Loi Élan copropriété : ce qui a vraiment changé
La loi Élan, promulguée le 23 novembre 2018 sous le numéro 2018-1021, a modifié plus de 60 articles de la loi du 10 juillet 1965 qui régit la copropriété en France. C'est beaucoup. Et pourtant, la plupart des copropriétaires n'en connaissent que le titre. La loi Élan copropriété touche aux assemblées générales, aux majorités de vote, à la structure des syndicats, aux copropriétés dégradées, aux parties communes spéciales. Chaque volet a ses propres entrées en vigueur, ses ordonnances d'application, ses pièges pratiques. Cet article les démonte un par un.
Ce que la loi Élan a réellement modifié dans les copropriétés
La réforme s'est déployée en deux temps. La loi elle-même, votée fin 2018, puis l'ordonnance du 30 octobre 2019 (ordonnance n° 2019-1101) qui a refondu le droit de la copropriété en profondeur, avec entrée en vigueur au 1er juin 2020. Les deux textes sont liés : quand on parle de « loi Élan copropriété », on désigne en réalité cet ensemble.
Première modification structurelle : la définition même de la copropriété a été précisée. Un immeuble bâti dont au moins deux lots appartiennent à des propriétaires distincts tombe automatiquement sous le régime. Plus d'ambiguïté sur les « petites » copropriétés de deux ou trois lots qui cherchaient à y échapper.
Deuxième axe majeur : les parties communes spéciales et les lots transitoires. La loi Élan copropriété a consacré dans la loi de 1965 la notion de parties communes spéciales, réservées à certains copropriétaires seulement, et de charges spéciales associées. Avant 2020, ces montages existaient en pratique mais reposaient sur des constructions jurisprudentielles fragiles. Désormais, le règlement de copropriété peut les organiser explicitement.
Les nouvelles règles de majorité en assemblée générale
C'est le volet le plus concret pour le copropriétaire lambda. La loi Élan a abaissé certains seuils de vote pour débloquer des décisions qui traînaient.
Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre passent à la majorité de l'article 24 (majorité simple des présents et représentés) dans certains cas, contre la majorité absolue de l'article 25 auparavant. Ce n'est pas universel : le type de travaux et le montant engagé conditionnent le seuil applicable. Relis le procès-verbal de ta dernière AG pour vérifier quelle majorité a été utilisée.
La « passerelle » entre l'article 25 et l'article 24 a aussi été assouplie. Si une résolution n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut immédiatement voter à nouveau à la majorité simple. Avant Élan, il fallait convoquer une deuxième assemblée. Ce détail change le déroulé concret des AG.
Autre nouveauté : la participation par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique est désormais expressément permise. Le syndic doit informer les copropriétaires des modalités techniques avant l'assemblée. Dans les grandes copropriétés parisiennes ou lyonnaises, ce point a changé le taux de participation aux votes depuis 2020.
Le syndicat coopératif : enfin accessible
La loi Élan copropriété a simplifié le passage au syndicat coopératif, forme dans laquelle les copropriétaires gèrent eux-mêmes leur immeuble sans syndic professionnel. Ce n'est pas nouveau comme concept, mais les conditions de vote ont été allégées.
Avant, adopter le régime coopératif exigeait la majorité de l'article 26 (majorité des deux tiers). Depuis le 1er juin 2020, la majorité absolue de l'article 25 suffit. Pour une résidence de taille moyenne, ça change tout : on passe de « quasi impossible en une seule AG » à « faisable si les copropriétaires s'organisent ».
Le retour au syndicat classique avec syndic professionnel reste possible, à la même majorité. Le filet de sécurité existe. Mais franchement, le syndicat coopératif reste rare en pratique : la gestion administrative est lourde, et les responsabilités du président-syndic bénévole sont réelles.
Copropriétés dégradées : un volet musclé de la loi Élan
La loi Élan copropriété a créé deux nouveaux dispositifs pour les immeubles en grande difficulté : le plan de sauvegarde renforcé et la procédure d'administration provisoire renforcée. Ces outils donnent aux pouvoirs publics plus de leviers pour intervenir avant que la situation devienne irréversible.
Le seuil d'impayés à partir duquel le syndic doit convoquer une assemblée d'urgence a été précisé. Si les impayés dépassent 25 % des budgets prévisionnels (15 % dans les copropriétés de 200 lots), le syndic a l'obligation de signaler la situation. Ce n'est pas facultatif.
Le registre national des copropriétés, créé par la loi ALUR de 2014, a été renforcé par Élan : l'immatriculation est obligatoire et les données financières doivent être transmises chaque année. Un immeuble non immatriculé ne peut pas obtenir certaines subventions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Si tu achètes dans un immeuble, vérifie que le numéro d'immatriculation figure dans l'acte de vente.
Ce que la loi Élan change sur les documents et la dématérialisation
La loi Élan copropriété a posé les bases légales de la copropriété numérique. Le syndic peut désormais envoyer les convocations d'AG par voie électronique, sauf refus explicite du copropriétaire. Le procès-verbal doit être transmis dans les 15 jours suivant l'assemblée. C'est une règle ancienne, mais Élan l'a consolidée et a ajouté l'obligation de mettre les documents à disposition via un extranet.
L'extranet syndic n'est pas une option. Tout syndic professionnel doit proposer un accès en ligne aux documents de la copropriété : règlement, procès-verbaux, contrats, relevés de charges. Dans des villes comme Bordeaux ou Lille, des contentieux ont émergé dès 2021 autour de syndics qui tardaient à déployer ces outils.
La dématérialisation du vote par correspondance a aussi été précisée. Le formulaire de vote par correspondance doit être joint à la convocation. Si tu ne peux pas assister à l'AG, tu peux voter à l'avance sur chaque résolution inscrite à l'ordre du jour. Attention : le vote par correspondance n'est pas le même que le vote par procuration. Les deux peuvent coexister.
Le carnet d'entretien et le diagnostic technique global
La loi Élan a renforcé l'obligation de diagnostic technique global (DTG) pour les copropriétés de 10 ans lors d'une mise en copropriété. Ce document évalue l'état général de l'immeuble, chiffre les travaux prévisibles sur dix ans et sert de base au plan pluriannuel de travaux.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est devenu obligatoire pour les copropriétés de quinze ans, par paliers selon la taille de l'immeuble. La date d'obligation varie : les copropriétés de 200 lots devaient se conformer au 1er janvier 2023, celles de 51 à 200 lots au 1er janvier 2024, les autres au 1er janvier 2025. Beaucoup de petites copropriétés ont découvert l'obligation au dernier moment.
Le fonds travaux, rendu obligatoire par la loi ALUR, a été consolidé par Élan. La cotisation annuelle minimale reste fixée à 5 % du budget prévisionnel, sauf dispense votée à la majorité de l'article 25 pour les immeubles ayant adopté un PPT et disposant d'un fonds suffisant.
Les copropriétés à deux lots : un régime simplifié
La loi Élan copropriété a introduit un régime allégé pour les syndicats composés de seulement deux copropriétaires. Pas besoin de syndic professionnel obligatoire, pas de compte bancaire séparé obligatoire, possibilité de prendre certaines décisions d'un commun accord sans réunir une AG formelle.
Ce régime concerne beaucoup de petits immeubles de ville, notamment dans des centres anciens comme Lyon ou Strasbourg. Si tu es dans ce cas, ton règlement de copropriété doit être mis en conformité si ce n'est pas déjà fait.
Les erreurs fréquentes depuis l'entrée en vigueur
Plusieurs problèmes récurrents remontent des contentieux post-2020.
Premier point de friction : des syndics qui continuent d'appliquer les anciennes majorités de vote, par habitude ou par méconnaissance. Une résolution votée à la mauvaise majorité peut être annulée. Le délai de contestation est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Deuxième erreur courante : oublier d'annexer le formulaire de vote par correspondance à la convocation. L'assemblée reste valide, mais les copropriétaires absents peuvent contester leur exclusion de fait du vote.
Troisième piège : ne pas distinguer les parties communes générales des parties communes spéciales dans le règlement. Une décision prise en AG sur des parties communes spéciales ne concerne que les copropriétaires qui y ont des droits. Si l'ensemble des copropriétaires vote sur une charge qui ne concerne qu'une fraction d'entre eux, la décision est contestable.
Dans les grandes villes comme Paris ou Marseille, les cabinets d'avocats spécialisés en droit de la copropriété ont vu affluer ce type de dossiers dès 2021. Garde les procès-verbaux de toutes tes AG : c'est la première pièce demandée en cas de litige.
Ce que la loi Élan ne change pas
La structure fondamentale du syndicat des copropriétaires reste la même : personne morale de droit privé, représentée par un syndic, administrée par le conseil syndical. La loi de 1965 reste le texte de référence, Élan l'a amendée sans la réécrire.
La répartition des charges entre charges générales et charges spéciales suit toujours les critères d'utilité et d'usage fixés dans le règlement de copropriété. La loi Élan n'a pas modifié ce principe.
Les droits du copropriétaire vendeur ou acquéreur n'ont pas été fondamentalement bouleversés non plus. Le dossier de diagnostic technique, la fiche synthétique de la copropriété, les informations financières : tout cela existait avant Élan. Le texte a précisé et complété, il n'a pas réinventé.
Copropriété et colocation : un lien indirect
Si tu cherches une colocation dans un immeuble en copropriété à Nantes ou ailleurs, les règles Élan ne te concernent pas directement en tant que locataire. Ce sont le bailleur et le syndicat qui doivent s'y conformer. En revanche, un immeuble bien géré, avec un fonds travaux abondé et un PPT à jour, est un signal de sérieux à vérifier avant de signer. Sur ce sujet, le guide des charges locatives en colocation donne des repères utiles.
La loi Élan s'applique-t-elle aux copropriétés créées avant 2018 ?
Oui. La loi Élan copropriété s'applique à toutes les copropriétés existantes, pas seulement à celles créées après 2018. Les règlements de copropriété antérieurs restent valables dans leurs dispositions compatibles avec la loi nouvelle, mais les clauses contraires aux nouvelles règles sont réputées non écrites. En pratique, beaucoup de règlements anciens n'ont pas encore été mis à jour : les syndics doivent signaler les clauses obsolètes lors des AG.
Quelles majorités s'appliquent pour les travaux depuis la loi Élan ?
La grille dépend de la nature des travaux. Les travaux d'entretien courant et les dépenses urgentes relèvent de la majorité de l'article 24 (majorité simple). Les travaux d'amélioration, la modification du règlement de copropriété, l'aliénation de parties communes : majorité de l'article 26 (deux tiers des voix). Entre les deux, l'article 25 couvre les décisions d'administration courante importantes. La loi Élan a déplacé plusieurs catégories de travaux vers des seuils inférieurs, surtout pour la rénovation énergétique. Si tu doutes du seuil applicable à une résolution précise, demande au syndic de justifier sa lecture avant l'AG.
Qu'est-ce que le plan pluriannuel de travaux rendu obligatoire par Élan ?
Le PPT est un document qui liste les travaux nécessaires sur les dix prochaines années, avec une estimation de leur coût et un calendrier indicatif. Il est établi par un tiers compétent (architecte, bureau d'études). Une fois adopté en AG, il sert de feuille de route pour les dépenses de l'immeuble et conditionne l'alimentation du fonds travaux. Les copropriétés de moins de 15 ans sont exemptées. Si ton immeuble dépasse ce seuil et n'a pas encore de PPT, le syndic est en faute.
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Comment contester une décision d'assemblée générale prise en violation de la loi Élan ?
Le délai de contestation est de deux mois à partir de la notification du procès-verbal, quel que soit le motif. Tu dois assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. La contestation ne suspend pas l'exécution de la décision, sauf si le juge des référés l'ordonne en urgence. Documente tout : convocation, ordre du jour, procès-verbal, et si possible ton opposition formelle lors du vote.