Ventes DVF à Rosny-Sous-Bois

Par Sarah Cohen

DVF ventes immobilières Rosny-sous-Bois : prix au m² et quartiers

DVF ventes immobilières Rosny-sous-Bois : prix au m² et quartiers en 2026

J'ai fait le calcul : un appartement de 60 m² vendu 4 500 €/m² à Rosny-sous-Bois coûte environ 270 000 €, soit 30 à 40 % de moins qu'un bien équivalent à Paris et même moins qu'à Lyon sur certains segments. Les DVF ventes immobilières Rosny-sous-Bois donnent accès aux données réelles de mutation enregistrées par la Direction générale des finances publiques, disponibles en open data sur data.gouv.fr. Ces données couvrent toutes les ventes de logements entre particuliers, hors VEFA et certaines cessions sociales. Si tu veux acheter, vendre ou simplement comprendre ce que vaut vraiment la pierre ici, c'est le seul outil qui dit la vérité sans biais d'agence. Rosny-sous-Bois reste l'une des villes du Grand Paris Est où le marché a montré une vraie résilience depuis 2023, portée par la dynamique du Grand Paris Express. Mais « Rosny » n'est pas un marché homogène : le centre-ville, les quartiers résidentiels au sud, les abords du RER E ou la zone commerciale du Booster Rosny 2 affichent des prix au m² et des profils de ventes très différents. C'est là que les données DVF deviennent utiles, à condition de savoir les lire sans se planter.

Lire les données DVF à Rosny-sous-Bois sans se tromper

Les fichiers DVF publiés sur data.gouv.fr recensent les mutations à titre onéreux, donc les ventes avec un prix déclaré. Pas les donations, pas les successions. Chaque ligne contient l'adresse, la date, le montant, la surface Carrez et la nature du bien. C'est brut. Très brut.

Le premier piège de lecture, celui que j'ai vu ressortir dans plusieurs analyses de marché locales en début 2026 : les mutations atypiques gonflent la moyenne. Une vente groupée de deux lots, un parking vendu avec un appartement sans décomposition du prix, une transaction entre sociétés liées. Ces lignes existent dans la base. Si tu calcules un prix au m² moyen sans filtrer, tu obtiens un chiffre bancal. La règle de base : exclure les surfaces inférieures à 9 m² et les prix au m² inférieurs à 1 500 € ou supérieurs à 12 000 € sur Rosny, qui correspondent presque toujours à des erreurs de saisie ou à des mutations commerciales mal catégorisées.

Autre nuance que je ne veux pas éluder : le volume annuel de transactions à Rosny oscille selon les années, et une section avec seulement 8 ou 10 ventes sur 12 mois ne donne pas une moyenne statistiquement solide. J'ai un doute sur certains secteurs périphériques de la ville où les données sont si clairsemées qu'un seul bien vendu à prix atypique fait bouger la médiane de 500 €/m². À vérifier au cas par cas avant de tirer une conclusion ferme.

Centre-ville et abords de la mairie : le baromètre du marché

Le centre-ville de Rosny-sous-Bois concentre la part la plus dense des transactions DVF. On y trouve surtout des appartements anciens des années 1960-1980, des T2 et T3 qui représentent l'essentiel des mutations enregistrées. Les prix au m² observés dans les données DVF 2024-2025 gravitaient autour de 4 200 à 4 700 €/m² pour les appartements, avec des écarts importants selon l'étage et l'état.

Le cœur urbain autour de la rue Carnot et du boulevard de l'Hôpital a une liquidité correcte : les biens partent, les délais de vente sont raisonnables. Mais attention aux copropriétés des années 1970 avec charges élevées. Dans les DVF, le prix d'achat apparaît seul ; les charges de copropriété n'y figurent pas. Un appartement affiché à 4 300 €/m² dans une copropriété à 450 €/mois de charges est moins intéressant qu'un bien à 4 500 €/m² dans un immeuble sain, et les données brutes ne te le disent pas.

Le centre, c'est aussi le secteur le plus lisible pour comparer avec Nantes ou Strasbourg : la densité de transactions y est suffisante pour que la médiane soit fiable. Un acheteur primo-accédant qui hésite entre Rosny centre et Bordeaux en banlieue immédiate trouvera à Rosny un marché plus épais et des données DVF plus exploitables.

Secteur Val de Beauté et quartiers résidentiels au nord

Nord de la commune. Terrain différent.

Le Val de Beauté et les rues résidentielles qui montent vers la forêt de Bondy présentent un profil de ventes très distinct : on sort de l'appartement ancien pour entrer dans le pavillon et la maison individuelle. Les prix au m² y sont en apparence plus bas dans les DVF, autour de 3 500 à 3 900 €/m², mais la surface utile est plus grande et le terrain entre en compte. Le calcul au m² habitable sur une maison avec jardin à Rosny nord est donc à prendre avec prudence : le prix du foncier est dilué dans la valeur déclarée, ce qui écrase mécaniquement le ratio.

Les transactions y sont moins fréquentes qu'en centre-ville. Sur certaines rues, 3 ou 4 ventes par an. La moindre mutation atypique, une maison vendue dans le cadre d'une succession sous-évaluée ou au contraire rénovée avec surcoût, peut fausser la lecture DVF du secteur sur une année entière. C'est là que la carte prix au m² Rosny-sous-Bois devient vraiment utile : en zoomant sur une zone précise, tu vois immédiatement si la médiane repose sur 3 points ou sur 25.

Honnêtement, ce secteur résidentiel nord est celui où j'aurais le plus de mal à conseiller un acheteur sur le seul critère DVF. Les données existent, mais leur densité est trop faible pour être prescriptives. Il faut croiser avec les estimations des notaires et les avis de valeur locaux.

Abords du RER E et axe Rosny-Bois-Perrier : la prime transport

La station Rosny-Bois-Perrier, ouverte sur le RER E, a changé la donne pour les appartements dans un rayon de 600 à 800 mètres. Les données DVF sur ce secteur montrent des prix au m² qui décrochent nettement à la hausse par rapport à la moyenne communale : 4 600 à 5 100 €/m² sur les biens récents ou rénovés, avec une concentration de T2 et T3 neufs ou post-2010.

La prime « transport » est lisible dans les DVF, mais elle est aussi source d'erreur de lecture. Les programmes neufs vendus en VEFA n'apparaissent pas dans les fichiers DVF tant que la livraison n'a pas eu lieu et que l'acte authentique n'est pas signé chez le notaire. Du coup, les prix dans ce secteur peuvent sembler sous-estimés si tu ne regardes que les transactions enregistrées : les ventes en VEFA récentes manquent à l'appel.

Comparer ce secteur à Lille ou Montpellier sur le critère accessibilité transport donne un éclairage utile : à budget équivalent, Rosny-Bois-Perrier offre un accès Paris en moins de 20 minutes, ce que peu de villes de banlieue à ce niveau de prix proposent encore. Mais attention, ça dépend vraiment du réseau RER le jour J, je ne te promets pas 20 minutes à heure de pointe en 2026.

Rosny 2 et la zone d'activités commerciales : secteur à lire avec précaution

Le quadrant ouest de Rosny-sous-Bois autour du centre commercial Rosny 2 et des zones d'activités génère dans les DVF une masse de mutations commerciales et mixtes. Si tu filtres mal tes données, tu vas mélanger des cessions de locaux commerciaux, des entrepôts et des appartements dans le même calcul de moyenne. Résultat : un prix au m² résidentiel biaisé, soit à la hausse soit à la baisse selon les lots concernés.

La part de logements résidentiels y est réelle mais minoritaire dans les transactions. On trouve quelques résidences des années 2000, des T1 et T2 côté est du secteur, mais le tissu est moins homogène qu'en centre-ville. La liquidité est correcte sur les petites surfaces proches des axes bus, moins évidente sur les grands appartements qui peinent parfois à trouver preneur.

Franchement, si tu achètes dans ce secteur pour y habiter, les DVF te donnent une image partielle. Le guide baisse des prix immobiliers que j'ai lu début 2026 rappelait que les zones mixtes activités-logement accusent des délais de vente plus longs que les quartiers résidentiels purs, tous marchés confondus.

Le quartier des Côteaux et la frange est : le secteur accessible

La frange est de Rosny-sous-Bois, vers les Côteaux, affiche les prix au m² les plus accessibles de la commune pour le résidentiel. Les DVF y montrent des appartements anciens autour de 3 600 à 4 000 €/m², parfois moins sur des biens en mauvais état ou dans des copropriétés en difficulté. Des maisons de ville en bande surgissent également dans les données, avec des surfaces plus généreuses.

C'est le secteur qui se compare le plus directement à des communes voisines comme Gagny ou Noisy-le-Grand côté prix. À Rosny, la situation géographique reste un avantage même à l'est, mais le marché y est plus lent. Moins de transactions, des délais plus longs. Pour un investisseur qui cherche un ticket d'entrée raisonnable, c'est intéressant. Pour un vendeur pressé, c'est là que ça peut coincer.

Tiens, exemple concret : début 2026, en travaillant sur un dossier de valorisation de patrimoine pour un pigiste que je connais dans le secteur, j'ai regardé les DVF des Côteaux sur les 18 derniers mois. Seulement 11 mutations résidentielles filtrées sur la zone, avec une médiane à 3 820 €/m². Pas énorme comme base statistique, mais suffisamment stable sur les 3 dernières années pour confirmer la tendance baissière par rapport au centre.

Centre vs Côteaux : quel arbitrage pour un acheteur en 2026 ?

La différence de prix entre le centre-ville (4 200-4 700 €/m²) et les Côteaux (3 600-4 000 €/m²) représente, sur un 60 m², entre 36 000 et 54 000 € d'écart à la louche. Ce n'est pas négligeable.

Pour un primo-accédant, les Côteaux permettent d'entrer sur le marché sans s'étrangler. Pour quelqu'un qui revend dans 5 à 7 ans, le centre offre une liquidité plus forte et un marché de revente plus épais. Aucun des deux n'est universellement « meilleur » : ça dépend du profil, du projet et de la durée de détention. Les données DVF aident à objectiver l'arbitrage, mais elles ne remplacent pas une visite et une estimation notariale sérieuse. Sur ce point, les statistiques publiées par les notaires restent une source complémentaire solide.

Les pièges classiques dans la lecture des DVF à Rosny-sous-Bois

Les mutations de parkings ou caves vendus séparément apparaissent dans la base DVF avec leur propre ligne. Si le fichier n'est pas nettoyé, un parking à 12 000 € et 10 m² ressort à 1 200 €/m² et tire la médiane vers le bas. Sur Rosny, ce cas est fréquent dans les résidences des années 1980 qui gèrent leurs lots de stationnement séparément.

Pas si simple, non plus, de traiter les successions : certaines ventes entre héritiers sortent à des prix en dessous du marché et restent pourtant dans la base DVF. Les règles de publication des DVF sur service-public.fr précisent que toutes les mutations à titre onéreux sont incluses, sans exception de prix anormaux. D'où l'intérêt du filtre médiane plutôt que moyenne.

Et les travaux ? Un appartement vendu à 3 200 €/m² à Rosny centre en 2024 avec 80 m² de travaux à prévoir est dans la base DVF exactement au même niveau qu'un bien livré clé en main. Le prix de mutation est identique ; l'état du bien n'y figure pas. C'est une limite que personne ne te rappelle quand tu lis une carte de chaleur DVF.

Évolution du marché rosnéen depuis 2022 : ce que les DVF montrent vraiment

Les données DVF sur 2022-2025 dessinent une courbe lisible : hausse jusqu'à mi-2022, correction progressive en 2023-2024, puis stabilisation en 2025 sur les appartements, légère reprise sur les maisons individuelles. C'est cohérent avec le ralentissement national documenté par l'INSEE dans son bilan du marché immobilier résidentiel 2024.

Rosny n'a pas été épargnée par la remontée des taux, mais la ville a mieux résisté que des communes comparables plus éloignées des transports. Le volume de transactions a baissé, pas les prix médians, ce qui est le signe d'un marché qui se stabilise plutôt que d'un marché qui chute. Pour un vendeur, ça signifie que les délais s'allongent mais que les prix ne s'effondrent pas. Pour un acheteur, que la négociation est possible, surtout sur les biens énergivores classés F ou G au DPE.

Sur ce dernier point, le DPE Rosny-sous-Bois croise les étiquettes énergie avec les adresses et les données de transaction. C'est utile pour identifier les biens qui subissent une décote DVF liée à leur performance thermique, en particulier dans le parc ancien du centre-ville.

Un mot sur le comparatif national : dans les villes comme Marseille ou Toulouse, la base DVF est tellement plus dense qu'on peut calculer des médianes fiables à l'échelle d'un arrondissement ou d'un quartier. À Rosny, la taille de la commune impose plus de prudence : certaines zones n'offrent que quelques dizaines de transactions par an. Ce n'est pas la même solidité statistique, et je pense qu'on a tendance à l'oublier.

Investissement locatif et DVF à Rosny : quelques repères

Un investisseur qui lit les DVF à Rosny cherche généralement le rendement locatif brut. À 4 300 €/m² d'achat et un loyer de marché autour de 17-19 €/m² en zone tendue (Rosny est en zone A bis depuis le décret du 26 août 2022), le rendement brut tourne autour de 4,7 à 5,3 %. Pas mirobolant, mais dans la norme des villes du Grand Paris bien desservies.

Le guide déclaration des revenus locatifs micro-foncier donne les règles fiscales applicables en 2026, et l'article sur la défiscalisation immobilière précise quels dispositifs survivent encore à la réforme budgétaire 2025-2026. Pour un bien ancien en centre-ville de Rosny, le régime micro-foncier au seuil de 15 000 € est souvent suffisant pour un petit investisseur.

Mais le calcul de rendement brut ne suffit pas. Les DVF ne montrent pas les travaux, ni les charges, ni l'état du marché locatif local. Un T2 à 60 m² acheté 258 000 € à Rosny centre peut afficher un rendement brut séduisant sur le papier et se révéler difficile à louer si la copropriété cumule les problèmes. Ce contre-exemple, je l'ai vu dans les dossiers ieurs propriétaires bailleurs que je suis en 2026.

Ce que la carte DVF de Rosny ne te dit pas (et ce qu'il faut aller chercher ailleurs)

La carte ventes DVF Rosny-sous-Bois est un outil puissant pour situer un bien dans la hiérarchie des prix au m². Pas pour évaluer seul la qualité d'une transaction.

Ce qu'elle ne dit pas : l'état réel du bien au moment de la vente, les litiges de voisinage, le plan local d'urbanisme (PLU) qui peut interdire une extension ou une surélévation sur une maison des Côteaux, ou encore les projets d'aménagement prévus Grand Paris Express autour de Rosny-Bois-Perrier. Ces éléments font varier la valeur réelle d'un bien de 5 à 15 % sans jamais apparaître dans une mutation cadastrale. À vérifier systématiquement auprès de la mairie ou via le PLU en ligne.

Pour les acheteurs qui s'intéressent à d'autres marchés d'Île-de-France ou comparent Rosny avec Nice ou Bordeaux côté valorisation à long terme, le blog immobilier de ColocNow compile des analyses de marché par ville et par type de bien qui complètent utilement la lecture DVF brute.