ces effets de décalage. Croiser DVF et statistiques INSEE, c'est la méthode que j'utilise quand je dois expliquer le marché local à quelqu'un qui démarre.

Un autre angle mort : les ventes entre SCI et personnes physiques, ou entre membres d'une même famille, apparaissent dans la DVF mais avec des prix parfois très inférieurs au marché. Ces mutations atypiques peuvent biaiser la médiane sur des secteurs à faible volume, comme les quartiers les plus résidentiels des Hauts-Pavés ou de Chantenay. La vraie galère, c'est qu'il n'existe pas de flag officiel pour identifier ces cas dans les données brutes.

Si tu veux creuser la performance énergétique des biens vendus à Nantes, les données DPE (diagnostic de performance énergétique) croisées avec les DVF donnent une image utile : les biens classés F et G se sont vendus avec une décote croissante depuis 2024, en lien avec l'interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques. Ce n'est pas encore un effondrement des prix, mais la décote existe.

Tiens, exemple concret : début 2026, j'analysais un dossier sur un T4 vendu à Chantenay en 2025 pour lequel l'acheteur me demandait si le prix DVF « semblait juste ». Le bien était classé E, avec une cuisine refaite mais une isolation quasi inexistante. Le prix était dans la médiane DVF du secteur, mais 8 % sous le prix d'un bien équivalent classé C vendu six mois plus tôt dans la même copropriété. La DVF seule ne l'aurait jamais dit.

Pour une lecture DVF vraiment utile à Nantes, l'outil disponible sur /dvf/nantes/ permet de filtrer par type de bien et par période, ce qui évite de mélanger les VEFA et les ventes dans l'ancien. Et si tu veux comparer avec d'autres marchés de l'Ouest, un regard sur Rennes ou sur le marché nantais dans son ensemble via /recherche/nantes/ peut aider à relativiser les niveaux de prix.

Questions qu'on me pose souvent sur la DVF à Nantes