Ventes DVF à Lyon

Par Théo Schmitt

DVF ventes immobilières Lyon : lire les données pour ne pas acheter à l'aveugle

4 213 euros par mètre carré en médiane sur Lyon en 2025, selon les dernières transactions DVF (demandes de valeurs foncières) compilées par data.gouv.fr. Protocole simple : tu télécharges le fichier, tu filtres sur le code département 69, tu gardes les ventes d'appartements ou de maisons, et tu lis ce que le marché a réellement payé, mutation par mutation. Les DVF ventes immobilières Lyon couvrent l'ensemble des arrondissements, du 1er au 9e, avec le prix de chaque transaction et la surface, sans estimation ni algorithme intermédiaire. C'est la source la plus froide qui existe. Pas de biais d'agence, pas de loyer théorique, pas de prix affiché jamais négocié. Si tu cherches un appartement à Lyon ou si tu veux simplement savoir ce que ton futur quartier a vraiment coûté à ses acheteurs, le DVF est le point de départ. Pas l'unique boussole, mais le thermomètre le moins tordu du marché.

Ce que le DVF contient vraiment (et ce qu'il oublie)

Le fichier des demandes de valeurs foncières est produit par la DGFiP (Direction générale des finances publiques) à partir des actes notariés. Chaque ligne correspond à une mutation : date, adresse, surface, prix, type de bien, nombre de lots. Disponible sur data.gouv.fr, millésimé par semestre depuis 2014.

Ce que tu y trouves : le prix net vendeur, la date d'acte, le code postal, la section cadastrale. Ce que tu n'y trouves pas : les frais d'agence si la commission était à la charge de l'acheteur et intégrée dans le prix, les travaux déjà réalisés, le DPE (diagnostic de performance énergétique) du logement, le standing de la copropriété. Bref, c'est un prix nu, sans contexte de confort thermique ni d'état général.

Et franchement, c'est là que ça coince pour beaucoup d'acheteurs : ils voient un prix DVF « dans la médiane » et ne voient pas que l'appartement d'en face avait une étiquette F au diagnostic, donc un coût de chauffage annuel bien au-dessus de la moyenne. Sur un bien énergivore à Lyon, j'ai vu des différences de 1 200 à 1 800 euros de facture annuelle selon le DPE, rien que sur les données que je croise dans mes piges. Le prix DVF, seul, ne te dit pas ça.

Le fichier exclut aussi certaines mutations atypiques : donations familiales, ventes à prix symbolique, certaines ventes en viager. Ces exclusions sont marginales côté chiffres sur Lyon, mais elles existent.

Les prix par arrondissement en 2026 : ce que montrent les dernières transactions

Sur les données DVF disponibles au 6 juin 2026 (semestre 2 de 2025, le plus récent millésime complet), la dispersion est forte entre arrondissements. Le 6e arrondissement reste la zone la plus chère de Lyon, avec des médians autour de 5 800 euros par mètre carré sur les appartements de 2 à 4 pièces. Le 9e et le 5e se situent nettement plus bas, autour de 3 700 à 3 900 euros par mètre carré selon les rues.

Pas si simple, d'ailleurs, de lire ces médianes par arrondissement brut : l'arrondissement agrège des micro-marchés très différents. Dans le 3e, la Guillotière et la Part-Dieu ne jouent pas dans la même catégorie. Si tu cherches une colocation côté Guillotière ou du côté de la Part-Dieu, les prix à l'achat reflètent ces écarts de loyers.

La tendance 2025-2026 sur Lyon : une légère décrue des volumes de ventes par rapport au pic de 2021-2022, avec des prix qui se stabilisent plutôt qu'ils ne s'effondrent. Le baromètre de l'ANIL signale pour l'Auvergne-Rhône-Alpes une tension persistante sur les biens de moins de 60 mètres carrés bien notés au DPE.

Un détail lourd à noter : les biens classés F ou G au DPE accusent désormais une décote visible dans les DVF lyonnais. Depuis l'entrée en vigueur des interdictions progressives de mise en location des passoires thermiques (loi Climat et Résilience du 22 août 2021, articles 159 et suivants), les acheteurs intègrent le coût de rénovation dans leur offre. Je ne suis pas certain que cette décote soit aussi nette dans toutes les villes, à vérifier au cas par cas, mais sur Lyon c'est mesuré.

Comment télécharger et filtrer les données DVF sur Lyon

Le fichier brut est disponible directement sur data.gouv.fr en CSV, mis à jour deux fois par an. Taille : plusieurs centaines de milliers de lignes pour l'ensemble de la France. Sur Lyon, tu vas filtrer sur le champ code_departement = 69, puis sur nature_mutation = « Vente », puis sur type_local selon que tu cibles appartements ou maisons.

Pour les arrondissements, le champ code_postal suffit : 69001 pour le 1er, 69002 pour le 2e, jusqu'à 69009. La valeur_fonciere divisée par surface_reelle_bati te donne le prix au mètre carré de chaque transaction.

Deux pièges à déjouer en lisant le CSV. Le premier : les mutations multi-lots. Une vente qui inclut un appartement ET un parking peut fusionner les deux surfaces dans une seule ligne si le notaire les a groupées, ce qui fausse le prix au mètre carré. Il faut filtrer sur nombre_lots = 1 ou décomposer manuellement. Le second piège : les valeurs aberrantes. Un prix à 200 euros par mètre carré ou à 25 000 euros par mètre carré existe dans le fichier brut, souvent dû à des erreurs de saisie ou des ventes de parkings seuls mal encodés. Un nettoyage basique sur la distribution suffit à les éliminer.

Bon, si tu ne veux pas te colleter le CSV brut, des interfaces comme Patrim (accessible depuis l'espace impots.gouv.fr après connexion) permettent de consulter les transactions voisines d'une adresse donnée. Moins de liberté que le CSV, mais suffisant pour valider un prix avant offre.

DVF et DPE : le croisement que peu d'acheteurs font

Je m'égare peut-être un peu du sujet pur « valeurs foncières », mais le point reste : acheter à Lyon sans croiser le DVF avec le DPE du bien, c'est lire la moitié du thermomètre. Le prix d'achat est dans le DVF. Le coût d'usage sur 15 ans dépend du DPE.

Depuis 2026, les biens étiquetés G sont interdits à la location neuve en France (décret d'application de la loi Climat). Sur ecologie.gouv.fr, le cadre réglementaire est précis. Un appartement lyonnais classé G que tu achètes aujourd'hui : tu ne pourras pas le louer sans travaux. Si tu envisages de le mettre en colocation à Lyon après achat, c'est un risque réel à chiffrer, pas une nuance théorique.

Le croisement DVF + DPE n'est pas encore automatique dans les outils publics, c'est une limite des bases actuelles. J'ai un doute sur la vitesse à laquelle data.gouv.fr pourrait enrichir le DVF avec les données DPE de l'ADEME, techniquement c'est faisable via le numéro BDNB (base de données nationale des bâtiments), mais à ce jour les deux bases restent séparées.

Pour les acheteurs qui visent un bien à rénover, cette combinaison DVF + simulation de travaux est l'ordre de grandeur à poser avant même de faire une offre. Sur les dossiers que je suis dans mon doctorat sur la performance énergétique du bâti résidentiel, le delta entre prix d'achat et coût total (travaux compris) est souvent sous-estimé de 15 000 à 40 000 euros selon le millésime du logement et son état réel.

Le marché lyonnais comparé à d'autres villes : où se niche la différence

Lyon reste parmi les marchés les plus actifs de France côté volume de transactions, derrière Paris mais devant Bordeaux et Nantes sur les données DVF 2025. La densité de ventes dans le 3e et le 7e arrondissement de Lyon est particulièrement forte, ce qui donne des médianes statistiquement solides, contrairement à des arrondissements peu denses où 5 ventes dans l'année suffisent à faire basculer la médiane.

Sur Marseille ou Toulouse, la lecture DVF demande les mêmes précautions de nettoyage, mais les volumes et la structure de marché diffèrent. À Marseille, les écarts entre arrondissements sont encore plus marqués qu'à Lyon, un acheteur qui ne filtre pas par arrondissement va lire une médiane qui ne correspond à rien de concret.

À Strasbourg, où je suis basé, le marché est plus petit et les DVF moins denses : une médiane sur le Neudorf peut reposer sur 30 transactions dans le semestre, pas 300. Moins fiable statistiquement. Lyon a l'avantage d'un volume suffisant pour que les médianes par arrondissement aient un vrai sens, surtout dans les arrondissements centraux.

Sur Lille ou Nice, l'exercice DVF reste utile mais les marchés sont suffisamment différents pour que les comparaisons directes soient bancales sans retraitement.

Lire le DVF avant d'acheter ou de louer : quelques erreurs que j'ai vues

Début 2026, en épluchant des données DVF pour un article sur la rénovation énergétique à Lyon, j'ai croisé un cas typique : un appartement de 48 mètres carrés vendu 198 000 euros dans le 8e arrondissement, soit 4 125 euros par mètre carré, dans la fourchette basse du quartier. Prix correct à première vue. Sauf que la transaction précédente sur le même lot, en 2022, était à 221 000 euros. Une décote de 10,4 % en trois ans sur ce bien précis, alors que la médiane du 8e n'avait baissé que de 3 % sur la même période. Pourquoi ? Le DPE F, sorti en 2023 après un audit. Les DVF seuls ne te l'auraient pas dit.

Autre erreur fréquente : prendre la moyenne plutôt que la médiane. Sur Lyon, comme sur tous les marchés tendus, quelques transactions haut de gamme font monter la moyenne bien au-dessus de ce que paie l'acheteur médian. La médiane est plus juste pour se repérer.

Et la troisième, celle que je vois régulièrement dans les comparatifs en ligne : comparer des prix DVF de 2022 avec des prix affichés en 2026 sans correction. Le marché a bougé. Prendre des données trop anciennes comme référence, c'est à côté de la plaque.

Si tu envisages de louer après achat, la colocation à Lyon ou un appartement meublé à Lyon, croise le prix DVF avec les loyers pratiqués dans le quartier pour estimer ta rentabilité brute. Le sujet du bail meublé à Lyon est traité en détail dans cet article sur la colocation meublée lyonnaise. Et si tu envisages la colocation dans le 7e arrondissement, les données de loyers croisées avec les DVF te donnent un ratio utile.

Pour les marchés voisins, les articles sur la colocation à Villeurbanne et la colocation dans le Lyon 3 reprennent ces croisements prix achat / loyer avec des chiffres actualisés à 2026.

Comment accéder aux données DVF de Lyon sans télécharger le CSV brut ?

Patrim, le service de consultation des transactions immobilières de la DGFiP, est accessible depuis ton espace particulier sur impots.gouv.fr. Tu entres une adresse lyonnaise, un rayon en mètres, un type de bien et une période. Le service affiche les mutations dans ce périmètre avec le prix et la surface. C'est moins riche que le CSV complet (pas d'export libre, pas de tri par DPE), mais pour valider un prix avant signature, c'est suffisant et ça prend cinq minutes.

Le DVF suffit-il pour négocier un prix à Lyon ?

Pas seul. Le DVF te donne le prix de marché observé sur des biens comparables. Mais la négociation dépend aussi de la durée de mise en vente du bien, de l'état de la copropriété, du DPE et des éventuels travaux votés en assemblée générale. Un vendeur pressé sur un bien DVF « dans la médiane » peut accepter 5 à 8 % de moins. Un vendeur patient sur un bien rare, même au-dessus de la médiane, ne bougera pas. Les DVF fournissent le thermomètre. La négo, c'est autre chose.

Les données DVF Lyon sont-elles fiables pour les maisons ?

Moins que pour les appartements, côté chiffres. Sur Lyon intra-muros, les maisons sont rares : quelques centaines de transactions par an contre plusieurs milliers pour les appartements. La médiane maison par arrondissement repose donc sur de petits échantillons, ce qui la rend volatile d'un semestre à l'autre. Si tu cherches une maison dans le 5e ou le 9e arrondissement, utilise le DVF comme ordre de grandeur large, et croise avec les données des notaires ou avec un agent local qui connaît les rues. À vérifier au cas par cas, vraiment.