Ventes DVF à Nice

Par Léa Bernard

DVF ventes immobilières Nice : prix au m² par quartier 2026

Fin mars 2026, je consultais les données DVF ventes immobilières Nice pour un dossier sur l'accès à la propriété sur la Côte d'Azur. Sur la carte, un appartement de 48 m² vendu 312 000 euros dans le Vieux-Nice voisinait, à trois rues, une mutation à 198 000 euros pour la même surface dans Riquier. Même ville, même millésime de vente, écart de 57 %. Le truc, c'est que les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiées par la direction générale des finances publiques sur data.gouv.fr enregistrent toutes les mutations à titre onéreux : ventes d'appartements, de maisons, de locaux commerciaux, parfois des garages isolés qui faussent la lecture si on ne filtre pas. À Nice, cette hétérogénéité est plus forte qu'à Lyon ou Bordeaux, parce que le marché mélange résidences principales, pied-à-terre secondaires et biens patrimoniaux dans des proportions rares ailleurs en France. Avant de sortir un prix au m² moyen pour toute la ville, il faut d'abord ouvrir la carte DVF Nice quartier par quartier.

Lire les données DVF à Nice sans se planter

Les DVF ne sont pas un baromètre du marché en temps réel. Les mutations enregistrées en 2025 correspondent souvent à des compromis signés quatre à six mois plus tôt, parfois davantage sur des biens atypiques. À Nice, ce décalage compte : le marché a connu une période de recalibration des prix entre mi-2024 et début 2026, avec des vendeurs qui ont mis plus de temps à ajuster leurs prétentions. Résultat : les données DVF 2024 publiées en 2025 reflètent encore des niveaux de prix légèrement surestimés par rapport aux transactions de printemps 2026.

Autre piège classique : les mutations « atypiques ». Une vente de plateau entier dans le Carré d'or à 18 000 euros le m² peut faire exploser la moyenne d'un îlot et rendre illisible la grille de lecture pour un acheteur qui cherche un T3 standard. La base DVF brute, accessible via data.gouv.fr, ne filtre pas automatiquement ces cas : tu dois regarder le nombre de transactions et la distribution, pas seulement la médiane.

La surface déclarée pose aussi problème sur les biens anciens niçois. Beaucoup d'appartements du XIXe dans le Vieux-Nice ou dans les immeubles haussmanniens de l'avenue Durante sont vendus avec des surfaces Carrez inférieures à la surface réelle habitable, parce que les caves voûtées, les alcôves, les hauteurs sous plafond irrégulières ne rentrent pas dans le calcul loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996). Un acheteur qui compare prix au m² DVF entre un immeuble de 1890 et une résidence des années 1980 compare des choux et des carottes.

Vieux-Nice et Carré d'or : deux marchés, deux logiques

Le Vieux-Nice. Marché dense, transactions peu nombreuses, prix médians parmi les plus élevés du centre-ville. Les appartements qui se vendent ici sont souvent de petites surfaces, des T1 ou T2 dans des immeubles baroques sans ascenseur. La demande secondaire est forte : acquéreurs italiens, belges, quelques Parisiens qui cherchent un pied-à-terre avec caractère. Sur les données DVF 2024-2025, les prix observés oscillent autour de 5 500 à 6 500 euros le m² pour les biens en bon état, avec des valeurs extrêmes qui s'écartent franchement vers le haut dès qu'il y a vue sur mer ou terrasse. Je nuance : ces fourchettes sont issues d'une lecture des données publiques, à croiser avec les bases notariales comme celle des notaires de France pour avoir un échantillon plus large.

Le volume de transactions dans le Vieux-Nice reste limité, ce qui rend la moyenne fragile. Vingt ventes dans un quartier sur douze mois, et une mutation commerciale mal filtrée suffit à biaiser toute la lecture. C'est là que la carte DVF Nice est utile : zoomer rue par rue permet d'écarter les valeurs aberrantes et de peser le vrai niveau du marché résidentiel.

Le Carré d'or, lui, joue dans une autre catégorie. Délimité grossièrement par l'avenue Jean-Médecin, le boulevard Victor-Hugo et la rue de France, ce secteur concentre les immeubles les mieux entretenus du XIXe et du début du XXe, avec des prestations proches du luxe résidentiel. Les T3 et T4 y atteignent régulièrement 7 000 à 8 500 euros le m² sur les données DVF, avec une liquidité correcte parce que la demande internationale est constante. Bref : si ton budget se situe sous 500 000 euros pour un appartement familial, le Carré d'or va te sortir du jeu assez vite.

La comparaison utile pour un acheteur avec un budget moyen : le Carré d'or donne un niveau de référence « haut ». Tout ce qui est en dessous de 5 000 euros le m² à Nice centre mérite qu'on s'interroge : quartier plus animé la nuit, immeuble avec travaux lourds, ou simplement une data DVF incomplète (mutation partielle, lot de caves inclus dans la surface).

Riquier, le port et leurs surprises DVF

Riquier est sans doute le quartier le plus mal lu sur les cartes DVF par les acheteurs qui débarquent de Paris ou de Lyon avec une grille de lecture « centre vs périphérie ». Sur le papier, Riquier est à dix minutes à pied du port, bien desservi, et ses prix médians DVF gravitent autour de 3 800 à 4 500 euros le m². Pas donné, mais très inférieur au Vieux-Nice.

La réalité du marché est plus tordue. Riquier mélange des immeubles rénovés récemment (résidences des années 2000-2010 avec parking, digicode, ascenseur) et des immeubles anciens dégradés où les charges de copropriété peuvent dépasser 400 euros par mois pour un T3. Deux biens à 4 200 euros le m² dans le même rayon de 300 mètres peuvent avoir des profils de charges, de travaux et de risque locatif radicalement différents. Le prix DVF ne dit pas ça.

Le secteur du port, quant à lui, bénéficie depuis 2023 d'une dynamique de rénovation portée par des investisseurs qui ont repéré la sous-valorisation relative par rapport au Vieux-Nice. Les données DVF 2024 montrent une accélération du volume de transactions autour du quai des Docks et de la place Garibaldi, avec des prix en hausse perceptible sur les biens rénovés. Les maisons de ville avec cour, rares dans ce secteur, atteignent des niveaux de prix qui dépassent parfois le Vieux-Nice à surface équivalente, parce que l'offre est quasiment nulle.

Pas si simple, donc, de résumer Riquier-Port en un seul chiffre DVF. La dispersion des valeurs y est plus forte que dans le Carré d'or, ce qui oblige à regarder les transactions une par une, pas la médiane globale.

Libération, Grosso, Pasteur : le centre nord sous-estimé

Ces trois secteurs forment une bande au nord du centre, souvent ignorée des acheteurs primo-accédants qui cherchent en bord de mer. Sur les données DVF 2024-2025, les prix médians s'établissent autour de 3 500 à 4 200 euros le m², avec une grande partie des transactions sur des appartements des années 1960-1980, souvent en copropriété, souvent avec des DPE (diagnostics de performance énergétique) en classe D ou E. C'est là que le lien entre DPE Nice et stratégie d'achat devient concret : un bien classé E acheté 3 600 euros le m² aujourd'hui pourrait nécessiter 30 000 à 50 000 euros de travaux d'isolation pour éviter l'interdiction de mise en location prévue par la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021) dans les prochaines années.

Le quartier Libération a une particularité DVF : la présence du marché éponyme et d'une rue commerçante dense génère des mutations commerciales qui se mélangent aux transactions résidentielles dans les exports bruts. Sans filtre sur la nature du bien (« appartement » vs « local commercial »), la moyenne au m² peut être faussée vers le haut de façon significative.

Grosso, plus résidentiel, offre une bonne liquidité sur les T2 et T3. Les familles qui cherchent un bien à vivre, avec école à proximité et commerces de quartier sans le bruit du front de mer, y trouvent souvent un rapport qualité-prix plus lisible qu'ailleurs. Pas le marché le plus spectaculaire à analyser, mais probablement l'un des plus honnêtes à lire sur une carte DVF.

Cimiez et Fabron : quand le m² cache le standing

Cimiez est la colline résidentielle bourgeoise de Nice, avec ses immeubles Belle Époque, ses jardins et sa proximité du musée Matisse. Les données DVF y sont assez claires : les prix médians des appartements de standing dépassent 5 500 euros le m², avec des pointes à 7 000 euros pour les biens avec terrasse dominant la baie. Le volume de transactions est modéré, la demande est solide, et les biens restent peu longtemps sur le marché quand ils sont bien présentés.

Mais Cimiez réserve un piège DVF assez calé : les grandes surfaces. Les T5 et T6 de standing qui se vendent ici affichent parfois des prix au m² apparemment bas (4 200 euros le m²) parce que les grandes surfaces se négocient toujours avec une décote volume. Un acheteur qui extrapole ce chiffre pour estimer un T2 dans le même quartier va se retrouver à côté de la plaque.

Fabron, à l'ouest de la ville, est un autre territoire à part. Les maisons avec jardin y côtoient des résidences fermées avec piscine, et les données DVF mélangent des mutations très hétérogènes : villa individuelle, appartement en résidence, local d'activité. La médiane au m² autour de 4 000 à 5 000 euros sur les appartements cache une vraie disparité entre les biens avec vue mer (qui tendent vers 6 500 euros) et les appartements en intérieur d'ilot sans prestation particulière. Ça dépend vraiment du bien, et je ne suis pas certain·e que la carte DVF seule suffise pour arbitrer dans ce secteur sans visite terrain.

Comment comparer deux quartiers sur la carte DVF Nice

La carte DVF Nice permet de zoomer à l'échelle de la rue et de visualiser les transactions récentes avec leur prix au m². Quelques réflexes pour ne pas se planter.

Regarde d'abord le nombre de points sur la zone : si tu vois moins de cinq transactions sur vingt-quatre mois, la médiane n'a aucun sens statistique. C'est fréquent sur les micro-secteurs niçois (certaines rues du Vieux-Nice ou de Cimiez ne vendent que deux ou trois biens par an). Sur les marchés liquides comme celui de Nice Nord ou de Riquier, l'échantillon est plus fiable.

Compare toujours des biens de même nature. Sur la carte, clique sur les points individuels pour vérifier : appartement ou maison, surface, date de mutation, présence d'annexes (cave, parking) qui gonflent le prix total sans que la surface habitable change. Un parking sous-sol à Nice centre vaut entre 25 000 et 40 000 euros selon le secteur : si la mutation inclut le parking et que la surface déclarée ne l'intègre pas, le prix au m² affiché est sous-estimé.

Et si tu cherches à comparer Nice avec d'autres marchés méditerranéens pour calibrer ton budget, les données DVF nationales, accessibles sur data.gouv.fr, couvrent aussi Marseille ou Montpellier. Un T3 à Montpellier centre se négocie autour de 3 800 euros le m² en 2025 selon les données Notaires de France, contre 5 000 à 5 500 euros à Nice centre. L'écart est structurel, pas conjoncturel.

Pour les investisseurs qui veulent croiser DVF et performance locative, le guide DPE Nice et les données sur les aides à la rénovation de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) sont des compléments utiles avant de signer quoi que ce soit sur un bien énergivore.

Une précision sur la portée de cet article : les niveaux de prix cités s'appuient sur ma lecture des données DVF publiques et sur les publications des Notaires de France (baromètre trimestriel 2025-2026). À la date du 7 juin 2026, les transactions de printemps 2026 ne sont pas encore toutes intégrées dans la base DVF publique, donc certains micro-marchés évoluent peut-être déjà. Faut suivre.

Les acheteurs qui comparent Nice avec d'autres villes du top 10 trouveront aussi des analyses utiles sur Nantes, Toulouse et Lille pour mettre en perspective les niveaux de prix niçois.