Lisnard Immobilier : ce que le maire de Cannes change vraiment au marché
En 2024, le prix médian au mètre carré à Cannes dépasse 5 800 € selon les données publiées sur data.gouv.fr, ce qui positionne la ville parmi les dix marchés les plus tendus de France hors Paris. David Lisnard, maire de Cannes depuis 2014 et président de l'Association des maires de France depuis 2021, a construit une doctrine immobilière très identifiable : refus des grands programmes verticaux en bord de mer, pression sur les locations Airbnb de courte durée, défense de la propriété privée contre ce qu'il appelle « l'assistanat locatif ». Le débat sur lisnard immobilier n'est pas anecdotique. Cannes reçoit chaque année plus de deux millions de touristes, son parc locatif bascule massivement vers le saisonnier, et les résidents permanents, souvent des salariés ou des jeunes actifs, se retrouvent coincés entre une offre résidentielle rare et des loyers qui n'ont rien à envier à Lyon ou Bordeaux.
Ce que Lisnard a vraiment fait sur le logement depuis 2014
La politique de Lisnard sur le marché immobilier tient en quelques axes clairs, qu'on peut aimer ou détester selon qu'on est bailleur, locataire ou promoteur. Soyons clairs : il n'a pas gelé le marché, mais il l'a orienté.
Sur la construction neuve, la mairie a freiné plusieurs projets de tours résidentielles sur La Bocca et le secteur Carnot, au nom de la préservation du « caractère cannois ». Le PLU (plan local d'urbanisme) révisé en 2019 maintient des plafonds de hauteur stricts dans les quartiers résidentiels et limite les divisions parcellaires qui auraient pu générer de la petite propriété abordable. Le résultat, chiffré par la Fédération des promoteurs immobiliers PACA dans son rapport 2023, c'est un volume de mises en chantier inférieur de 22 % à la moyenne des communes comparables du littoral azuréen.
Sur les meublés touristiques, la ville a poussé fort. Depuis l'arrêté municipal de 2022, tout propriétaire qui souhaite basculer un logement en location de courte durée doit déposer une déclaration en mairie et, dans les secteurs identifiés comme tendus, obtenir une autorisation de changement d'usage conforme à l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation. Ça ne bloque pas tout, mais ça ralentit la fuite des biens vers Airbnb.
Pourquoi le marché cannois reste sous pression malgré ces mesures
Pas si simple. Lisnard a durci les règles, et pourtant la tension locative ne s'est pas desserrée. La raison tient à un phénomène que j'ai vu à l'œuvre dans d'autres marchés du Sud-Ouest : quand on serre la vis d'un côté, la pression monte ailleurs.
À Cannes, freiner les constructions neuves sans augmenter le parc social a mécaniquement renforcé la rareté. Les ménages qui ne peuvent pas se payer un studio à 5 800 €/m² se reportent sur Antibes, Mandelieu ou Mougins, ce qui tire les prix de ces communes vers le haut. Et les bailleurs cannois qui ne peuvent plus louer en saisonnier sans autorisation… louent avec l'autorisation, ou vendent, ce qui sort le bien du parc locatif longue durée.
En octobre 2023, j'ai été contacté par un propriétaire toulousain qui venait d'hériter d'un deux-pièces rue d'Antibes à Cannes. Il voulait le mettre en location meublée classique, longue durée. On a passé deux heures sur son dossier. Le diagnostic DPE était en classe E, ce qui limitait déjà ses options compte tenu de la loi Climat et Résilience de 2021. L'autorisation de changement d'usage pour le meublé touristique ? Refusée en zone centrale. Résultat : il a vendu. Un logement de moins sur le marché locatif résidentiel. C'est ce genre de chaîne de décisions que les chiffres bruts ne racontent pas.
Ce que Lisnard dit sur l'encadrement des loyers et pourquoi ça irrite
Lisnard s'oppose frontalement à l'encadrement des loyers. Il l'a dit explicitement à plusieurs reprises devant l'AMF (Association des maires de France), notamment lors du congrès de novembre 2023. Son argument : bloquer les loyers décourage les bailleurs privés d'entretenir leur bien, réduit l'offre à terme, et transfère le problème sans le résoudre.
Sur le fond, c'est un débat sérieux. Paris a mis en place l'encadrement des loyers depuis 2019 via la loi ELAN, et les études sur ses effets restent contradictoires, à vérifier au cas par cas selon le segment de marché. L'ANIL a publié en 2022 une note de synthèse qui pointe des effets positifs sur les locataires en place mais des effets négatifs sur la mise en location de biens vacants. Lisnard cite souvent ce type d'argument. Ce qu'il ne dit pas, et c'est là que le bât blesse : Cannes n'est pas en zone d'encadrement, et même si elle l'était, le mécanisme ne jouerait qu'à la relocation. Les baux en cours ne seraient pas touchés.
Bref, le débat est réel mais parfois instrumentalisé.
Lisnard, la propriété privée et la loi anti-squat
Terrain sur lequel Lisnard est beaucoup plus cohérent : la défense de la propriété privée contre les occupations illicites. La loi du 27 juillet 2023, dite loi « anti-squat » (loi n° 2023-668), durcit les peines encourues par les squatteurs et accélère les procédures d'expulsion. Lisnard a soutenu cette loi publiquement et a poussé pour que les maires disposent d'un pouvoir de mise en demeure plus rapide.
Sur ce point, j'avoue que la mécanique juridique me semble plus solide qu'on ne le dit dans la presse généraliste. La fiche service-public.fr sur l'expulsion d'un squatteur détaille la procédure : depuis 2023, le préfet peut ordonner l'évacuation forcée sous 48 heures si la preuve de domicile du propriétaire est établie. C'est un vrai changement par rapport à l'ancienne procédure, qui pouvait durer plusieurs mois.
Est-ce que ça change quelque chose au marché locatif cannois ? Honnêtement, à la marge. Les squats représentent une infime fraction du problème de logement à Cannes. La vraie tension, c'est l'écart entre l'offre résidentielle permanente et la demande des actifs locaux.
Cannes face aux autres marchés du Sud, ce que les chiffres disent
Comparer Cannes à Marseille ou Toulouse sur l'immobilier, c'est comparer un avion de ligne à un planeur : l'un et l'autre volent, mais pas dans les mêmes conditions de marché.
À Toulouse, le prix médian en 2024 tourne autour de 3 400 €/m² pour l'ancien (source : baromètre LPI-SeLoger, T3 2024). À Marseille, les écarts entre arrondissements sont tels qu'une moyenne n'a aucun sens opérationnel. À Cannes, la compression géographique de la ville, le poids du Festival, et la proportion élevée de résidences secondaires, qui représentent près de 40 % du parc selon l'INSEE (recensement 2020), créent un marché structurellement différent.
La conséquence directe : un actif qui cherche un logement résidentiel à Cannes se retrouve en concurrence avec des acquéreurs de résidences secondaires dont le budget n'a rien à voir. C'est ce déséquilibre que Lisnard n'a pas résolu, et qu'il reconnaît lui-même en partie quand il plaide pour une fiscalité alourdie sur les résidences secondaires non occupées.
Si tu cherches une colocation dans des villes où le marché résidentiel est moins comprimé par le saisonnier, des marchés comme Nantes ou Strasbourg offrent des tensions différentes, plus lisibles pour un locataire.
Ce que la position de Lisnard change concrètement pour un bailleur ou un candidat locataire
Pour un bailleur qui possède un bien à Cannes, la doctrine Lisnard a des effets très concrets. Pas d'encadrement des loyers, ce qui laisse une liberté de fixation à la relocation. Mais des contraintes croissantes sur les meublés touristiques dans les secteurs centraux, ce qui peut compliquer une stratégie de rendement mixte (longue durée l'hiver, saisonnier l'été). Et un DPE en plus structurant : un logement classé F ou G ne pourra plus être mis en location à compter du 1er janvier 2028 selon le calendrier actuel de la loi Climat.
Pour un candidat locataire résidentiel, le marché cannois reste difficile à décoller, surtout sous 800 € de loyer. La rareté de l'offre longue durée maintient un rapport de force favorable aux bailleurs. Je ne sais pas si d'autres villes côtières se comportent exactement de la même façon, les marchés de Nice ou d'Antibes ont leurs propres dynamiques, mais la tension de fond me semble structurelle, pas conjoncturelle.
Un cas où la logique s'inverse : si le bailleur dispose d'un bien ancien bien entretenu, avec un DPE correct (C ou B), il peut aujourd'hui se positionner sur la longue durée avec un loyer de marché et un locataire stable. C'est là que le profil de bailleur cannois joue profil bas sur le saisonnier et gagne sur la durée.
Quel est le prix moyen d'un appartement à Cannes en 2025 ?
Les données DVF (demandes de valeurs foncières) publiées sur data.gouv.fr montrent que le prix médian pour un appartement ancien à Cannes oscillait autour de 5 600 à 5 900 €/m² en 2024, avec des écarts très forts selon le secteur : la Croisette et le centre historique dépassent régulièrement 8 000 €/m², tandis que La Bocca ou le secteur gare restent sous 4 500 €/m². Le neuf, rare, se négocie généralement au-dessus de 7 000 €/m². Ces chiffres bougent vite, enfin disons qu'ils bougent plus vite que dans la plupart des marchés intérieurs.
Est-ce que Cannes est en zone tendue pour les locataires ?
Oui. Cannes figure sur la liste des communes en zone tendue au sens du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, ce qui impose notamment un préavis réduit à un mois pour le locataire qui donne congé dans un logement meublé ou non meublé situé en zone tendue. La liste des communes concernées est consultable sur service-public.fr. Ce statut ne déclenche pas automatiquement l'encadrement des loyers : pour cela, il faut une délibération spécifique de l'EPCI compétent, ce que la métropole Nice Côte d'Azur n'a pas encore activé pour Cannes à la date où j'écris.
Pour compléter ce sujet, voir aussi Isolation thermique des tuyaux : pourquoi et comment optimiser son ré… sur le blog ColocNow.
Sur le même thème, notre guide Location saisonnière ou annuelle : quel choix pour maximiser vos reve… approfondit le dossier.
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Lisnard peut-il vraiment influer sur les prix de l'immobilier à Cannes ?
Un maire dispose d'outils réels : PLU, autorisations de construire, taxe sur les logements vacants, procédures sur les meublés touristiques. Mais les prix de l'immobilier à Cannes sont arrimés à des forces qui dépassent largement la politique municipale : taux directeurs de la BCE, attractivité internationale de la Côte d'Azur, proportion de résidences secondaires. Lisnard peut orienter l'offre à la marge, freiner ou accélérer certains segments. Casser la tendance longue du marché cannois ? Ça m'étonnerait fort.