Ventes DVF à Versailles

Par Théo Schmitt

DVF ventes immobilières Versailles : prix au m² par quartier

DVF ventes immobilières Versailles : prix au m² par quartier en 2026

Côté chiffres, la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) recense chaque mutation immobilière enregistrée en France depuis 2014, avec le prix, la surface, la nature du bien et la date. Pour Versailles, on compte plusieurs centaines de transactions par trimestre selon les périodes, ce qui rend la lecture statistique fiable, à condition de savoir filtrer. Les DVF ventes immobilières Versailles montrent un marché resté sous tension depuis 2022, avec des prix au m² parmi les plus élevés d'Île-de-France hors Paris intramuros. En 2025, le prix médian des appartements anciens a oscillé autour de 7 200 euros le m² sur l'ensemble de la commune, d'après les données publiées par les notaires de France, mais ce chiffre cache des disparités que seule une lecture quartier par quartier permet de démêler. Théo Schmitt : j'utilise les DVF depuis 2023 dans mes dossiers de recherche sur la performance énergétique du bâti, et que je vois systématiquement, c'est de s'arrêter à la moyenne communale. À Versailles, c'est particulièrement trompeur.

Les DVF à Versailles : ce que la base de données dit vraiment

La base DVF, accessible librement sur data.gouv.fr, enregistre les ventes de biens immobiliers sur la base des actes notariés transmis à la DGFiP. Pour Versailles, chaque ligne correspond à une mutation : date, adresse précise, surface du bien, nature (appartement, maison, terrain), prix total et prix au m² calculable. Pratique, mais bancal si on l'utilise sans recul.

Quelques pièges classiques sur Versailles spécifiquement. Les mutations qui incluent des caves, parkings ou lots atypiques gonflent ou dégonflent le prix au m² apparent. Une vente à 650 000 euros pour 75 m² d'appartement accompagné d'un double garage peut afficher un ratio aberrant selon la façon dont la surface est déclarée. Idem pour les maisons avec terrain détaché déclaré séparément.

La liquidité varie aussi fortement selon les secteurs. Certains micro-secteurs de Versailles comptent moins de 8 ou 10 transactions par an, ce qui rend la médiane DVF quasi inutilisable statistiquement. Un seul bien atypique peut faire basculer la médiane de 500 euros le m² dans un sens ou dans l'autre. C'est mesuré : sur des séries courtes, la moyenne et la médiane divergent sans que ça signifie grand-chose.

Pour croiser les données DVF avec le profil énergétique des biens vendus, la page DPE Versailles donne des indications utiles sur l'état thermique du parc, ce qui peut expliquer certains écarts de prix entre des biens en apparence comparables.

Notre-Dame et Saint-Louis : le haut du thermomètre versaillais

Notre-Dame, c'est le quartier central, celui qu'on cite en premier quand on parle de prix à Versailles. Logique : il concentre les appartements haussmanniens et pré-haussmanniens proches de l'avenue de Paris et du palais, avec des surfaces souvent grandes, des prestations solides, et une demande portée par des acheteurs primo ou secundo qui cherchent du prestige de proximité. Les DVF 2024-2025 y montrent des prix médians autour de 7 800 à 8 200 euros le m² pour les appartements anciens de standing, selon les périodes et la qualité de l'immeuble.

Saint-Louis jouxte Notre-Dame côté sud et partage une grande partie de ses caractéristiques : immeubles anciens, gabarit urbain dense, commerces de centre-ville accessibles à pied. Mais les prix au m² y sont légèrement plus hétérogènes, car le quartier mélange des biens très bien rénovés et d'autres qui accusent leur âge. Un appartement mal isolé y vendra souvent avec une décote visible dans les DVF, même si elle reste difficile à isoler sans croiser avec le DPE.

Pour un acheteur, la lecture DVF sur Notre-Dame et Saint-Louis doit se faire sur 24 mois minimum pour lisser les effets de quelques ventes atypiques. Un seul appartement de 250 m² vendu à prix d'exception peut déformer le tableau trimestriel.

Montreuil : le quartier charnière, ni accessible ni donné

Montreuil est le quartier qui surprend le plus quand on le passe à la loupe DVF. Situé au nord-est de la ville, il concentre une proportion plus importante de maisons individuelles que le centre, ce qui change radicalement la structure des transactions. Une maison de 120 m² avec jardin y dépasse régulièrement le million d'euros, mais les appartements plus récents des années 1970-1990 s'y négocient autour de 6 000 à 6 600 euros le m².

Ce mélange typologique, et franchement c'est limite gênant pour une lecture rapide, rend la médiane DVF de Montreuil peu fiable si on ne filtre pas par type de bien. Comparer Montreuil au centre sur la base du prix moyen toutes typologies confondues, c'est à côté de la plaque. Les maisons y représentent une part inhabituelle des mutations, ce qui tire la médiane vers le bas en surface et vers le haut en prix absolu.

La dynamique perçue : le quartier reste liquide, avec des délais de vente corrects selon les professionnels locaux. Pas aussi tendu que Notre-Dame, mais les biens bien entretenus partent vite. Pour un investisseur qui cherche du rendement locatif, la question du DPE se pose très fort ici : les maisons des années 1960-1975 y affichent souvent des étiquettes E ou F, ce qui depuis la loi Climat et Résilience de 2021 (et ses échéances progressives jusqu'en 2028) pèse directement sur la valeur de revente.

Porchefontaine et les quartiers sud : l'isolation du marché

Porchefontaine, au sud de Versailles, c'est un autre univers. Le quartier est résidentiel, calme, avec un tissu pavillonnaire dense et peu d'immeubles collectifs. Les DVF y montrent une activité plus faible en volume, ce qui complique la lecture statistique, mais les prix des maisons restent élevés : autour de 5 800 à 6 500 euros le m² habitable selon les années, avec des écarts importants selon l'état du bien et la taille du terrain.

Un piège DVF spécifique à Porchefontaine : les ventes incluent fréquemment des terrains annexes ou des dépendances déclarées dans la même mutation. Si tu calcules le prix au m² sur la surface totale déclarée sans distinguer habitable et non-habitable, tu peux arriver à des chiffres 15 à 20 % inférieurs à la réalité du marché résidentiel pur. À vérifier au cas par cas, je ne suis pas certain que tous les outils DVF gèrent ça de la même façon.

Comparaison directe Porchefontaine vs Notre-Dame pour un acheteur : Notre-Dame offre plus de liquidité, des appartements plus faciles à revendre, mais des prix absolus plus élevés et des charges de copropriété conséquentes. Porchefontaine donne accès à du foncier, à de la maison individuelle, et à une atmosphère plus aérée, mais avec moins de fluidité à la revente et un parc bâti énergétiquement plus fragile. Deux marchés qui ne s'adressent pas aux mêmes projets.

Chantiers, Clagny-Glatigny et le secteur nord : les zones à surveiller

Le quartier des Chantiers, autour de la gare Versailles-Chantiers, mérite une attention particulière dans les DVF récentes. La connexion ferroviaire directe vers Paris-Montparnasse et la ligne N en font un secteur recherché par les actifs parisiens, et les prix au m² y ont progressé de façon visible entre 2022 et 2025. Les appartements récents ou rénovés des années 2000-2010 s'y échangent autour de 6 800 à 7 300 euros le m², soit un niveau proche du centre, avec un profil d'acheteurs différent : plus jeune, plus souvent primo-accédant.

Clagny-Glatigny est le quartier résidentiel entre les Chantiers et le Parc, avec un tissu mixte maisons-appartements. Les DVF y sont plus complexes à lire car le périmètre géographique mélange des rues très différentes en standing. Disons que c'est un secteur où la rue compte autant que le quartier : deux adresses à 300 mètres l'une de l'autre peuvent afficher un écart de 800 euros le m² dans les DVF.

Et les secteurs nord de Versailles, autour de la Jonchère ou du Hameau, présentent une proportion plus élevée de biens atypiques (villas, propriétés avec parc) qui rendent la base DVF localement peu représentative du marché courant. Quelques transactions par an sur des biens hors normes suffisent à brouiller la lecture.

Pour zoomer quartier par quartier sur la carte interactive des ventes, la page prix au m² Versailles permet de filtrer par zone, par type de bien et par période.

Appartements vs maisons dans les DVF Versailles : deux marchés superposés

Sur les données DVF Versailles 2024-2025, la répartition des transactions penche nettement côté appartements : environ deux tiers des mutations concernent des logements collectifs, un tiers des maisons individuelles, selon les données publiées par l'INSEE sur le parc résidentiel versaillais. Ce ratio change selon les quartiers, et c'est là que la lecture DVF devient vraiment intéressante.

Les maisons se concentrent dans les quartiers périphériques : Porchefontaine, Montreuil, les secteurs nord. Les appartements dominent le centre et les Chantiers. Cette géographie explique pourquoi les médianes DVF par quartier sont si peu comparables entre elles : tu ne compares pas les mêmes produits.

Pour les appartements, les petites surfaces (studios, 2-pièces) représentent une part significative des transactions dans les secteurs étudiants ou proches des gares. Leur prix au m² est mécaniquement plus élevé que celui des grands appartements familiaux, ce qui biaiser les moyennes si on ne segmente pas par tranche de surface. Pas si simple.

Lire une carte DVF à Versailles sans se planter

La carte DVF disponible sur /dvf/versailles/ affiche les transactions par point géolocalisé. Chaque point correspond à une vente réelle avec sa date, son prix et sa surface déclarée. Pour l'utiliser correctement à Versailles, quelques réflexes.

Filtre par type de bien dès le départ : les mutations qui mélangent appartement et parking dans une même ligne peuvent fausser le prix affiché. Sur Versailles, les immeubles anciens incluent souvent une cave ou un box dans l'acte, et la surface totale déclarée peut inclure ces surfaces annexes selon la façon dont le notaire a rédigé.

Croise toujours les points DVF avec la période : le marché versaillais a connu une correction modérée entre mi-2023 et fin 2024, avec un repli des volumes et une légère détente des prix sur certains segments. Les transactions de 2021-2022, période de surchauffe, ne reflètent pas les conditions actuelles de 2026. Si ton outil DVF t'affiche par défaut les 5 dernières années sans filtre, tu mélanges deux marchés très différents.

Début 2026, sur un dossier d'analyse énergétique d'un immeuble vendu à Versailles-Chantiers, j'ai croisé les données DVF avec les DPE déclarés sur le même immeuble : les appartements classés E s'étaient vendus en 2024-2025 avec une décote nette par rapport aux F rénovés du même palier. C'est visible dans les DVF si tu as le numéro de parcelle et que tu croises avec la base DPE de l'ADEME. Long, mais ça tomber juste.

Bref, la carte DVF est un thermomètre, pas un oracle. Elle mesure ce qui s'est vendu, pas ce qui va se vendre ni pourquoi tel bien a décroché 9 000 euros le m² quand son voisin plafonnait à 7 200.

Pour comparer Versailles avec des marchés proches, la page DVF Versailles met en regard les volumes de transactions et les niveaux de prix. Si tu veux voir ce que donnent des villes comparables en termes de marché immobilier tendu, les données sur Paris ou Lyon montrent des dynamiques DVF similaires sur la hiérarchie centre-périphérie. Nantes et Bordeaux ont aussi traversé des phases de correction récente comparables à Versailles sur 2023-2024.

La page DPE Versailles reste un complément utile pour comprendre pourquoi certains biens DVF s'écartent de la médiane de leur quartier.

Piège DVF classique : les mutations commerciales et atypiques

Un point que les acheteurs ratent souvent. La base DVF contient aussi des mutations non-résidentielles : locaux commerciaux, bureaux, terrains nus. Sur Versailles, le centre-ville concentre quelques mutations de ce type, et si ton outil de visualisation ne filtre pas assez finement, tu peux avoir des points qui faussent ta lecture du marché résidentiel.

Autre cas : les ventes entre proches ou les successions à prix bradé. La loi ne les interdit pas, et elles apparaissent dans les DVF comme n'importe quelle autre mutation. Sur un micro-secteur où les transactions sont rares, une vente familiale à 4 000 euros le m² peut faire chuter la médiane afichée de façon spectaculaire. L'ordre de grandeur reste utile, mais la transaction individuelle doit toujours être regardée avec scepticisme.

Pour les investisseurs qui s'intéressent à Versailles, l'article baisse des prix immobilier : analyse et tendances donne un contexte national utile à lire avant de plonger dans les DVF locaux. Et si la question du financement se pose, l'article sur les agents immobiliers indépendants peut aider à cadrer le choix d'un accompagnement.

Questions courantes sur les DVF à Versailles