Homki immobilier : ce que cache vraiment ce modèle d'agence
Un mandat que j'ai relu en avril 2024 pour un client vendeur à Montpellier contenait cette clause :
« Les honoraires forfaitaires de 3 900 € TTC sont dus dès la signature du présent mandat, indépendamment de la réalisation de la vente. »
Homki immobilier, c'est justement ce type de promesse : payer un forfait fixe plutôt qu'un pourcentage, et économiser plusieurs milliers d'euros sur la transaction. La version corrigée que j'avais proposée à ce client était simple : « Les honoraires sont dus uniquement à la signature de l'acte authentique chez le notaire. » Pas la même chose. Homki n'utilise pas forcément la clause piège que j'ai citée, mais le modèle à forfait fixe soulève des questions que beaucoup de vendeurs ne posent pas avant de signer. Et à mon avis, ça mérite qu'on relie ensemble ce que ce modèle implique concrètement, au-delà du chiffre affiché.
Ce que fait vraiment Homki, et pourquoi ça attire
Homki immobilier est une agence digitale fondée en 2016, qui propose de vendre ou d'acheter un bien immobilier contre un forfait fixe, indépendant du prix de vente. Le principe : au lieu de payer 3 à 5 % du prix à une agence traditionnelle, tu règles un montant fixe, souvent autour de 3 900 à 5 900 € TTC selon la formule choisie.
Sur un appartement à 300 000 €, une commission classique à 4 % représente 12 000 €. Le différentiel est réel. C'est là que le modèle accroche.
Homki opère principalement sur Paris, Lyon et Marseille, avec une présence croissante sur Montpellier et Bordeaux. Le service inclut des photos professionnelles, la diffusion sur les portails principaux (SeLoger, Leboncoin, Logic-immo), et un accompagnement pour les visites, géré selon la formule par l'agence ou par le vendeur lui-même.
Bref, le modèle est sérieux. Mais il n'est pas adapté à toutes les situations, et c'est là que les dossiers déraillent.
Le contrat Homki : ce que tu signes vraiment
Le mandat exclusif ou simple que propose Homki est soumis aux mêmes règles que n'importe quelle agence : la loi Hoguet du 2 janvier 1970 encadre les obligations de l'agent, et la loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé le formalisme des mandats. Un mandat sans numéro d'inscription au registre des mandats est nul. Ça paraît basique, mais j'ai vu des mandats d'agences digitales qui oubliaient ce détail.
Ce qu'il faut vérifier ligne par ligne :
- La clause de conditionnalité des honoraires : les frais sont-ils dus uniquement à la vente effective, ou dès la signature, ou dès la première offre au prix ? La formulation exacte change tout. Certaines agences à forfait glissent une clause de « frais de dossier » non remboursables si tu résilis avant terme., La durée du mandat et ses conditions de résiliation : selon la fiche service-public.fr sur le mandat de vente, tu peux résilier un mandat exclusif après trois mois, par lettre recommandée. Mais si le contrat prévoit une clause de reconduction tacite, tu peux te retrouver bloqué., Le détail des prestations incluses dans le forfait : les visites sont-elles assurées par l'agence ou par toi ? La rédaction du compromis est-elle comprise, ou facturée en supplément ?
Un détail, mais lourd.
J'ai vu des vendeurs signer un forfait « tout compris » chez une agence digitale concurrente à Montpellier en janvier 2025, et découvrir à la signature du compromis que l'accompagnement notarial était facturé 800 € en sus. La clause était là, en bas de la page trois. Personne ne l'avait lue.
Ce que le forfait fixe ne résout pas
Le modèle Homki immobilier repose sur une logique de volume : l'agence traite plus de dossiers, à marges réduites. C'est économiquement cohérent. Mais ça a des limites précises.
Sur les biens atypiques ou les situations complexes, un agent traditionnel qui connaît son marché local peut justifier son pourcentage. Je ne suis pas certaine que le suivi soit identique sur un bien en copropriété litigieuse, un appartement avec servitude d'accès non publiée, ou une vente en présence d'un locataire en place avec droit de préemption. Ce point-là m'échappe encore dans les retours que j'entends, parce que les dossiers ne se ressemblent pas.
La comparaison ville par ville compte aussi. Sur Toulouse, où le marché a légèrement décroché en 2024 selon les données des notaires de Haute-Garonne, un bien peut rester trois ou quatre mois sur les portails. Le modèle à forfait ne te protège pas d'une longue durée de mise en vente, et tu paies quoi qu'il arrive si la clause de conditionnalité est mal rédigée.
Et sur Lille ou Strasbourg, où le tissu d'agences locales est dense, les acheteurs ont l'habitude de passer par des interlocuteurs qu'ils connaissent. Ce n'est pas un argument contre Homki, c'est juste la nuance que j'apporterais avant de choisir.
Ce que dit le droit sur les agences digitales à forfait
Homki immobilier est titulaire d'une carte professionnelle T (transaction immobilière), délivrée par la CCI conformément à la loi Hoguet. Sans cette carte, l'agence ne peut pas légalement percevoir d'honoraires ni rédiger un compromis. Tu peux vérifier la validité de la carte sur le répertoire Galian, l'organisme de garantie financière obligatoire pour les agents immobiliers.
La garantie financière, justement : la loi impose une garantie minimale pour couvrir les fonds détenus (notamment le dépôt de garantie versé par l'acheteur lors du compromis). Selon l'article 3 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, cette garantie doit être mentionnée dans tous les actes et contrats.
Ça, c'est le minimum légal commun à toutes les agences. Homki n'y déroge pas. Mais vérifier ne coûte rien.
Ce que tu dois négocier avant de signer
Voilà ce que je recommande systématiquement avant de s'engager avec n'importe quelle agence à forfait, Homki ou une autre.
Demande la version complète du mandat avant toute réunion commerciale. Pas un résumé, le document entier. Si l'agence hésite à te l'envoyer avant que tu aies « validé ton projet », c'est déjà un signal.
Lis la clause sur la conditionnalité des honoraires mot à mot. Si elle dit « dès la réception d'une offre au prix », c'est bancal : un acheteur peut faire une offre et se rétracter dans le délai légal de dix jours (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, rappelé sur service-public.fr). Tu aurais payé pour rien.
Vérifie ce qui se passe en cas de vente directe de ton côté pendant la durée du mandat. Avec un mandat simple, tu peux vendre toi-même. Avec un mandat exclusif, c'est contractuellement interdit. Certains forfaits se présentent comme des mandats simples mais contiennent une clause d'exclusivité déguisée, rédigée autrement. Relis.
Et vérifie que le forfait inclut la rédaction de l'avant-contrat, ou au moins l'accompagnement à la signature. Parce que le compromis, c'est là que se jouent les conditions suspensives, la date de réitération, les garanties. Un modèle téléchargé sans relecture par un professionnel, j'ai vu ce que ça donne.
Homki face aux autres agences digitales : quelques repères
Homki immobilier n'est pas seul sur ce segment. Hosman, Liberkeys, iad France ou encore Proprioo (avant sa fermeture en 2022) ont occupé le même espace. Les modèles varient : certains proposent des forfaits progressifs selon le prix du bien, d'autres une commission réduite à 1 ou 2 %.
Franchement, la différence entre ces acteurs se joue moins sur le prix affiché que sur trois points : la qualité du suivi humain, la couverture géographique réelle des agents locaux, et la solidité juridique des contrats proposés. Homki a la réputation d'un suivi sérieux sur les grandes métropoles. Sur les villes moyennes, je n'ai pas assez de recul pour trancher, ça dépend vraiment du conseiller local affecté à ton dossier.
L'ANIL publie des fiches pratiques sur le choix d'un mandataire immobilier, consultables sur anil.org, qui restent utiles pour calcer les bons critères avant de comparer.
Quel est le vrai coût d'une vente avec Homki ?
Le forfait affiché n'est pas le coût total. À 3 900 ou 5 900 € TTC selon la formule, il faut ajouter les frais notariaux (à la charge de l'acheteur en général, mais qui impactent le prix net vendeur), les éventuels diagnostics immobiliers obligatoires si tu ne les as pas encore faits, et les frais de mainlevée hypothécaire si tu as un crédit en cours.
Les diagnostics, justement : le DPE (diagnostic de performance énergétique), le diagnostic amiante, le constat de risques d'exposition au plomb pour les biens avant 1949, et plusieurs autres selon l'ancienneté et la localisation du bien. Selon la fiche dédiée sur service-public.fr, le vendeur est responsable de leur fourniture avant la signature du compromis. Homki ne les réalise pas, tu dois les commander indépendamment.
Sur un appartement ancien à Montpellier, compte entre 300 et 600 € pour l'ensemble des diagnostics obligatoires selon la surface et l'ancienneté. Pas de chiffre magique, ça dépend du prestataire et du bien.
Homki prend-il en charge les visites ou dois-je les gérer moi-même ?
Ça dépend de la formule. La version d'entrée de gamme prévoit que tu gères toi-même les visites après avoir reçu les contacts acheteurs de l'agence. La formule supérieure inclut un agent Homki pour accompagner les visites. Lis bien le descriptif de chaque pack avant de choisir, parce que la différence de prix entre les deux formules est souvent de 1 500 à 2 000 €, et si tu n'as pas le temps ou l'envie de faire visiter toi-même, ça vaut la peine de payer la formule complète.
Peut-on résilier un mandat Homki en cours ?
Oui, après trois mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, si le mandat est exclusif. Pour un mandat simple, les conditions de résiliation sont librement prévues dans le contrat, donc relis cette clause avant de signer. La résiliation avant terme d'un mandat exclusif sans motif légitime peut théoriquement exposer à des dommages-intérêts, mais en pratique les agences à forfait ne poursuivent pas souvent sur ce terrain, ça dépend du dossier.
Lecture connexe : Prêt immobilier : les 7 clés pour séduire votre banque et décrocher v….
À lire ensuite : Les ménages vulnérables face à l'immobilier : une analyse approfondie….
À lire ensuite : L'Achat Immobilier Décrypté : 10 Étapes Clés pour un Investissement R….
Pour compléter ce sujet, voir aussi Immobilier Espagne : prix, zones, pièges et réalité du marché 2025 sur le blog ColocNow.
Homki peut-il s'occuper d'une vente avec locataire en place ?
C'est la question que je poserais en premier si j'étais dans cette situation. Un locataire en place bénéficie d'un droit de préemption lors de la vente du logement, encadré par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et le congé pour vente doit respecter des délais stricts selon la durée du bail restant. Homki peut techniquement gérer ce type de dossier, mais vérifie que le conseiller qui t'est attribué connaît bien ce sujet, parce qu'une erreur sur le congé pour vente peut invalider toute la procédure. À vérifier au cas par cas, selon l'interlocuteur.