Trêve hivernale 2024-2025 : dates, règles et exceptions
La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars inclus. Pendant cette période, aucun locataire ne peut être expulsé de son logement, même si un jugement d'expulsion a déjà été rendu. C'est une règle d'ordre public : le propriétaire ne peut pas y déroger par contrat. Beaucoup de gens pensent que la trêve empêche aussi de déclencher une procédure judiciaire. Faux. Le bailleur peut saisir le tribunal, obtenir une décision, faire signifier un commandement de quitter les lieux ; il ne peut juste pas faire exécuter l'expulsion physique avant le 1er avril. Cette nuance change tout à la chronologie d'un litige locatif.
Ce que la trêve hivernale interdit concrètement
L'interdiction porte sur la mise à exécution forcée de l'expulsion. Autrement dit : l'huissier ne peut pas se présenter au domicile pour faire partir le locataire, même accompagné de la force publique. La coupure des fluides par le bailleur est également interdite pendant la trêve : couper l'eau, le gaz ou l'électricité pour pousser un locataire à partir est une voie de fait, passible de poursuites pénales.
Le commandement de quitter les lieux, lui, reste valable pendant la trêve. Sa durée de validité est de deux mois. Si l'huissier l'a signifié le 15 octobre, il expire le 15 décembre ; le bailleur devra en faire signifier un nouveau après le 31 mars pour reprendre la procédure. C'est un piège fréquent : beaucoup de propriétaires croient pouvoir reprendre là où ils s'étaient arrêtés, sans vérifier la date d'expiration du commandement.
Les exceptions à la trêve hivernale : qui peut quand même être expulsé ?
La loi prévoit des cas où la protection ne s'applique pas. Voici les principaux.
Relogement décent assuré. Si le juge constate que le locataire se voit proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses ressources, l'expulsion peut avoir lieu même pendant la trêve. En pratique, c'est rare : le relogement doit être réel, pas une simple offre sur le papier.
Squat d'un local non destiné à l'habitation. La trêve hivernale ne protège que les locataires d'un logement. Quelqu'un qui occupe illégalement un local commercial, un garage ou un terrain ne peut pas s'en prévaloir.
Violence domestique ou mise en danger. Quand une décision de justice ordonne l'expulsion d'un conjoint violent du domicile familial, la trêve ne bloque pas l'exécution. La loi du 30 juillet 2020 a clarifié ce point.
Résidence principale du propriétaire. Si le bien est la résidence principale du bailleur et qu'il a besoin d'y retourner, certaines juridictions ont admis des exceptions, mais ce n'est pas une dérogation légale générale : tout dépend de l'appréciation du juge.
Construction menaçant ruine. Un arrêté de péril imminent peut justifier une expulsion d'urgence, trêve ou pas. C'est le maire ou le préfet qui ordonne, pas le bailleur.
Les délais après la fin de la trêve : attention au calendrier
Le 1er avril, la trêve prend fin. Mais l'expulsion ne se fait pas le lendemain matin. Plusieurs étapes s'enchaînent et chacune prend du temps.
Si le commandement de quitter les lieux est encore valide, l'huissier peut demander le concours de la force publique au préfet. La préfecture dispose d'un délai légal pour répondre, souvent deux mois, parfois plus selon les départements surchargés. Si le préfet refuse ou ne répond pas, le propriétaire peut demander une indemnisation à l'État pour voie de fait, mais l'expulsion est bloquée de fait.
Si le commandement a expiré pendant la trêve, il faut en signifier un nouveau. Le locataire dispose alors d'un nouveau délai de deux mois pour quitter les lieux. En cumulant tout, une procédure engagée en janvier peut ne se conclure qu'en juillet ou août. C'est une réalité que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard.
La trêve hivernale s'applique aussi aux coupures d'énergie
Moins connue, cette extension de la trêve concerne les fournisseurs d'énergie. Du 1er novembre au 31 mars, un fournisseur d'électricité ou de gaz ne peut pas couper l'alimentation d'un foyer en situation d'impayé. Il peut réduire la puissance, envoyer des relances, mais pas couper complètement.
Cette règle s'applique à la résidence principale. Elle ne couvre pas les résidences secondaires. Le fournisseur peut en revanche couper après le 31 mars, et les dettes accumulées pendant la trêve restent dues intégralement.
Si tu es locataire en difficulté sur tes factures d'énergie, contacte le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de ton département avant la fin de la trêve : les demandes d'aide prennent du temps à instruire, et attendre le mois de mars pour s'en occuper, c'est souvent trop court.
Ce que peut faire le bailleur pendant la trêve hivernale
La trêve ne gèle pas toute la procédure. Le propriétaire peut continuer à agir sur plusieurs fronts.
Saisir le tribunal d'instance ou le juge des contentieux de la protection, obtenir un jugement condamnant le locataire au paiement des loyers impayés, faire signifier ce jugement par huissier : tout ça reste possible. Le bailleur peut aussi faire inscrire une hypothèque judiciaire sur d'autres biens du locataire si celui-ci en possède.
La mise en demeure et le commandement de payer restent valables. Le délai de deux mois du commandement de payer court normalement, même en hiver. Si ce délai expire sans régularisation, la clause résolutoire du bail peut être acquise, ce qui accélère la procédure une fois la trêve terminée.
Honnêtement, beaucoup de bailleurs perdent du temps pendant la trêve parce qu'ils croient ne rien pouvoir faire. Préparer son dossier, rassembler les preuves de loyers impayés, consulter un avocat spécialisé en droit locatif : c'est le bon usage des cinq mois d'hiver.
La protection du locataire en colocation pendant la trêve
En colocation, chaque colocataire signataire du bail est protégé individuellement par la trêve hivernale. Si un seul colocataire est visé par une procédure d'expulsion, les autres ne peuvent pas être expulsés pour autant, sauf si la résiliation porte sur le bail entier.
La situation se complique quand un colocataire part et que son remplaçant n'a pas encore signé le bail. Si tu cherches une colocation à Paris ou ailleurs, vérifie que le bail en cours ne fait pas l'objet d'une procédure en cours avant de t'engager : cette information n'est pas toujours mentionnée spontanément.
Les erreurs les plus fréquentes pendant la trêve hivernale
Croire que la trêve efface les dettes. Non. Les loyers impayés pendant la trêve restent dus. Les intérêts de retard courent. La trêve suspend l'expulsion physique, pas les obligations financières du locataire.
Confondre trêve hivernale et délai de grâce. Le juge peut accorder un délai de grâce au locataire (jusqu'à trois ans dans certains cas), indépendamment de la trêve. Ces deux mécanismes se cumulent parfois, ce qui explique des procédures interminables.
Ne pas signifier le commandement de quitter les lieux avant la trêve. Un commandement signifié le 20 octobre expire le 20 décembre. Si l'huissier ne peut pas agir avant le 31 mars, le bailleur doit recommencer. Anticiper en signifiant en septembre ou début octobre permet de garder un commandement valide jusqu'à fin novembre ou début décembre.
Penser que le locataire peut refuser de payer pendant la trêve. C'est une idée reçue très répandue. La trêve ne suspend pas l'obligation de payer le loyer. Un locataire qui arrête de payer en novembre en se disant protégé accumule une dette qui lui sera réclamée, avec éventuellement une inscription au fichier des incidents de paiement.
Trêve hivernale et logement social : les mêmes règles ?
Les bailleurs sociaux (HLM, ESH) sont soumis aux mêmes règles de trêve que les bailleurs privés. Une expulsion d'un locataire HLM ne peut pas être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars.
En pratique, les bailleurs sociaux ont souvent des procédures de médiation et de plan d'apurement des dettes plus développées que les particuliers. Beaucoup de situations se règlent avant d'arriver à l'expulsion physique. Mais quand la procédure est lancée, les délais sont les mêmes.
Trêve hivernale et résidence secondaire ou meublé de tourisme
La trêve s'applique à la résidence principale du locataire. Un locataire qui occupe un meublé touristique comme résidence principale peut s'en prévaloir, même si ce n'était pas l'usage prévu par le bailleur. C'est une zone grise que certains locataires utilisent pour éviter une expulsion : la jurisprudence est encore hétérogène selon les tribunaux.
Pour une résidence secondaire louée à l'année, la trêve ne s'applique pas si le locataire y a sa résidence principale ailleurs. Le juge vérifie le cas échéant.
Que faire si ton bailleur tente de t'expulser pendant la trêve ?
Si un huissier se présente entre le 1er novembre et le 31 mars pour procéder à une expulsion, tu peux refuser d'ouvrir la porte et appeler immédiatement le tribunal judiciaire de ton ressort pour faire constater la violation de la trêve. C'est une faute grave du bailleur, potentiellement constitutive d'une voie de fait.
Contacte aussi l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de ton département : les juristes y donnent des consultations gratuites et peuvent t'orienter en urgence. En cas de tentative d'expulsion illégale, une procédure en référé (urgence) devant le juge peut permettre de rétablir ta situation en quelques jours.
Si tu es en difficulté de paiement et que tu risques une expulsion après la trêve, utilise ces cinq mois pour négocier un plan d'apurement avec ton bailleur. Un accord signé avant le 31 mars suspend souvent la procédure. Aucune loi n'oblige le bailleur à accepter, mais beaucoup préfèrent un paiement échelonné à une procédure longue.
Pour mieux comprendre tes droits sur ton bail et les procédures locatives, les guides pratiques disponibles couvrent aussi les préavis, les dépôts de garantie et les contentieux courants.
Ce qui change (ou pas) avec la réforme du droit locatif
Plusieurs projets de loi ont envisagé d'allonger la trêve hivernale ou d'élargir ses exceptions. À ce jour, les dates restent fixes : 1er novembre au 31 mars. Les débats portent surtout sur les délais d'expulsion après la trêve et sur le renforcement des sanctions contre les propriétaires qui coupent les fluides illégalement.
La loi ALUR de 2014 a déjà étendu la trêve aux coupures d'énergie. Certaines associations de locataires militent pour une trêve calée sur les épisodes de froid exceptionnel plutôt que sur un calendrier fixe. Pour l'instant, ce n'est pas la règle.
La trêve hivernale 2024-2025 commence et finit quand exactement ?
La trêve hivernale 2024-2025 a débuté le 1er novembre 2024 et prend fin le 31 mars 2025. Aucun décret ne modifie ces dates : elles sont fixées par la loi (article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Le 1er avril 2025 au matin, les expulsions peuvent reprendre, sous réserve que les commandements de quitter les lieux soient encore valides.
Un locataire peut-il être expulsé pendant la trêve hivernale s'il ne paie pas son loyer ?
Non, même en cas de loyers impayés, l'expulsion physique est impossible entre le 1er novembre et le 31 mars. Le bailleur peut obtenir un jugement, faire signifier des actes d'huissier, mais il ne peut pas faire exécuter la sortie forcée. Les loyers impayés pendant la trêve restent intégralement dus et peuvent faire l'objet de poursuites pour recouvrement.
La trêve hivernale protège-t-elle aussi en cas de squat ?
En partie. La trêve s'applique aux occupants d'un logement, même sans titre légal, si ce logement constitue leur résidence principale. Pour un squat d'un local non destiné à l'habitation (entrepôt, bureau, terrain), la protection ne joue pas. La procédure de flagrant délit de squat (article 38 de la loi DALO) permet une expulsion rapide dans les 72 heures suivant l'introduction, et la trêve ne bloque pas cette procédure spécifique.
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Que risque un propriétaire qui expulse pendant la trêve hivernale ?
Un bailleur qui procède ou tente de procéder à une expulsion pendant la trêve hivernale s'expose à des sanctions pénales pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal), jusqu'à un an d'emprisonnement et 15 000 euros d'amende. Si la coupure des fluides est utilisée comme moyen de pression, la peine peut aller jusqu'à trois ans et 30 000 euros d'amende. En pratique, les condamnations existent, et les juridictions retiennent souvent la circonstance aggravante quand le bailleur avait connaissance des dates légales.