Ventes DVF à Neuilly-Sur-Seine

Par Léa Bernard

DVF ventes immobilières Neuilly-sur-Seine : prix et quartiers

DVF ventes immobilières Neuilly-sur-Seine : prix au m² et lecture par quartier

Printemps 2026, avenue du Roule. Je suis venue regarder une transaction signalée sur les données DVF ventes immobilières Neuilly-sur-Seine : un trois-pièces de 68 m² parti à un prix qui semblait, sur le papier, raisonnable pour la ville. Sauf que le bien était au rez-de-chaussée sur cour, sans gardien, et la mutation incluait une cave de 18 m² comptée dans la surface de la fiche. Le prix affiché tenait, le prix réel au m² habitable utile, lui, était biaisé de presque 8 %. C'est ce genre de détail que les données DVF ne racontent pas seules. Neuilly-sur-Seine reste l'une des communes les plus chères du Grand Paris, avec des prix au m² pour les appartements anciens qui oscillent généralement entre 9 000 et 13 000 euros selon le secteur, d'après les chiffres publiés sur data.gouv.fr (base DVF). Mais cette fourchette ne signifie rien si tu ne sais pas lire ce qui se cache derrière chaque mutation. La carte DVF Neuilly-sur-Seine permet de zoomer adresse par adresse, ce qui change tout.

Lire les données DVF à Neuilly-sur-Seine sans se planter

La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), accessible librement depuis 2019, recense toutes les ventes de biens immobiliers enregistrées par les notaires et transmises à la Direction générale des Finances publiques. À Neuilly-sur-Seine, le volume annuel de transactions reste modéré pour une ville de cette taille, autour de 600 à 800 mutations résidentielles par an selon les années, ce qui signifie que quelques ventes atypiques peuvent faire bouger la médiane d'un secteur de façon significative.

Premier piège à déjouer : les mutations multiples. Quand un immeuble entier change de mains, la DVF enregistre parfois une seule ligne avec une surface et un prix agrégés. Le calcul du prix au m² donne alors un chiffre bancal, loin du marché des particuliers. Si tu vois un bien à 6 500 €/m² à Neuilly-sur-Seine, creuse avant de te réjouir.

Autre point à recadrer : la nature du bien. Neuilly compte peu de maisons individuelles (moins de 5 % des mutations résidentielles d'après les données historiques DVF sur data.gouv.fr), et quand une maison passe, elle tire les moyennes vers le haut ou vers le bas selon ses caractéristiques. Les appartements constituent l'essentiel du marché, et parmi eux, les grandes surfaces (T4 et au-delà) représentent une part notable des volumes financiers, même si ce sont les T2 et T3 qui s'échangent le plus souvent en nombre.

Bref, la DVF est un outil de cuisinier, pas un plat fini. Elle donne les ingrédients bruts, à toi d'ajuster selon ce que tu veux vraiment savoir.

Sablonville et le secteur nord : le marché le plus liquide de la ville

Sablonville, c'est le quartier qui polarise le plus d'acheteurs primo-accédants haut de gamme cherchant à « entrer » dans Neuilly-sur-Seine. Géographiquement au nord de la ville, proche du boulevard Bineau et de la porte de Champerret, il concentre une offre d'appartements anciens des années 1930-1970, souvent bien agencés mais moins récents que ce qu'on trouve plus au cœur de la ville.

Les prix DVF dans ce secteur se situent tendanciellement entre 8 800 et 10 500 €/m² pour les appartements standards, avec des décotes sur les rez-de-chaussée et des surprimes nettes pour les étages élevés avec vue dégagée. La liquidité est relativement bonne, les délais de vente moyens observés étant plus courts ici que dans les secteurs résidentiels calmes du sud.

Piège de lecture DVF propre à Sablonville : quelques immeubles des années 1990 y ont été vendus en bloc ces dernières années, ce qui crée des entrées DVF avec des surfaces totales élevées et des prix au m² apparemment bas. Si tu filtres sur ce quartier et que tu vois une série de mutations à moins de 8 000 €/m², vérifie si ce sont des ventes en lot ou des biens individuels.

Pont de Neuilly et les abords de la Seine : le secteur premium

Pont de Neuilly. Deux mots qui résument beaucoup. Le secteur qui longe la Seine à l'ouest de la ville, entre l'avenue de Neuilly (prolongement de l'avenue de la Grande Armée) et les berges, est celui où les prix au m² atteignent leurs niveaux les plus élevés de la commune, régulièrement au-dessus de 11 000 €/m² pour les appartements, parfois 13 000 €/m² ou davantage pour des biens avec vue sur le fleuve ou sur le Bois de Boulogne.

La typologique des ventes DVF y est très marquée : T3 et T4 anciens des années 1960-1980, souvent avec prestations rénovées, quelques immeubles de standing récents. Les petites surfaces (studios, T1) sont quasi absentes des transactions, ce qui rend les comparaisons DVF avec d'autres secteurs de Neuilly délicates si tu veux raisonner sur le prix au m² moyen toutes typologies confondues.

Franchement, c'est le secteur où la lecture de la carte DVF Neuilly-sur-Seine est la plus utile, parce que les prix varient d'une rue à l'autre selon l'exposition et l'étage, et un écart de 1 500 €/m² entre deux adresses distantes de 200 mètres n'est pas rare.

Surville et le secteur central : l'étalon du marché neuilléen

Surville occupe le cœur géographique de Neuilly-sur-Seine, le secteur entre la mairie et les grandes avenues commerçantes. C'est ici que se concentre le volume le plus représentatif des transactions DVF : beaucoup de T2 et T3 anciens, quelques T4, peu de très grandes surfaces ou de maisons.

Les prix au m² médians dans ce secteur central se situent généralement entre 9 500 et 11 500 €/m², selon la qualité de l'immeuble, l'étage et l'état du bien, d'après les données disponibles sur la base DVF de l'État. C'est ici que la DVF donne ses résultats les plus fiables pour estimer la valeur d'un appartement ordinaire, parce que le volume de transactions est suffisant pour neutraliser les mutations atypiques.

Un acheteur qui compare Surville et Sablonville dans la DVF trouvera un écart de 500 à 1 000 €/m² en faveur de Sablonville, mais Surville offre une meilleure desserte (ligne 1, bus directs vers La Défense et Paris) et des surfaces disponibles parfois plus larges. L'arbitrage n'est pas évident, ça dépend vraiment du profil de l'acheteur.

Les secteurs résidentiels calmes : jardins et villas entre Surville et la périphérie

Neuilly-sur-Seine ne se résume pas à ses grandes avenues. Entre le boulevard du Général de Gaulle et la limite avec Levallois-Perret au nord-est, et entre l'avenue de Madrid et la lisière du Bois au sud-ouest, quelques secteurs résidentiels regroupent des maisons individuelles et de petits immeubles de ville qui fonctionnent selon une logique de marché différente.

Le secteur des villas et jardins, notamment autour de la rue du Midi et de l'avenue de Madrid, concentre les rares maisons de la commune. Les données DVF y sont rares, 5 à 15 transactions annuelles pour les maisons au sens strict, ce qui rend toute médiane fragile. J'ai un doute, pour être honnête, sur la représentativité des prix qu'on peut calculer ici : une seule vente hors norme peut tout fausser sur une année.

Pour un investisseur qui veut comparer Neuilly-sur-Seine à d'autres marchés premium du Grand Paris, le réflexe de regarder les DVF de Boulogne-Billancourt ou de consulter les indices publiés par les notaires de France reste indispensable pour contextualiser.

Le secteur Perronet et les limites avec Levallois : transition de prix

Aux confins nord-est de Neuilly-sur-Seine, à la jonction avec Levallois-Perret, le marché DVF présente une caractéristique intéressante : les prix au m² descendent de 15 à 20 % par rapport au cœur de Surville, ce qui en fait une zone de transition que certains acheteurs cherchent à taper en premier.

Pas si simple. Les immeubles y sont souvent plus récents (années 1980-2000), avec des charges de copropriété plus élevées qui rognent la rentabilité pour les investisseurs. Et les données DVF ne distinguent pas les charges : deux biens à 9 000 €/m² dans la même rue peuvent avoir des profils de coût total très différents. C'est un angle mort de la base de données.

Sur la carte DVF Neuilly-sur-Seine, ce secteur apparaît souvent avec une densité de transactions plus forte que les quartiers résidentiels calmes, ce qui donne une médiane plus fiable, mais attention aux effets de composition : plus de petites surfaces dans les calculs.

Comparer Pont de Neuilly et Sablonville : deux logiques d'achat

Deux secteurs, deux recettes différentes. Pont de Neuilly, c'est le marché du bien patrimonial, acheté pour y rester longtemps ou pour transmettre. La liquidité est moindre, les acheteurs plus rares mais plus solvables, et les délais de vente plus longs quand le bien est mal calibré. Sablonville, c'est le marché de la mobilité : des acheteurs qui savent qu'ils revendront dans 7 à 12 ans, qui regardent la liquidité autant que le prix.

Concrètement, si tu lis la DVF avec un objectif de revente à moyen terme, Sablonville donne historiquement plus de comparables récents, ce qui facilite l'estimation future. Pont de Neuilly donne moins de points de référence mais des prix plus stables en proportion. À vérifier au cas par cas selon l'année et le type de bien, je ne veux pas généraliser sur un marché aussi étroit.

Pour ceux qui cherchent à comparer Neuilly à d'autres villes du Grand Paris, les données sur Lyon, Bordeaux ou Nantes via les DVF nationales donnent un éclairage utile sur ce que représente ce niveau de prix dans le contexte français.

Interpréter les données DVF : ce que la base ne dit pas

Un point que je mets les pieds dans le plat pour le dire clairement : la DVF est une base fiscale, pas une base immobilière. Elle enregistre ce qui a été déclaré aux impôts, avec les délais de publication qui s'ensuivent (en général 6 mois minimum après la signature chez le notaire, parfois plus). Les données que tu consultes aujourd'hui en juin 2026 reflètent principalement les ventes signées jusqu'en fin 2025, et les transactions du premier trimestre 2026 peuvent être absentes ou partielles.

Pas si simple non plus du côté des surfaces : la DVF distingue la surface déclarée et la surface Carrez pour les lots en copropriété, mais pas toutes les annexes. Une cave, un parking, une loge peuvent gonfler la surface totale déclarée et faire baisser artificiellement le prix au m² calculé. L'INSEE publie régulièrement des notes méthodologiques sur l'utilisation des données DVF (disponibles sur insee.fr) qui sont franchement utiles pour ne pas prendre les chiffres bruts pour argent comptant.

Et les biens atypiques ? Une villa avec piscine, un appartement avec terrasse de 80 m², un rez-de-jardin. Ces mutations existent dans la DVF de Neuilly-sur-Seine et elles biaisent la lecture si tu calcules une moyenne naïve. Le bon réflexe : filtrer par type de bien ET par tranche de surface, pas seulement par quartier.

Ce que révèle la DVF sur la dynamique récente du marché neuilléen

Le marché de Neuilly-sur-Seine a traversé 2024 et 2025 dans une configuration connue par toutes les grandes villes premium françaises : volume de transactions en retrait par rapport aux années 2020-2022, prix qui ont résisté plutôt qu'ils n'ont vraiment corrigé, délais de mise en vente allongés. C'est ce que les notaires appellent un marché en « attente réciproque » : les vendeurs ne bradent pas, les acheteurs ne surpaient plus.

Début 2026, sur un dossier que j'analysais pour un article sur le marché parisien haut de gamme, j'ai comparé des données DVF sur Neuilly-sur-Seine avec celles de communes comme Lille ou Strasbourg. Ce qui m'a frappé, c'est la faible amplitude des corrections de prix à Neuilly, même sur les biens qui ont mis plus d'un an à se vendre. La rareté du foncier et le profil des propriétaires expliquent en partie cette rigidité à la baisse.

Mais attention, enfin, je nuance : une donnée DVF stable ne signifie pas que tous les biens se vendent bien. Certains appartements des années 1970, mal isolés (DPE F ou G), ont vu leurs prix reculer plus nettement sans que la médiane du quartier l'enregistre, parce que le volume de ces ventes reste faible. Ce point-là m'échappe encore complètement dans la lecture agrégée des données.

Pour creuser la comparaison entre marchés, les analyses de conjoncture publiées par les notaires de France restent la source la plus fiable que je connaisse sur les évolutions trimestrielles du Grand Paris.

Si tu t'intéresses à la dimension investissement locatif ou aux questions de bail, les articles sur les droits du bail et sur la déclaration des revenus locatifs donnent le contexte réglementaire utile après un achat à Neuilly-sur-Seine.

Et pour ceux qui regardent les tendances du marché à l'échelle nationale avant de se décider, l'article sur la baisse des prix immobiliers donne un recul utile sur 2024-2025.