Liste mobilier location meublée : ce que la loi exige vraiment
La liste mobilier location meublée n'est pas une suggestion de bon goût. Depuis le décret du 31 juillet 2015, elle est gravée dans le marbre : onze catégories d'équipements minimum, sans lesquelles ton logement n'a pas le droit d'être appelé "meublé" au sens juridique. Résultat concret : un bail meublé signé sur un appartement mal équipé peut être requalifié en location nue par un juge, avec toutes les conséquences que ça entraîne sur la durée du bail, le préavis et la fiscalité. Que tu sois propriétaire qui prépare sa mise en location ou locataire qui vérifie ce qu'on lui propose, cette liste te concerne directement.
Ce que le décret de 2015 impose réellement
Le texte de référence, c'est le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Il liste les éléments de mobilier qu'un logement meublé doit obligatoirement contenir pour être qualifié comme tel au sens de la loi ALUR. Aucune clause de bail ne peut y déroger à la baisse.
Voici les onze catégories telles qu'elles figurent dans le décret :
- Literie avec couette ou couverture, Volets ou rideaux dans les chambres, Plaques de cuisson, Four ou four à micro-ondes, Réfrigérateur avec compartiment congélation (ou congélateur séparé), Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, Ustensiles de cuisine, Table et sièges, Étagères de rangement, Luminaires, Matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur si moquette, balai et serpillière sinon)
Onze catégories. Pas dix, pas douze. Si l'une manque, le logement n'est pas meublé au sens légal.
Les erreurs les plus fréquentes sur la liste mobilier location meublée
La première erreur, c'est de confondre "meublé" et "décoré". Un canapé design et deux plantes vertes ne font pas un logement meublé. Ce qui compte, c'est la capacité du locataire à y vivre normalement dès le premier jour, sans devoir racheter le strict nécessaire.
La deuxième erreur porte sur le compartiment congélation. Beaucoup de propriétaires installent un réfrigérateur sans freezer, en pensant que ça suffit. Le décret exige explicitement un compartiment congélation ou un congélateur séparé. Un réfrigérateur simple ne suffit pas.
La troisième concerne la vaisselle. "Nombre suffisant" est flou, reconnaissons-le. En pratique, les juges retiennent généralement un service complet pour le nombre de couchages prévus : assiettes, verres, couverts, bols. Si tu loues un T2 pour deux personnes, prévoie au moins deux couverts complets.
Quatrième piège : les volets ou rideaux. La loi parle des chambres, pas du salon. Mais si ton logement est un studio avec une seule pièce principale qui sert aussi de chambre, l'occultant est obligatoire dans cette pièce.
Mobilier obligatoire vs mobilier recommandé : la distinction qui compte
La liste du décret est un plancher légal. En dessous, tu risques la requalification. Au-dessus, tu peux proposer ce que tu veux.
Dans les grandes agglomérations, les locataires comparent. Un studio à Paris ou à Lyon sans lave-linge sera nettement moins attractif qu'un équivalent qui en propose un, même si la loi ne l'impose pas. Le lave-linge ne figure pas dans le décret, mais son absence fait souvent pencher la balance lors d'une visite.
Ce qui est recommandé en plus du minimum légal :
- Lave-linge (ou accès à une laverie commune clairement indiquée dans le bail), Connexion internet ou prise TV (pas obligatoire, mais quasi attendu en 2025), Miroir dans la salle de bain, Poubelle avec couvercle, Séchoir ou étendoir, Cafetière ou bouilloire (surtout en courte durée ou colocation)
Ces éléments améliorent la qualité locative sans modifier le cadre légal. Leur présence ou absence se joue surtout sur le niveau de loyer et la vitesse de relocation.
Ce que l'état des lieux doit mentionner
La liste du mobilier doit figurer dans l'état des lieux d'entrée et dans l'inventaire annexé au bail. C'est là que beaucoup de litiges naissent. Un propriétaire qui note "canapé" sans préciser l'état, la couleur ou les dimensions se retrouve en difficulté si le locataire rend un canapé différent ou abîmé.
Un bon inventaire mobilier décrit chaque pièce avec son état (neuf, bon état, usure normale, rayure visible sur la face gauche). Les photos horodatées en complément de l'état des lieux sont ta meilleure protection, des deux côtés.
La liste mobilier location meublée doit aussi être cohérente entre le bail et l'état des lieux. Si tu ajoutes un meuble après la signature du bail, un avenant est nécessaire pour qu'il soit opposable.
Requalification en location nue : quand ça arrive et ce que ça change
Un bail meublé requalifié en location nue, c'est une durée qui passe de 1 an renouvelable à 3 ans minimum. Le préavis locataire passe de 1 mois à 3 mois (hors zone tendue). Et côté fiscalité, si le propriétaire bénéficiait du régime micro-BIC réservé aux meublés, il bascule dans le régime foncier.
La requalification peut être demandée par le locataire auprès du tribunal judiciaire, à n'importe quel moment du bail. Les juges regardent la liste du mobilier présent au moment de la signature, pas au moment de la visite. D'où l'importance d'un inventaire daté et signé des deux parties.
Honnêtement, les litiges les plus fréquents portent sur les équipements de cuisson et la literie. Ce sont les deux postes où les propriétaires sous-équipent le plus souvent.
Colocation meublée : la liste s'applique-t-elle différemment ?
En colocation meublée, les obligations sont identiques. Le logement doit respecter la liste du décret quel que soit le nombre de colocataires. La seule différence pratique : la quantité de vaisselle et d'ustensiles doit être proportionnelle au nombre de personnes qui occupent le logement.
Si tu cherches une colocation meublée à Bordeaux ou à Nantes, vérifie l'inventaire avant de signer. Un propriétaire qui refuse de fournir un inventaire détaillé au moment de la signature a souvent quelque chose à cacher sur l'état réel du mobilier.
Pour les colocataires, la liste du mobilier est aussi un outil de négociation. Si un équipement obligatoire manque, tu peux demander son ajout avant la signature, ou une réduction de loyer provisoire en attendant.
Le mobilier usagé est-il autorisé ?
Oui, le décret ne fixe pas de standard de qualité, seulement la présence des éléments. Un lit, des chaises et une table d'occasion respectent la loi, à condition qu'ils soient en état de fonctionnement normal. Un matelas éventré, une plaque de cuisson avec un brûleur hors service ou un réfrigérateur qui ne refroidit pas ne remplissent pas les critères, même si l'objet est physiquement présent.
L'état des lieux d'entrée est là pour noter ces défauts. Un locataire qui emménage sans les signaler pourra difficilement les imputer au propriétaire à la sortie.
Fixer son budget mobilier pour une mise en location
Équiper un studio nu pour respecter la liste légale coûte entre 800 et 2 500 euros selon la qualité des équipements et la ville. Un T2 demande généralement entre 1 500 et 4 000 euros. Ces montants sont amortissables et déductibles sous le régime réel du micro-BIC ou du régime réel simplifié.
Sur des marchés tendus comme Marseille ou Strasbourg, les propriétaires qui misent sur du mobilier fonctionnel et cohérent louent plus vite que ceux qui cumulent les meubles dépareillés récupérés de-ci de-là. Les photos d'annonce se jouent souvent là.
L'achat en lot (IKEA, But, Conforama) permet de tenir le budget tout en gardant un rendu visuel cohérent. Pour la literie, évite l'entrée de gamme : c'est le poste qui génère le plus de réclamations locataires et le plus d'usure rapide.
Durée de vie du mobilier et renouvellement
Aucun texte ne fixe de durée de vie légale pour les meubles en location meublée. En pratique, les barèmes utilisés en cas de litige (notamment le barème Vétusté Logement) prévoient des durées de vie indicatives : environ 10 ans pour un canapé, 7 à 8 ans pour un matelas, 15 ans pour une table ou une armoire.
Un bien qui dépasse sa durée de vie habituelle peut être remplacé par le propriétaire entre deux locataires, sans que ce soit une obligation légale sauf si l'élément est cassé ou dangereux. Par contre, un locataire ne peut pas exiger le remplacement d'un canapé simplement parce qu'il ne lui plaît pas.
Ce que le locataire peut exiger avant de signer
Avant de signer un bail meublé, tu as le droit de demander la liste complète du mobilier présent et d'en vérifier l'état. Si un équipement obligatoire manque, le propriétaire ne peut pas te forcer à signer en l'état : soit il complète, soit le contrat ne peut pas être qualifié de bail meublé.
Tu peux aussi demander que la liste soit modifiée si un meuble présent dans l'annonce a disparu entre la visite et l'état des lieux. Ça arrive. Un inventaire signé protège les deux parties.
La liste mobilier location meublée est-elle la même pour une location courte durée type Airbnb ?
Non, la liste du décret de 2015 s'applique aux locations à usage de résidence principale. Les locations de tourisme courte durée (Airbnb, Abritel) relèvent d'un cadre différent et ne sont pas soumises à cette liste légale. En pratique, une location Airbnb propose souvent plus d'équipements que le minimum légal, mais ce n'est pas une obligation juridique.
Que se passe-t-il si un équipement obligatoire tombe en panne pendant la location ?
Le propriétaire est tenu de le réparer ou de le remplacer dans un délai raisonnable. Si l'équipement défaillant figure dans la liste légale obligatoire, son absence prolongée peut constituer un manquement aux obligations du bailleur. Le locataire peut alors envoyer une mise en demeure, et si rien ne bouge, saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.
Peut-on modifier la liste du mobilier en cours de bail ?
Oui, par avenant signé des deux parties. Le propriétaire peut retirer un meuble s'il est hors d'usage et le remplacer, ou en ajouter un nouveau. Ce qui n'est pas possible : retirer unilatéralement un élément obligatoire sans le remplacer par un équivalent. Ça reviendrait à dégrader les conditions de location en cours de bail, ce que la loi interdit.
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Location meublée et DPE : le mobilier a-t-il un impact sur le diagnostic ?
Non, le DPE (diagnostic de performance énergétique) porte sur l'enveloppe du bâtiment, l'isolation, le système de chauffage et de ventilation, pas sur le mobilier. En revanche, certains équipements comme un réfrigérateur énergivore ou un lave-linge ancien peuvent alourdir la facture énergétique réelle du locataire sans apparaître dans le DPE. C'est un argument de négociation légitime, surtout sur des logements classés D ou E.