Ventes DVF à Tours

Par Camille Weber

DVF ventes immobilières Tours : prix au m² et quartiers

DVF ventes immobilières Tours : prix au m² et quartiers décryptés

Une clause que je vois passer souvent dans les compromis tourangeaux ressemble à ça :

« Le prix de vente est fixé à 2 800 €/m² sur la base d'une surface habitable de 67 m² déclarée par le vendeur. »

La version qui tient la route :

« Le prix de vente est fixé à [montant total], correspondant à une surface loi Carrez de 67,40 m² mesurée par un professionnel certifié, annexée au présent acte. »

La nuance entre les deux : dans le premier cas, si le diagnostic DPE Tours révèle 61 m² réels, tu as un problème le jour de la signature. Les données DVF ventes immobilières Tours enregistrent le prix global de la transaction, pas le prix au m² calculé sur une surface certifiée. C'est un point que beaucoup d'acheteurs ratent quand ils lisent une carte DVF en pensant comparer des choses comparables. Le marché tourangeau affiche des volumes de transactions qui se sont stabilisés depuis fin 2025 après deux années de recul, avec des écarts de prix très marqués selon les quartiers, parfois du simple au double entre le centre historique et les franges nord.

Ce que les données DVF disent vraiment sur Tours

Les DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiées en open data sur data.gouv.fr, recensent toutes les mutations immobilières enregistrées par les services fiscaux : appartements, maisons, terrains, locaux mixtes. Pour Tours, la base couvre les arrondissements cadastraux de la commune et des communes limitrophes comme Saint-Avertin ou Joué-lès-Tours, qui contaminent parfois les cartes quand le zoom est mal réglé.

Trois points à garder en tête avant de tirer une conclusion d'une transaction DVF. Les ventes en viager, les cessions entre apparentés et les mutations atypiques (ex. un bien vendu avec un fonds de commerce) figurent dans la base sans être signalées séparément. Un T2 cédé pour 30 000 € dans le Vieux Tours parce qu'il était occupé par un bail loi 1948 va tirer la médiane vers le bas : à mon avis, c'est le piège le plus sous-estimé quand on lit une carte DVF sans croiser avec d'autres sources.

La carte DVF de ColocNow sur /dvf/tours/ permet de zoomer quartier par quartier et de filtrer par type de bien, ce qui évite de mélanger une maison de ville avec jardin et un studio étudiant dans la même moyenne. Bon, même avec ce filtre, quelques transactions restent inexpliquables au premier regard.

Vieux Tours et Prébendes : le centre qui se stratifie

Le Vieux Tours, du côté de la place Plumereau et de la rue Colbert, concentre les biens les plus chers de la commune. Les appartements anciens dans les hôtels particuliers réhabilités ou les immeubles XVIIIe atteignent régulièrement 3 200 à 3 500 €/m² pour des surfaces entre 50 et 90 m². Mais, et c'est là que ça coince, les volumes sont faibles : une vingtaine de transactions par an sur ce périmètre précis, parfois moins. Une seule mutation atypique fait bouger la médiane de 200 €/m² d'une année sur l'autre. La liquidité est réelle, l'interprétation d'une seule transaction ne l'est pas.

Les Prébendes, juste à l'ouest, jouent un rôle différent. Le quartier tient son nom du jardin des Prébendes d'Oé, et c'est exactement cet agrément vert qui tire les prix vers le haut pour les maisons de ville. Sur les DVF 2024-2025, les maisons avec jardin de 100 à 150 m² habitables se négocient autour de 3 000 à 3 400 €/m² habitable, quand les appartements du même secteur restent entre 2 500 et 2 800 €/m². La différence entre Prébendes nord (proche Cathédrale) et Prébendes sud (vers le boulevard Béranger) n'est pas anecdotique : les transactions au nord affichent un premium d'environ 8 à 12 % selon les données publiées par la Chambre des Notaires d'Indre-et-Loire pour 2025.

Comparer Vieux Tours et Prébendes pour un acheteur revient à choisir entre un bien rare à fort potentiel de valeur symbolique et un bien plus liquide avec un bassin de revendeurs plus large. Pas de réponse universelle là-dessus, ça dépend du projet.

Deux-Lions et la rive sud : le neuf qui recalibre les prix

Deux-Lions, sur la rive sud de la Loire, c'est l'antithèse du Vieux Tours. Le quartier a été développé ex nihilo à partir des années 2010, avec une proportion importante de programmes neufs livrés entre 2015 et 2023. Les DVF reflètent cette réalité : les appartements neufs en VEFA apparaissent dans la base au moment de leur première mutation, souvent à des prix entre 3 600 et 4 200 €/m² pour les livraisons récentes. Certains atteignent 4 500 €/m² pour les derniers étages avec terrasse donnant sur la Loire.

Le piège de lecture DVF à Deux-Lions : la coexistence de deux marchés dans la même zone géographique. Les appartements anciens de première génération (2015-2018), aujourd'hui revendus, passent sous les 3 200 €/m² parce que certains résidents ont subi des malfaçons en copropriété et soldent rapidement. Une transaction à 3 100 €/m² ne signifie pas que le marché baisse : elle peut signaler un bien avec un passif en charges de copropriété. À vérifier au cas par cas sur les procès-verbaux d'AG.

Pour un investisseur qui compare Deux-Lions avec Lyon ou Nantes sur le même budget neuf-récent, Tours offre des rendements locatifs bruts plus élevés, mais la liquidité à la revente reste moins testée. Je ne sais pas encore comment le quartier se comportera dans dix ans : c'est une zone récente, les données DVF sur deux cycles immobiliers complets n'existent pas.

Quartier des Halles, Saint-Symphorien, Grammont : trois vitesses

Le quartier des Halles, autour du marché couvert et de la rue de Bordeaux, se situe dans une fourchette médiane : 2 200 à 2 700 €/m² selon les transactions DVF 2024-2025. Les petites surfaces dominent (T1, T2), souvent acquises par des investisseurs locatifs. La rotation est rapide, ce qui donne une base statistique plus fiable que dans les quartiers à faible volume. Attention : les locaux mixtes (pied d'immeuble commercial + logement en étage) polluent parfois la lecture DVF dans ce secteur.

Saint-Symphorien, rive droite côté Chambray, présente un marché de maisons individuelles avec jardins assez actif. Les prix s'établissent autour de 2 400 à 2 900 €/m² pour les pavillons des années 1970-1990, avec une décote structurelle pour les biens classés E ou F au diagnostic DPE, depuis que la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a durcit les contraintes de mise en location et impacte la valeur à la revente.

Grammont, au nord de la rocade, reste le quartier le plus accessible : transactions autour de 1 800 à 2 200 €/m² sur les appartements collectifs des années 1980. Pas de miracle à attendre sur la valorisation à court terme. Mais la liquidité existe, portée par une demande de primo-accédants et d'investisseurs à petit ticket. Sur ce secteur, les données DVF sont relativement propres : peu de mutations atypiques, un seul type de bien dominant.

Comparer Saint-Symphorien et Grammont pour un primo-accédant : Saint-Symphorien donne accès à du foncier et à une maison, mais l'investissement de rénovation peut dépasser le différentiel de prix initial si le DPE est mauvais. Grammont donne de la certitude sur le prix d'entrée, moins sur la revente.

Lire une carte DVF Tours sans se planter

La première chose à faire avant de tirer un chiffre d'une carte DVF, c'est de regarder le nombre de transactions sur la maille que tu observes. Moins de cinq mutations en deux ans sur un périmètre donné : la médiane n'a aucune valeur statistique. Tours centre en a suffisamment pour être fiable sur les grands axes, beaucoup moins sur les petites rues résidentielles.

Tiens, exemple concret : en début 2026, j'analysais un compromis sur un appartement rue Lavoisier pour un client qui avait comparé avec une transaction DVF voisine à 2 400 €/m². La transaction en question concernait un bien avec un bail commercial en cours, cédé dans un cadre patrimonial familial. Rien à voir avec une vente de marché. Le bon réflexe : croiser DVF avec les annonces actives sur les portails pour calibrer le prix marché réel.

Les données DVF disponibles sur data.gouv.fr sont actualisées deux fois par an. La dernière mise à jour couvre les transactions jusqu'à fin 2025. Pour les ventes de 2026, il faudra attendre la publication de mi-2026 ou fin 2026 : les prix affichés aujourd'hui sur les cartes sont donc légèrement décalés par rapport au marché actif. Pas un problème si on lit les tendances, un problème si on cherche le dernier prix de cession d'un immeuble précis.

Autre piège classique : la surface. Les DVF enregistrent la surface réelle déclarée à la mutation, pas nécessairement la surface loi Carrez. Sur des biens anciens avec des combles ou des mezzanines, l'écart peut atteindre 10 à 15 m², ce qui fait basculer le prix au m² calculé de 150 à 300 €/m². Une erreur de lecture qui pousse certains acheteurs à sous-estimer un bien bien placé.

Tours face à d'autres marchés régionaux : mise en perspective

Comparer Tours avec Nantes, Bordeaux ou Montpellier sur les DVF, c'est observer des marchés qui ont tous décéléré entre 2022 et 2024 puis se sont stabilisés différemment. Tours a l'avantage d'un prix médian d'entrée encore accessible sur les appartements anciens (autour de 2 300 €/m² toutes zones confondues selon les données DVF 2025), là où Lyon ou Paris ont consolidé des niveaux inaccessibles pour les primo-accédants sans apport conséquent.

Le marché tourangeau reste, enfin je nuance, un marché de taille intermédiaire où les volumes de transactions sont suffisants pour lire les tendances mais insuffisants pour les micro-marchés de rues. L'INSEE dans ses données communales 2024 recense Tours à environ 136 000 habitants, avec une structure démographique jeune qui alimente la demande d'appartements compacts en centre-ville. Ce n'est pas Strasbourg ni Lille en termes de profondeur de marché, mais la rotation y est plus rapide qu'à Toulouse sur les biens équivalents.

Un article sur les tendances de prix immobilier 2025 que j'ai eu l'occasion de lire donnait une bonne lecture des cycles nationaux, mais sans descendre à l'échelle quartier par quartier pour les villes moyennes comme Tours. C'est exactement ce manque que les DVF locales comblent, à condition de les lire correctement.

Pour les investisseurs qui s'intéressent à la fiscalité des revenus fonciers en parallèle des prix d'achat, les charges déductibles en revenus fonciers méritent d'être calées avant de calculer un rendement net sur la base d'une transaction DVF brute.

Appartements ou maisons : ce que les DVF Tours révèlent sur les typologies

Les appartements représentent l'essentiel du volume de transactions à Tours intramuros. Sur les DVF 2024, les T2 et T3 dominent, portés par des primo-accédants et des investisseurs locatifs. Les maisons de ville sont rares en centre strict, plus fréquentes dans le périmètre Prébendes-Saint-Avertin. Les terrains constructibles sont quasi absents dans la base pour la commune de Tours proprement dite : dès qu'on en trouve un, il s'agit souvent d'un lotissement en périphérie mal géocodé.

Les maisons en dehors du centre affichent des prix globaux plus lisibles dans les DVF parce que les surfaces sont plus homogènes : une maison de 110 m² à Grammont avec jardin de 300 m² reste comparable à une autre du même type deux rues plus loin. Moins de variance de qualité intrinsèque qu'entre deux appartements anciens du Vieux Tours.

Bref, les appartements donnent de meilleures données statistiques sur Tours centro, les maisons donnent de meilleures données sur la périphérie proche. Mélanger les deux dans une même lecture de carte, c'est louvoyer entre deux marchés qui n'ont pas les mêmes moteurs.

Pour les acheteurs qui veulent comparer leur projet avec d'autres villes avant de sauter le pas, les pages DVF et DPE du site permettent de croiser performance énergétique et prix de marché sur Tours spécifiquement. Un outil que j'aurais aimé avoir en 2022 quand je conseillais des clients sur des acquisitions en zone B2.

Les droits et démarches d'un acheteur méritent aussi d'être lus en parallèle des données DVF, parce que comprendre ce qui se passe après la transaction change la lecture du prix affiché.

Éviter les erreurs de lecture les plus fréquentes

Pas si simple, la lecture DVF. Trois erreurs reviennent systématiquement sur Tours.

La première tient à la géolocalisation : certaines transactions de Saint-Avertin ou de La Riche apparaissent dans les cartes avec un point qui tombe à l'intérieur du périphérique de Tours. Si tu lis une médiane sur une carte sans vérifier le code INSEE, tu peux intégrer des prix de communes limitrophes dans ta référence Tours centre.

La deuxième concerne les biens mixtes. Une boutique avec logement en étage est enregistrée comme une seule mutation dans les DVF. Le prix total inclut la valeur commerciale du rez-de-chaussée. Sur la rue Nationale ou la rue de la Scellerie, ces biens mixtes représentent une part non négligeable des transactions du secteur et biaisent la médiane des « appartements ».

La troisième : les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) apparaissent avec un décalage, parfois un an après la livraison effective. Pour Deux-Lions notamment, des programmes livrés en 2024 n'apparaissent dans les DVF que début 2025. Comparer VEFA et ancien sur la même carte et la même fenêtre temporelle sans le savoir, c'est se planter sur la tendance.