Ventes DVF à Paris

Par Inès Faure

DVF ventes immobilières Paris : prix au m² et quartiers 2026

« Tu as vu le prix affiché rue de Bretagne ? C'est quoi ce chiffre ? » La question venait d'une connaissance qui cherchait à acheter dans le Marais au printemps 2026, et qui n'arrivait pas à réconcilier l'annonce avec ce qu'elle lisait sur la carte DVF. Les DVF ventes immobilières Paris, c'est exactement ce genre de décalage qui les rend utiles et frustrants à la fois. La base Demandes de Valeurs Foncières (DVF) publiée sur data.gouv.fr enregistre chaque mutation immobilière : prix de vente réel, surface, type de bien, date. Pas une estimation. Pas un prix médian lissé. Le prix payé, acte notarié à l'appui. À Paris, en 2026, les volumes de transactions ont repris une légère dynamique après deux années de ralentissement marqué, avec un marché qui reste très segmenté selon les arrondissements. Avant de te lancer dans la lecture des cartes, quelques réflexes s'imposent, sinon tu risques de tomber à côté de la plaque.

Ce que la base DVF dit vraiment, et ce qu'elle cache

La DVF recense les ventes de biens immobiliers à partir des actes enregistrés par la Direction générale des finances publiques (DGFIP). Chaque ligne correspond à une mutation : appartement, maison, local commercial, terrain. Le piège classique à Paris, et j'insiste là-dessus, c'est que la base mélange des natures de biens très différentes. Un lot de cave vendu séparément peut apparaître avec une surface de 4 m² et un prix de 15 000 euros, ce qui écrase la moyenne du quartier si tu ne filtres pas.

Les données sont disponibles avec un décalage d'environ six mois. Ce que tu consultes en juin 2026 reflète les mutations signées jusqu'à fin 2025, parfois début 2026 pour les données les plus récentes. La fiche explicative de la DGFIP sur impots.gouv.fr précise les conditions d'enregistrement. Ça veut dire que les hausses ou baisses très récentes n'y figurent pas encore.

Autre point que j'ai du mal à quantifier précisément, et je ne te cache pas que ce point-là m'échappe encore : les ventes en viager, certaines donations-partages avec soulte, et les cessions entre membres d'une même famille peuvent apparaître à des prix atypiques. Si tu vois un appartement de 80 m² dans le 6e vendu à 300 000 euros, vérifie la nature exacte de la mutation avant de crier à l'anomalie.

Bref, la DVF est une radiographie. Pas un diagnostic automatique.

Le Marais, Bastille, Oberkampf : le ventre du marché parisien

Le Marais (3e et 4e arrondissements) concentre une partie des prix les plus élevés de Paris, avec des transactions qui oscillent généralement au-dessus de 12 000 euros le m² pour des appartements anciens en bon état. Ça part vite dans ce secteur : les biens qui apparaissent sur la carte DVF avec un délai de vente court sont souvent des surfaces moyennes, 40 à 70 m², ancien rénové, exposées sud ou avec caractère haussmannien. La liquidité est forte, ce qui signifie que les données DVF sont fiables statistiquement, il y a assez de transactions pour que les prix observés soient représentatifs.

Le piège DVF propre au Marais : la densité de locaux commerciaux reconvertis. Un appartement au rez-de-chaussée anciennement commercial peut apparaître avec une valeur foncière basse parce que le changement de destination a été valorisé différemment au moment de l'acte. Si tu analyses la carte DVF Paris et que tu vois une mutation anormalement basse rue des Rosiers ou rue de Bretagne, vérifie la nature du bien avant de te fier au chiffre.

Bastille (11e, côté République) affiche un profil différent. Les prix au m² y sont sensiblement inférieurs à ceux du Marais, autour de 9 500 à 10 500 euros le m² pour un appartement ancien standard, avec une variabilité selon l'étage et l'état. La dynamique est plus mixte : on y trouve autant de petites surfaces achetées par des investisseurs que des 3-4 pièces destinés à des familles. La carte DVF montre une densité de transactions correcte, ce qui rend la comparaison entre rues fiable.

Oberkampf, à cheval sur les 11e et 10e, c'est un terrain intéressant pour un acheteur qui arbitre entre prix et accessibilité. Les données DVF y montrent des prix légèrement inférieurs à Bastille, avec des volumes de vente plus irréguliers selon les rues. Rue de la Roquette versus boulevard Voltaire : l'écart peut atteindre 1 500 euros le m² sur des biens comparables. Un détail, mais lourd.

Montmartre, Abbesses et le nord de Paris : des données DVF à lire avec précaution

Montmartre (18e, secteur Abbesses-Lamarck) est l'un des secteurs où la lecture DVF demande le plus de recul. Pourquoi ? Parce que la densité de transactions est plus faible que dans le centre, et que les biens sont hétérogènes : des studios sous les toits, des maisons de ville atypiques, des appartements dans des immeubles de ville basse avec jardinet. Une maison de 90 m² avec cour vendue 1,1 million d'euros côtoie un 18 m² vendu 120 000 euros. La moyenne glisse dans tous les sens.

Les prix au m² dans le secteur Abbesses-Lamarck se situent généralement entre 9 000 et 11 000 euros pour des appartements, mais avec des pointes très hautes pour les rares maisons ou les biens atypiques avec vue dégagée. La base DVF accessible via data.gouv.fr permet de filtrer par type de bien : indispensable ici pour ne pas comparer des choux et des carottes.

Le secteur Château Rouge et Barbès, toujours dans le 18e, présente des prix nettement inférieurs, parfois sous 8 000 euros le m², avec des volumes de vente qui ont augmenté entre 2024 et 2025 selon les données publiées par la Chambre des notaires de Paris. La dynamique perçue : une tension locative forte, mais une liquidité à la vente encore modérée comparée au Marais. Pour un investisseur, ça signifie que le stock disponible est plus long à écouler.

Comparer Montmartre et le Marais pour un acheteur en 2026 revient à arbitrer entre charme et certitude de revente. Dans le Marais, la liquidité DVF est forte et les données sont statistiquement robustes. À Montmartre, tu achètes sur un marché plus étroit, ce qui peut jouer en ta faveur à la négociation, mais rend la revente moins prévisible.

Le 13e, le 15e, le 19e : trois profils, trois lectures DVF

Le 15e arrondissement est le plus peuplé de Paris et l'un des marchés DVF les plus lisibles : gros volumes de transactions, biens relativement homogènes (immeubles de rapport des années 1960-1980, logements Haussmann plus rares), prix médians autour de 9 000 à 10 000 euros le m² selon les rues. La carte DVF y est dense, ce qui en fait un bon étalon pour comparer. Un acheteur rationnel qui veut un point de référence solide a intérêt à commencer par regarder le 15e avant de se projeter sur d'autres arrondissements.

Le 13e, et je m'arrête un instant dessus parce qu'il est souvent sous-estimé : les ventes DVF y montrent un marché à deux vitesses. Le secteur Butte-aux-Cailles, avec ses petites maisons et son tissu faubourien, tire les prix vers le haut, parfois au-dessus de 10 000 euros le m². Le reste de l'arrondissement, vers Tolbiac ou les Olympiades, reste plus accessible, autour de 8 500 euros le m² pour un appartement standard. Les données DVF permettent de cartographier ces micro-marchés, à condition de zoomer suffisamment sur la carte des prix au m² à Paris.

Le 19e arrondissement est celui qui a le plus bougé entre 2022 et 2025 selon les observatoires des notaires. Les prix y ont progressé dans le secteur Buttes-Chaumont, attirant des acheteurs refoulés du 10e et du 11e. La lecture DVF y est néanmoins délicate : le 19e concentre aussi des opérations de logement social et des ventes de biens en état dégradé qui tirent les prix vers le bas dans certaines rues. Ça dépend vraiment de la rue, à vérifier au cas par cas sur la carte.

Un conseil pratique : quand tu compares deux adresses dans des arrondissements périphériques comme le 13e et le 19e, regarde le nombre de transactions sur la rue sur 24 mois. Moins de cinq ventes : le prix affiché sur la carte DVF n'est pas représentatif. Plus de quinze : tu peux te fier à la médiane.

Comment lire une carte DVF pour Paris sans se planter

La carte DVF, telle qu'elle est disponible sur /dvf/paris/, permet de zoomer rue par rue et de visualiser les ventes récentes avec le prix réel de la transaction. Quelques réflexes pour ne pas biaiser ta lecture.

Les surfaces déclarées dans la DVF correspondent à la surface Carrez pour les lots de copropriété, ce qui exclut les surfaces sous 1,80 m de hauteur. Un appartement mansardé de 50 m² en loi Carrez peut faire 60 m² en surface habitable réelle. Le prix au m² DVF sera donc mécaniquement plus élevé que ce que tu aurais calculé avec la surface totale.

Les mutations qui intègrent des parkings ou des caves dans le même acte gonflent le prix global sans augmenter la surface déclarée, ou au contraire ajoutent une surface annexe selon la façon dont le notaire a rédigé l'acte. À Paris, un parking peut valoir 30 000 à 50 000 euros dans certains arrondissements. Si tu vois une vente à 15 000 euros le m² dans un immeuble banal du 9e, cherche d'abord si un parking est inclus.

J'ai vu, dans mes lectures de dossiers début 2026, des acheteurs sur Paris qui avaient mal filtré les données et s'étaient convaincus qu'un secteur du 10e avait baissé de prix, alors qu'ils avaient inclus plusieurs mutations de locaux commerciaux dans leur calcul. Le résultat : une offre sous-évaluée, un compromis raté. Pas pour le dossier : pour un filtre.

Et pour les acheteurs qui comparent Paris à d'autres marchés, sachez que des outils similaires existent pour Lyon, Bordeaux ou Nantes. Les bases DVF fonctionnent de la même façon, mais les volumes de transactions et la granularité des données diffèrent selon la taille de la ville.

Les erreurs de lecture DVF ne sont pas réservées aux néophytes. J'ai un doute sur la façon dont certaines plateformes agrègent les données DVF pour calculer leurs prix médians affichés, parce que les méthodes de filtrage varient. Mieux vaut consulter la source brute via la fiche dédiée sur data.gouv.fr et croiser avec les publications de la Chambre des notaires de Paris pour les tendances de marché.

Si tu veux compléter l'analyse avec la performance énergétique des biens vendus, le DPE Paris donne une lecture complémentaire : dans les arrondissements anciens comme le Marais ou le 6e, les passoires thermiques (étiquettes F et G) représentent une part non négligeable des transactions DVF, ce qui aura un impact sur la valeur de revente à moyen terme.

Des ressources utiles pour affiner ta lecture des marchés comparatifs : Toulouse, Marseille et Strasbourg ont aussi des cartes DVF exploitables, avec des marchés bien plus détendus et des prix au m² deux à trois fois inférieurs à Paris.

Combien de temps les données DVF mettent-elles à être publiées ?

La mise à jour de la base DVF intervient environ deux fois par an, avec un décalage moyen de quatre à six mois entre la signature de l'acte notarié et l'apparition dans la base publique. Concrètement : une vente signée en janvier 2026 sera visible dans la base DVF vers l'été 2026, parfois à l'automne. Ça veut dire que les données consultables en juin 2026 reflètent principalement des transactions de la seconde moitié de 2025. Pour les ventes très récentes, il faut croiser avec les données des notaires ou les estimations des agences locales.

Comment repérer un prix au m² anormal dans les données DVF Paris ?

Un prix anormalement bas sur la carte DVF signale souvent une mutation atypique : vente en viager, cession avec décote familiale, lot de cave ou de parking intégré dans l'acte, ou bien en très mauvais état. Un prix anormalement élevé peut indiquer un bien avec une prestation exceptionnelle ou, plus rarement, une erreur de saisie dans l'acte. La méthode la plus solide : ne jamais se fier à une seule transaction isolée. Regarde le prix médian sur la même rue sur 18 à 24 mois, en filtrant par type de bien (appartement uniquement, surface entre 30 et 120 m²). Si une transaction s'écarte de 30 % de la médiane locale, cherche la raison avant de l'intégrer dans ton analyse.

Le marché des ventes à Paris va-t-il continuer à se stabiliser en 2026 ?

Honnêtement, personne ne le sait avec certitude. Les volumes de transactions ont repris une dynamique positive depuis le début de l'année selon les premières tendances publiées par les notaires, portés par une légère détente des taux de crédit immobilier par rapport aux pics de 2023-2024. Mais le marché parisien reste sous tension structurelle : l'offre de biens à vendre est limitée, les vendeurs peu pressés retardent leurs arbitrages, et les acheteurs solvables se font rares dans les segments supérieurs à 700 000 euros. Pour les petites et moyennes surfaces sous 400 000 euros, la liquidité reste bonne dans la plupart des arrondissements centraux. À voir comment évolue la politique monétaire de la BCE d'ici la fin 2026. Faut suivre.