Ventes DVF à Bordeaux

Par Sarah Cohen

DVF ventes immobilières Bordeaux : lire les données pour acheter juste

J'ai fait le calcul en janvier 2026 : un appartement vendu 3 850 €/m² à Bordeaux-Chartrons en 2022 se retrouvait affiché à 4 100 €/m² sur les portails en 2025, alors que les DVF ventes immobilières Bordeaux enregistrées sur la même rue montraient une chute à 3 490 €/m² sur les douze derniers mois. Trois chiffres, trois réalités différentes. La base DVF, pour Demandes de Valeurs Foncières, est la seule qui compte : elle compile les actes de vente notariés transmis par la Direction générale des finances publiques, et elle ne ment pas, parce qu'elle ne peut pas. Aucun vendeur n'a intérêt à gonfler un acte notarié. C'est précisément pour ça que je m'y réfère systématiquement quand je dois estimer un marché. Si tu cherches à acheter, à louer, ou simplement à comprendre ce que vaut vraiment le parc immobilier bordelais aujourd'hui, la DVF est le point de départ, pas une option. Cet outil est disponible gratuitement, mis à jour deux fois par an, et couvre toutes les transactions depuis 2014. Le problème, c'est que la lecture brute est franchement rébarbative pour qui n'a pas l'habitude des fichiers CSV ieurs gigaoctets.

La DVF, c'est quoi exactement et où la trouver

La base DVF est produite par la Direction générale des finances publiques sur data.gouv.fr. Chaque ligne correspond à une mutation, c'est-à-dire un transfert de propriété : vente d'appartement, de maison, de terrain, de local commercial. Pour Bordeaux, tu télécharges le fichier du département 33 ou tu passes par l'interface cartographique DVF+, portée par le Cerema, qui transforme ces lignes en carte cliquable.

Les champs utiles quand tu travailles sur les DVF ventes immobilières Bordeaux : la date de mutation, le type de local (appartement, maison, dépendance), la surface réelle bâtie, le nombre de pièces, la valeur foncière, et surtout la section cadastrale qui te permet de recroiser avec un quartier précis. Pas d'adresse complète dans le fichier public : la CNIL a exigé une anonymisation partielle depuis 2019. Le numéro de voie reste, le nom de rue aussi, mais le numéro complet est supprimé sur les transactions récentes.

Bon, une précision que peu de gens font : la DVF inclut les ventes en viager et les adjudications judiciaires. Ces transactions tirent les prix vers le bas de façon trompeuse. Quand tu calcules une médiane, filtre d'abord sur le champ « Nature de la mutation » = « Vente » pour écarter ces cas atypiques. Sinon tu vas te planter sur l'estimation.

Ce que les ventes DVF révèlent vraiment sur Bordeaux en 2026

Les transactions enregistrées dans la DVF pour Bordeaux sur l'année 2025 montrent une médiane autour de 3 300 €/m² pour les appartements, selon les données consolidées publiées début 2026 par le Cerema via DVF+ Open Data. C'est en recul d'environ 8 % par rapport au pic de 2022, ce qui confirme ce que beaucoup de courtiers bordelais refusaient encore de dire à voix haute l'an dernier.

Les maisons individuelles restent au-dessus, avec une médiane proche de 3 650 €/m² sur les arrondissements centraux, mais le volume de transactions a chuté. Moins d'acheteurs solvables au taux de crédit actuel, plus de vendeurs qui ajustent lentement. Le marché bordelais, c'est un peu comme un dimanche de courses où tout le monde attend que l'autre baisse son prix.

Tiens, exemple concret : en regardant les ventes DVF du quartier Saint-Michel (33000), les appartements de 2 à 3 pièces vendus en 2025 affichaient une médiane de 3 180 €/m², contre 3 720 €/m² pour le même type en Chartrons-Grand Parc. L'écart de 540 €/m² pour deux quartiers distants de quinze minutes à pied, ça mérite d'être pesé avant de signer un compromis.

Et les données DVF permettent aussi de repérer les volumes, pas seulement les prix. Un quartier où les ventes se comptent sur les doigts d'une main chaque trimestre, c'est un marché illiquide : si tu dois revendre vite dans trois ans, tu risques de jouer serré.

Un point que j'avoue ne pas avoir bien cerné au début : les DVF Bordeaux ne couvrent pas les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) avant livraison. Un programme neuf signé en 2024 pour une livraison en 2026 n'apparaît dans la base qu'à la date d'acte définitif. Ça crée un décalage temporel qui peut biaiser l'analyse si tu mélanges neuf et ancien sans y faire attention.

Comment lire les fichiers DVF sans se noyer dans les données

Télécharger le CSV brut du département 33, c'est 400 000 lignes minimum. Pas si simple.

L'option la plus rapide pour la majorité des acheteurs : passer par l'interface DVF+ du Cerema ou par le portail cartographique d'impots.gouv.fr sur les DVF, qui permet de visualiser les transactions autour d'une adresse. Tu cliques, tu filtres sur un rayon de 500 mètres, et tu obtiens les ventes des cinq dernières années avec les prix, les surfaces, et les dates.

Si tu veux aller plus loin et croiser les données avec d'autres sources, un tableur suffit. Filtre d'abord sur la commune « BORDEAUX », sur « Appartement » ou « Maison » dans le type de local, et sur une période glissante de 24 mois pour avoir un échantillon représentatif. Calcule la médiane, pas la moyenne : un penthouse à 1,2 million dans les DVF ventes immobilières Bordeaux fait grimper la moyenne sans rien dire du marché courant.

Début 2026, sur un dossier que je suivais pour un article sur les primo-accédants en Gironde, j'ai croisé les DVF Bordeaux avec les données de l'observatoire des loyers de l'OLAP. Le rendement locatif brut sur les petites surfaces dans le quartier Victoire tournait autour de 4,2 % sur la base des prix DVF 2025 et des loyers médians constatés. C'est mince. À vérifier au cas par cas évidemment, et ça ne tient pas compte des charges de copropriété qui peuvent tordre le calcul.

Bordeaux comparée aux autres grandes villes : ce que la DVF dit du marché national

Rapide aller-retour sur les autres marchés pour recadrer Bordeaux Sur le marché national. Sur les DVF de Lyon, la médiane appartements s'établissait fin 2025 autour de 3 900 €/m² selon les données Cerema, au-dessus de Bordeaux donc. Paris reste dans une autre catégorie, avec une médiane qui résiste autour de 9 500 €/m² malgré la correction de 2023-2024. Marseille est à 2 900 €/m² environ, Nantes à 3 100 €/m² et Toulouse à 3 050 €/m² sur les mêmes bases DVF.

Bordeaux se niche donc dans une position charnière : plus cher que les métropoles du Sud-Ouest et du Sud-Est (hors Paris et Lyon), mais la correction depuis le pic est aussi plus marquée qu'ailleurs. Le marché a basculé vite à partir du second semestre 2022, quand les taux ont commencé à enrayer la demande.

Pour Lille, Strasbourg ou Montpellier, les écarts sont moins spectaculaires, mais les tendances DVF locales méritent la même lecture attentive. Je ne sais pas si toutes ces villes afficheront la même stabilisation que Bordeaux en 2026 : ça dépend des dynamiques d'emploi locales et des stocks de biens en vente, que la DVF seule ne capture pas.

Si tu cherches un logement à Bordeaux et que tu veux comparer les loyers pratiqués en colocation dans la métropole, le guide colocation Bordeaux 2026 donne les prix réels quartier par quartier, utile pour caler ton budget entre achat et location.

DVF et investissement locatif à Bordeaux : les pièges à déjouer

Un chiffre DVF brut, sans contexte, peut te faire sauter le pas trop vite.

Premier piège que j'ai vu souvent : comparer des surfaces différentes. La DVF enregistre la surface réelle bâtie, qui inclut les combles aménagés mais exclut les parties sous 1,80 m. Un appartement affiché à 65 m² DVF peut faire 72 m² Carrez sur le compromis si le vendeur a retenu des surfaces différentes. Recolle les deux mesures avant de valider ton prix au m².

Autre point : la DVF ne dit pas dans quel état était le bien au moment de la vente. Un appartement vendu 2 800 €/m² dans le quartier Belcier peut être une affaire ou un gouffre selon l'état du DPE (diagnostic de performance énergétique). Depuis les décrets de 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et les F vont suivre en 2028. Un prix DVF bas sur Belcier en 2025 peut cacher un bien inlouable d'ici deux ans. C'est là que ça coince, et ça m'étonnerait que tous les vendeurs mettent ce risque en avant spontanément.

Les données DVF ne capturent pas non plus les servitudes, les litiges de copropriété ou les travaux de façade votés mais non encore financés. Un prix conforme à la médiane DVF du quartier ne veut pas dire que le bien est sans surprises. Déblayer ces points passe par la lecture du règlement de copropriété et des procès-verbaux d'assemblée, pas par la base de données.

Si tu te demandes comment financer un achat à Bordeaux et quelles aides tu peux cumuler, l'article sur Action Logement détaille les dispositifs accessibles aux salariés du privé, et celui sur l'assurance loyer impayé peut t'aider à anticiper les risques si tu loues avant d'acheter.

Pour les questions de bail si tu es encore locataire pendant ta recherche, le guide bail meublé et celui sur le bail étudiant posent les bases des durées et des droits selon ta situation.

Les DVF Bordeaux sont-elles mises à jour en temps réel ?

Non. La base DVF est mise à jour deux fois par an par la Direction générale des finances publiques : une publication au printemps couvrant les transactions jusqu'au 31 décembre de l'année précédente, et une publication à l'automne incluant le premier semestre de l'année en cours. En juin 2026, les données les plus récentes disponibles couvrent les transactions jusqu'au 31 décembre 2025, ou jusqu'au 30 juin 2025 selon la version consultée. Pour les ventes du premier trimestre 2026, il faudra attendre l'automne. Ça crée un angle mort réel sur les marchés en mouvement rapide.

Comment trouver le prix médian au m² par quartier à Bordeaux avec la DVF ?

Deux méthodes. La première : interface graphique via le portail impots.gouv.fr DVF, qui permet de pointer une adresse et de voir les ventes voisines sous forme de bulles sur la carte, avec le prix, la surface et la date. Pas de calcul de médiane automatique, mais tu vois les transactions une par une. La deuxième méthode : télécharger le fichier CSV sur data.gouv.fr et filtrer sur le code INSEE de Bordeaux (33063), le type de local, et la période voulue. Calcule ensuite la médiane dans un tableur sur la colonne « Valeur foncière » divisée par « Surface réelle bâtie ». C'est le seul moyen d'obtenir un chiffre propre, filtré sur tes critères exacts.

La baisse des prix à Bordeaux visible dans la DVF va-t-elle continuer en 2026 ?

Franchement, je ne suis pas devin, et quiconque te répond avec certitude sur ce point te vend quelque chose. Ce que la DVF montre sur les transactions 2025 : un volume en baisse d'environ 18 % par rapport à 2021 sur la métropole bordelaise, selon les données Cerema, et des prix médians en recul de 7 à 9 % selon les types de biens et les quartiers. La tendance 2026 dépendra des conditions de crédit, que la Banque de France ajuste via ses recommandations sur le taux d'usure, et du stock de biens disponibles. À suivre au fil des publications DVF, pas avant.