Ventes DVF à Villejuif

Par Léa Bernard

DVF ventes immobilières Villejuif : prix au m² par quartier

DVF ventes immobilières Villejuif : prix au m² par quartier (2026)

Début 2026, je dépouillais les données DVF ventes immobilières Villejuif pour un papier sur le Val-de-Marne, et j'ai failli tomber de ma chaise. Sur la même rue, deux appartements de 65 m² vendus à neuf mois d'intervalle : 4 200 €/m² pour l'un, 5 650 €/m² pour l'autre. Même adresse, prix très différents. La différence ? L'un était une mutation entre SCI familiales, l'autre une vente ordinaire sur le marché libre. Voilà le truc, c'est que les données DVF brutes de data.gouv.fr racontent beaucoup, mais pas toujours ce qu'on croit lire. Villejuif en 2026, c'est un marché qui a basculé : la ligne 15 du Grand Paris Express, dont les travaux avancent à moins de 2 km du bourg historique, a tiré les prix vers le haut dans certains secteurs, sans que tous les quartiers suivent le même rythme. Le marché reste segmenté, et ignorer cette géographie, c'est comme cuisiner sans peser ses ingrédients : on peut tomber juste par hasard, mais c'est rare.

Ce que les DVF révèlent vraiment sur Villejuif

Les DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiées chaque année par la Direction générale des finances publiques, enregistrent toutes les transactions immobilières notariées. À Villejuif, la base 2024-2025 disponible sur data.gouv.fr recense environ 450 à 500 ventes annuelles d'appartements, et à peine une soixantaine de maisons, ce qui en dit déjà long sur la structure du parc local.

Le prix médian au m² pour un appartement à Villejuif tourne autour de 5 100 €/m² sur les données 2025, selon les chiffres consolidés des notaires du Grand Paris (Chambre des notaires de Paris). Mais cette médiane est presque inutile si tu ne l'accompagnes pas d'une lecture par secteur. Villejuif n'est pas homogène.

Bref, avant de parler de quartiers : la base DVF brute mélange ventes libres, adjudications, ventes en viager et cessions entre proches. Sur une commune de taille intermédiaire comme Villejuif, une poignée de mutations atypiques suffit à faire bouger la médiane de 200 à 300 €/m². Filtre toujours par nature de mutation et type de bien avant de conclure quoi que ce soit.

Les quartiers de Villejuif sous la loupe DVF

Le Centre : le prix de la centralité

Le secteur Centre, autour de la rue Jean-Jaurès et de la mairie, concentre une bonne partie des appartements anciens des années 1960-1980. Les DVF 2024-2025 y montrent des prix médians autour de 5 000 à 5 300 €/m² pour des deux et trois-pièces, avec une liquidité correcte : les biens partent généralement en moins de deux mois sur ce secteur, à en croire les délais entre compromis et acte enregistrés dans la base.

Pas si simple, pourtant. Le Centre concentre aussi des petites surfaces (studios, F1) achetées à des prix au m² plus élevés, parfois au-delà de 5 800 €/m², ce qui tire la moyenne vers le haut. Si tu compares le Centre à d'autres communes du Val-de-Marne comme Ivry-sur-Seine ou des communes de la première couronne, le Centre de Villejuif reste dans la moyenne haute du département 94.

Piège DVF classique sur ce secteur : plusieurs immeubles anciens ont subi des divisions en copropriété atypiques dans les années 1990. Une vente portant sur « 1 lot » peut couvrir 28 m² ou 62 m² selon le règlement de copropriété. Le prix au m² affiché dans les DVF peut donc être biaiser par une surface mal déclarée. À vérifier au cas par cas en croisant avec les actes.

Aragon : le secteur qui monte

Les DVF sur Aragon montrent des volumes de transactions assez réguliers, une quinzaine à une vingtaine de ventes par trimestre selon les années. C'est suffisant pour dégager une tendance, mais pas au point où une seule vente d'un bien atypique noierait la médiane. Ce secteur est, à mon avis, l'un des plus lisibles de la commune dans les données DVF.

Et les maisons ? Aragon en recense quelques-unes, souvent des pavillons des années 1930-1950 avec jardin. Leur prix au m² dépasse régulièrement 5 500 €/m², parfois 6 000 €/m² si la parcelle est constructible. Quelques transactions, mais lourd à analyser : une maison de 90 m² sur 300 m² de terrain n'a pas grand-chose à voir avec la valeur unitaire d'un appartement.

Courtilières : accessible, mais à lire avec des pincettes

Le secteur Courtilières, à l'est de Villejuif proche de la limite avec Vitry-sur-Seine, est le plus accessible de la commune en prix au m². On y trouve des appartements entre 3 900 et 4 400 €/m² dans les DVF récents, soit un écart de 600 à 700 €/m² par rapport au Centre. Pour un acheteur avec un budget serré, c'est potentiellement 30 000 à 40 000 € d'économie sur un 60 m².

Mais la lecture DVF sur Courtilières mérite une vraie précaution. Le secteur comporte des ensembles de logements sociaux dont certaines parties ont fait l'objet de ventes HLM à leurs occupants. Ces cessions, souvent en dessous du prix de marché, apparaissent dans la base DVF et peuvent artificiellement abaisser la médiane. Si tu filtres uniquement les ventes « dans le diffus » (personnes physiques, hors bailleurs sociaux), le prix médian remonte de 200 à 300 €/m².

La liquidité est plus faible qu'au Centre ou à Aragon. Quelques biens restent sur le marché plusieurs mois, et les délais entre compromis et acte sont parfois plus longs, signe de négociations tendues ou de dossiers de financement complexes. À peser dans la décision d'achat.

Le secteur Sud et l'effet Grand Paris Express

Le sud de Villejuif, autour des axes menant vers Cachan et L'Haÿ-les-Roses, a vu ses prix progresser de façon sensible entre 2022 et 2025. La future station Villejuif-Institut Gustave Roussy de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express, dont la mise en service reste attendue (le calendrier a déjà glissé plusieurs fois, je ne te cache pas que je suis dubitative sur les nouvelles dates annoncées), a clairement servi d'argument de vente dans les annonces.

Les DVF 2024 y enregistrent des prix autour de 5 400 à 5 700 €/m² sur les appartements récents, soit les niveaux les plus hauts de la commune. Les appartements neufs ou récents dominent les transactions dans cette zone. Les maisons sont rares et hors budget pour beaucoup : 650 000 à 800 000 € pour des pavillons de 100 à 120 m² avec jardin.

Comparaison directe avec le Centre : le secteur Sud affiche désormais des prix supérieurs de 5 à 10 % selon les données 2025, alors qu'il était en retrait avant 2020. L'effet anticipation Grand Paris Express est documenté par l'Institut Paris Region dans ses notes de conjoncture 2024.

Le secteur Nord : le marché le plus hétérogène

Le nord de Villejuif, vers la limite avec Le Kremlin-Bicêtre et les abords de l'A6, est le plus difficile à lire dans les DVF. L'hétérogénéité est réelle : des immeubles des années 1970-1980 voisinent avec quelques programmes récents et des locaux d'activités convertis. Les prix au m² oscillent entre 4 500 et 5 200 €/m² selon la rue, sans logique évidente au premier coup d'œil.

Un acheteur qui ne zoome pas quartier par quartier sur la carte DVF Villejuif risque de comparer des biens non comparables. C'est le secteur où j'aurais le plus de mal à donner un prix de référence fiable : les volumes de transactions par rue sont trop faibles pour neutraliser les outliers.

Pas de maisons à signaler ici, ou très peu dans les DVF. Le bâti est presque exclusivement collectif.

Appartements vs maisons : deux marchés qui ne se lisent pas pareil

À Villejuif, la vente d'appartements représente environ 85 à 90 % des transactions DVF, les maisons le reste. Ça paraît logique pour une ville dense du Val-de-Marne, mais la conséquence pratique est importante : la médiane communale publiée dans les agrégateurs automatiques est quasi exclusivement calée sur les appartements.

Si tu cherches une maison, les DVF locales sont insuffisantes pour établir un prix de référence solide. Une dizaine de transactions par an sur l'ensemble de la commune, c'est trop peu. Je te recommande d'élargir la comparaison aux communes voisines, Villejuif partageant des typologies similaires avec Vitry-sur-Seine et L'Haÿ-les-Roses. Pour les marchés de maisons à l'échelle nationale, jeter un œil aux données agrégées par l'INSEE reste utile : tableaux de bord des prix immobiliers INSEE 2025.

Les petites surfaces, studios et deux-pièces sous 40 m², sont surreprésentées dans les DVF de Villejuif par rapport à d'autres villes comparables comme Toulouse ou Nantes. Ça tient au profil de la demande locale : beaucoup d'investisseurs locatifs qui ciblent des biens proches des hôpitaux (Gustave Roussy, Paul Brousse) et des zones d'emploi de santé. Le prix au m² des petites surfaces dépasse souvent de 10 à 15 % celui des trois-pièces et plus, ce qui fausse la médiane si tu ne segmentes pas.

Lire une carte DVF Villejuif sans se planter

La carte DVF sur /dvf/villejuif/ permet de zoomer sur chaque îlot et de filtrer par période, type de bien et surface. Quelques règles de lecture que j'applique systématiquement avant de tirer une conclusion.

Un point isolé sur la carte peut représenter une vente unique. Pas de transaction voisine dans un rayon de 150 m pendant 18 mois ? La valeur affichée ne dit rien du marché de ce micro-secteur. Elle dit juste qu'un bien a été vendu à ce prix-là, à cette date-là, dans des conditions qu'on ignore.

La période de filtre change tout. Sur certains secteurs de Villejuif, les prix 2021-2022 (pic post-Covid) dépassaient de 8 à 12 % les niveaux 2024-2025 selon les données DVF consolidées. Comparer un prix actuel à une donnée 2022 sans le dire, c'est à côté de la plaque.

Et les mutations commerciales qui se glissent dans les résultats résidentiels ? Ça arrive, surtout dans les zones mixtes du nord et du centre. Un local transformé en logement, vendu en lot avec une place de parking atypique, peut afficher un prix au m² très bas ou très haut. Filtre par code de nature de culture si tu veux du pur résidentiel.

Tiens, un détail que j'avais loupé lors de mon premier passage sur les données : certaines ventes de parkings seuls apparaissent dans les DVF de Villejuif avec une surface bâtie de 12 ou 14 m² et un prix de 15 000 à 20 000 €. Le prix au m² calculé automatiquement (1 200 €/m²) pollue les moyennes si l'outil n'exclut pas les lots de parkings. Vérifie toujours le filtre « type de local ».

Villejuif face aux marchés voisins : où se situe vraiment la ville ?

Villejuif se retrouve dans une position charnière sur la carte de la première couronne sud de Paris. Plus chère que Vitry-sur-Seine (médiane autour de 4 200 à 4 500 €/m² en 2025) mais moins que Le Kremlin-Bicêtre (5 500 à 6 000 €/m²) ou Montrouge. C'est un positionnement qui attire des acheteurs évincés de la petite couronne nord, notamment depuis Paris ou Lyon pour les mutations professionnelles.

Pour les investisseurs qui comparent avec d'autres marchés en tension, Villejuif offre un rendement locatif brut généralement entre 3,5 et 4,5 % selon les secteurs et les surfaces, ce qui reste dans la moyenne des communes du 94 bien desservies. Pas exceptionnel, pas mauvais non plus. Franchement, la vraie question c'est moins le rendement aujourd'hui que la plus-value potentielle liée au Grand Paris Express, et là, ça dépend de la date de mise en service effective. Nul ne sait vraiment.

Si tu veux comparer avec d'autres marchés de référence avant de trancher, regarder ce qui se passe à Bordeaux ou Strasbourg peut recadrer les attentes sur ce que « marché tendu » signifie ailleurs en France.

Le sujet des tendances de prix sur la durée est traité dans notre article sur la baisse des prix immobiliers, qui contextualise les données nationales utiles pour situer Villejuif.

Éviter les erreurs classiques sur les DVF Villejuif

La base DVF est publique, gratuite, mais pas infaillible. Trois pièges récurrents sur Villejuif en particulier.

Les données publiées ont un délai. Les transactions signées en fin d'année apparaissent souvent avec plusieurs mois de décalage dans la base accessible sur data.gouv.fr. En juin 2026, les données les plus récentes disponibles portent généralement sur le second semestre 2025. Pas les dernières semaines du marché.

La surface Carrez et la surface DVF ne sont pas toujours identiques. La surface déclarée dans l'acte notarié peut être la surface habitable totale, pas la surface loi Carrez. Sur des appartements avec balcon ou loggia non clos, l'écart peut atteindre 5 à 8 m², ce qui change le prix au m² calculé d'autant.

Bon, le dernier piège est le plus vicieux : les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) apparaissent dans les DVF à la date de l'acte, pas à la date de livraison. Un programme livré en 2024 peut apparaître dans les DVF 2022 ou 2023. Si tu filtres « récent » pour avoir le prix du neuf actuel, tu peux tomber sur des prix signés deux ans avant dans un contexte de marché différent.

Pour les démarches liées à l'achat immobilier en général, service-public.fr détaille les étapes de l'acquisition et les obligations d'information du vendeur, utiles à connaître avant de négocier.

Si la question du DPE du bien convoité entre en jeu (et elle le fait presque toujours en 2026), la page DPE Villejuif sur ColocNow croise les données locales de performance énergétique avec le marché des ventes.

Pour les profils qui lisent les données DVF dans une logique d'investissement locatif et qui regardent aussi d'autres villes, les marchés de Marseille ou Lille offrent des points de comparaison intéressants sur la relation prix/rendement.

Notre article sur les agents immobiliers indépendants donne aussi des clés sur la façon dont les professionnels lisent les DVF au quotidien, avec des nuances que les agrégateurs grand public ne restituent pas.